【2025年】驗屋是什麼、如何選驗屋公司?費用怎麼算?本文一次看懂
閱讀重點:
一、驗屋是什麼?
二、驗屋公司推薦?
三、驗屋費用多少錢?
六、磁磚空心怎麼修?
七、地排淤積怎麼清?
一、驗屋是什麼?
驗屋就是買房過程中,保護自己資產的方法。買房時,針對屋況做全面檢查,如發現問題就請賣方維修,不用怕交屋後還要花錢修理本來就應該是好的房子。
驗屋有必要嗎?
驗屋非常有必要,有以下三個原因。
1. 施工品質參差不齊,每10戶有1戶漏水
營建業長期缺工再加上台灣少子化,缺工問題更嚴重,導致建案為了趕工無法兼顧施工品質。根據統計新成屋每10戶就有1戶滲漏水,平均漏水戶有1-2個漏水點。
延伸閱讀:驗屋每10戶有一戶漏水?驗屋數據大公開
2. 設計師、建商缺失責任歸屬
如果沒有提早發現缺失,後續裝潢公司進場裝修發生問題,很難釐清是裝潢公司還是建商的問題,而且又得拆除裝潢來檢查。
3. 減少後續修繕費用
確實的驗屋可以提早發現問題,不用等交屋後,還要花額外的錢來修繕。
自行驗屋 VS. 驗屋公司的差別
網路上有KOL分享驗屋知識,也可以按此加入樂居客服免費領取驗屋清單。自行驗屋可依照驗屋清單及影片,針對門框、地磚、邊角等驗出約50%的問題,但是像排水、漏水、配電盤等項目,很難透過肉眼察覺有問題。請驗屋公司來驗屋,可以達到自行驗屋難以做到的事。
1. 專業儀器檢測
排水、漏水、配電盤檢驗需要專業儀器,自行驗屋難以透過肉眼檢查,自行購置儀器也須花費約十餘萬,購置費用高於驗屋費。
2. 相關驗屋經驗
驗屋公司經驗豐富,可以驗出屋主看不出來的問題,即時判斷嚴重性,並提供解決辦法。
3. 與建商溝通,爭取權益
驗屋師擁有室內配線、自來水管配管等國家證照,與建商溝通有依據,防止建商為了不修繕敷衍屋主。
4. 檢驗時間
初驗為三個驗屋師,檢驗時間約2.5-3小時,等於有9個小時人力查驗,建商會限制驗屋時間,自行驗屋難有相同人力檢驗。
5. 公正第三方驗屋報告
驗屋公司出具完整驗屋報告,包含所有數據以及照片/文字檔案,避免建商規避缺失責任。
6. 驗屋費用
自行驗屋費用低,但後續修繕費用成本可能增加;驗屋公司可全面檢查,避免後續高額隱性費用。
設計師驗屋 VS. 驗屋公司的差別
設計師驗屋項目非常基礎,因為沒有專業儀器,檢驗都是丈量項目居多,一些更專業的如地排排水、洩水測試、窗框灑水、配電盤迴路等等,不一定會檢查。多數設計師能檢驗的,細心一點的屋主也能檢驗。
需要複驗嗎?
驗屋需要複驗而且很重要。部分屋主在初驗後覺得驗屋過程已完成,卻不知道複驗才更關鍵,確實複驗才能保障自身權益。
1. 合約書明定複驗重要性
根據【預售屋買賣契約書範本】買方有權於自備款中保留5%作為交屋保留款,等到複驗合格後再支付,在複驗階段如果沒有發現未修繕的初驗缺失,交屋後才發現,跟建商溝通會少更多籌碼。
預售屋買賣契約書範本
2. 確認建商有維修
部分建商沒有修繕把缺失膠帶撕掉就找屋主回來複驗,驗屋公司複驗就是為了避免這種狀況。
3. 需要專業工具檢驗
驗屋缺失如地排淤積、滲漏水等需要專業儀器,自行驗屋難以確認是否有確實修繕。
延伸閱讀:驗屋需要複驗嗎?三大理由告訴你!
初驗複驗隔多久?
初驗和複驗間隔約1個半月但也有更久的,實際上會因為缺工、缺料或等全社區初驗完後再修繕而有差別。
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二、驗屋公司推薦?
選擇驗屋公司必須從第三方認證、驗屋師專業度、顧客好評、報告速度、價格、公司服務六個客觀條件來挑選。
1. 第三方認證(ISO國際認證)
驗屋是非常科學化的檢驗,如果驗屋無法有一致的品質或儀器沒有定期校準,服務品質就會打折扣。通過ISO9001國際認證的驗屋公司有三大優勢:
- 標準一致的流程:每次驗屋都有一樣高品質的驗屋服務。
- 定期校準的儀器:確保儀器能檢驗出正確的數據。
- 不斷優化的流程:持續優化品管流程,提升服務品質。
2. 驗屋師專業度
是否有國家證照,是觀察驗屋師的專業指標之一。另外,若驗屋師為全直營培訓,可以確保每次驗屋都有一致的高品質,而不會像是抽盲盒,可能會有臨時工來驗屋。
3. 大量顧客好評
驗屋過的顧客反饋是最直接的,也可評估驗屋公司服務的好壞,可以選擇好評數量多且平均分數高的驗屋公司。
4. 出具報告的速度
越快產出驗屋報告,可以讓消費者更快處理屋況缺失,搶先別人完成修繕。
5. 價格透明與附加價值
價格透明代表著驗屋公司的誠信,部分驗屋公司初步報價較低,但到驗屋現場後會根據現場加價檢驗。另外,初驗後的缺失多寡會影響屋主是否購買複驗,若有初驗+複驗驗屋服務,可提供更高的驗屋附加價值。
6. 公司資本額與售後服務
一般交屋後到真正入住有一段時間,驗屋公司的資本額顯示公司未來存續性的可能,也能代表驗屋報告的價值。另外,是否即時回覆的客服,做後續服務也相當重要。
建商可以拒絕驗屋公司嗎?
建商拒絕驗屋公司驗屋不合理。建商通知屋主驗收,但因屋主並非驗屋相關背景,找驗屋公司代驗,應被當作屋主的代理人,所有檢驗行為都應屬於屋主本人。如果建商沒有原因就禁止驗屋公司、非屋主進入等等,都是不合理的要求。
驗屋公司會丈量嗎?
驗屋公司可以丈量坪數,但驗屋坪數卻不能當作找補依據。因為準確測量室內坪數要以牆的外緣為界,隔戶牆以牆心為界,隔著牆的厚度難以計算出實際坪數。如要坪數找補,可以依據「建物測量成果圖」或「謄本」的坪數,兩者都具有法律效力。
延伸閱讀:驗屋可以丈量嗎?
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三、驗屋費用多少錢?
大樓新成屋初驗價格約1~2萬元,複驗價格約初驗的一半。
驗屋費用怎麼算?
初驗費用依照主建物+陽台的坪數大小而訂價,但是,像透天產品,通常會專案報價。
驗屋一坪多少錢
驗屋一坪費用約500~1,000元/坪,坪數越大的話,驗屋公司可能會依照坪數增加而增派人力,每坪單價不一定隨坪數越大而降低。
延伸閱讀:驗屋要多少錢?
驗屋費可以抵稅嗎?
驗屋費可作為賣屋時,房地合一稅可扣除的費用。因為買房後驗屋可被視為讓房子達到可使用狀態的必要費用。建議可附上驗屋公司開立的發票,作為費用的證明。
延伸閱讀:驗屋費可以抵稅嗎?
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四、驗屋注意事項有哪些?
驗屋注意事項有3個重要的檢驗項目要注意,以及記得攜帶5種合約圖面。
1. 滲漏水問題
根據數據統計,新成屋每10戶就有1戶滲漏水,是棘手的缺失,滲漏水常發生在窗框和冷氣管排水。
- 窗框:驗屋師會在窗戶外架設水管針對接縫處噴灑水10分鐘,觀察是否有滲漏水狀況,在噴水前後會使用熱像儀和水分儀去檢查含水量的變化。
- 冷氣排水管:冷氣排水管是一個彎管,驗屋師會向管線注水,檢查彎管有無堵塞或破裂,並用熱像儀檢查牆面溫度是否有落差。
2. 浴室排水
首先會先觀察洩水坡是否正常排水,接著確認五金設備及馬桶用水接縫處有沒有滲漏水。針對乾濕分離的淋浴間,會檢查門邊膠條與下方門檻是否密合。另外,針對地排也會使用內視鏡檢查是否堵塞。
3. 電線問題
不只是電線老舊才有問題,新屋通電也要檢查。
- 電箱:著重用電安全,包括檢查各個迴路,有多少個接頭在哪些空間上。
- 弱電箱:電視、網路跟電話線檢查有沒有順利接通。
4. 5種合約圖面
- 房屋買賣合約:了解驗收權益範圍,以及注意建商提供的保固期。
- 建材與設備清冊:確認各項設備正常運作,清點廠牌、型號、數量是否一致。
- 水電工程圖:包含電氣設備、弱電設備、給水設備、排水設備,確認是否按圖施工。
- 格局平面圖:確認牆面、梁柱、採光面位置是否正確。
- 客變圖:可比對「客變前」「客變後」圖面資料。
延伸閱讀:新成屋驗屋注意事項-5種合約圖面記得帶
浴室可以做滿水測試嗎?
一般浴室有分乾區和濕區,濕區都會做滿水測試,如果有建案不能做,表示建商防水施作不好。乾區一般也會做滿水測試,因為部分屋主使用習慣還是會在乾區沖水清洗,如果不能測試會比較困擾。
一般機電、弱電可以拆裝測試嗎?
不建議直接拆裝後做測試,因為用電是風險較高的檢驗項目,例如拆裝後鎖回去時,螺絲釘鎖破電線皮,電力一來有爆裂疑慮。基本的插座通電、檢查電壓與是否接地等都會有工具檢驗,不拆裝也可以完整檢驗,缺失項目可以請建商做修繕。
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建商只修嚴重缺失?合約自訂驗屋準則?
以下限制了屋主驗收權益,都屬於政府輔導建商或代銷刪除的違規事項。
- 合約將部分瑕疵視為合格。
- 設定修繕門檻,達某種程度才維修。
- 屋主若於驗屋期限不配合驗屋,視為驗屋完成或無瑕疵。
- 約定屋主只能「一次」記錄於驗收單。
延伸閱讀:驗交屋違規事項!不給驗屋公司驗屋、只修嚴重缺失?一次告訴你!
驗收完成的設施不含公設?
賣方應在交屋前完成契約、廣告圖說所寫的設施(包含公設),因為在契約、廣告圖說所標示的設施沒有分專有或共有部分。
延伸閱讀:驗交屋違規事項!不給驗屋公司驗屋、只修嚴重缺失?一次告訴你!
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五、交屋注意事項,預售屋交屋流程為何?
交屋流程主要分為銀行程序和工程程序。
1. 銀行程序
主要處理不動產權登記以及銀行撥款,流程可分為四個步驟。
- 對保:建商取得使用執照後,開始房貸流程,確認銀行貸款條件。
- 完稅:稅單核發後,繳納所有需要的稅費。
- 過戶:辦理房屋產權過戶。
- 撥款:銀行將貸款撥給建商。
2. 工程程序
主要看房屋的實際狀況有沒有符合合約書內容,分兩個階段來確認。
- 初驗:根據【預售屋買賣契約書範本】規定,賣方蓋完房子後,應通知買方來驗收,針對房屋的格局、水電配置、建材設備等做檢查並限期改善。
- 複驗:完成修繕後,會通知買方驗收,並保留總價5%為交屋保留款,等複驗合格後支付。
延伸閱讀:預售屋新成屋交屋流程, 一張圖馬上懂
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什麼時候要驗屋?
拿到使用執照後,一般對保與初驗會在同個時間進行,建議先完成初驗後,確認房屋沒有重大瑕疵再進行對保。
保固期以哪個時間點開始計算?
一般以屋主交屋日起算,或者有可歸責於屋主的原因自賣方通知交屋日起算。如有以取得使用執照時間點起算,這將違反買賣契約的規定。
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六、磁磚空心怎麼修?
磁磚空心可以有兩種修繕方式。
1. 重新鋪設
空心範圍較大的,建議重新鋪設。針對空心範圍不大的磁磚,用鑽孔注射即可,因為在地磚更換的過程中會利用震動打除磁磚,而影響到周圍的磁磚。
常見業界認知,空心範圍大小的定義:
- 超過磁磚1/2以上空心範圍,定義為大。
- 小於拳頭大小的空心範圍,定義為小。
- 累加範圍超過磁磚1/2範圍,定義為大。
- 四角+中心點超過三點空心範圍,定義為大,其餘定義為小。
2. 鑽孔注射
針對空心範圍較小的磁磚,在空心處注入填補劑或是EPOXY填補空心部分。
延伸閱讀:驗屋後怎麼修?三大常見缺失及修繕建議
空心磚5點取3點是什麼意思?
在檢查同一塊磁磚,5個檢查點中挑選3個點進行檢查,藉此評估空心問題。
七、地排淤積怎麼清?
如果地排的異物不大,可以利用吸塵器吸出;異物較大,可以從存水彎取出。另外,也可利用高壓水刀、震碎機來將異物排除。
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八、窗框滲漏還能處理嗎?
窗框滲漏可以處理,但如果預期要重新施作外牆防水層,機率很低而且危險,實務上有兩種修繕方式。
1. 防水層補強
在丁掛磚表面進行填縫確認、矽膠補強確認,補上防水漆1~2道。
2. 灌注式止水針
在漏水流經的地方鑽孔,鎖上止水針頭,把EPOXY進行灌注,將壁內縫隙填滿防止漏水。
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九、同場加映:中古屋驗屋有必要嗎?
近年預售屋屋主都有找驗屋公司來驗屋,但其實中古屋更需要驗屋。
1. 比對現況與不動產說明書
中古屋買賣方大多是依照現況交屋,重點是有很多瑕疵連賣方都不知道,或是刻意隱瞞,這樣情況下由賣方填寫的不動產說明書就會與現況不符。中古屋驗屋如發現與現況不一致,可以要求修繕或作為買賣談判的籌碼。另外,賣方主動驗屋也可以保障自己,避免交屋後被買方要求修繕原本沒有的缺失。
2. 評估修繕重點
驗屋後更具體了解屋況瑕疵,方便後續做裝修以及維修的評估。
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