【驗屋常見問題】驗屋後怎麼修？三大常見缺失及修繕建議
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購屋是一生中的大事，然而當你完成驗屋後，才是煩惱的開始。原本因新房帶來的喜悅可能會因為驗屋後發現的各種問題而大受影響，這些缺失該如何處理才能真正放心呢？本文將帶你了解驗屋後常見三大問題及可能的解決方案，幫助你安心入住。
驗出一堆地板空心，你放心嗎？
根據樂居驗屋統計，常見地板缺失有：(1)地磚髒汙與收邊不佳；(2)地磚破損或裂痕；(3)地磚空心等，其中有地磚空心缺失戶數占整體近5成，比例相當高。大部分的缺失，在非必要更換磁磚的前提下，做美容補強或加強清潔即可，但針對地磚空心問題，應該怎麼補救呢？
地磚空心的成因
1. 敲擊夯實不良
師傅在鋪設地磚時，未能將黏著層與地磚面五點(四角+中心處)敲擊夯實，或敲擊力道不均勻，使得空氣未全部排出，而造成磁磚空鼓。
2. 鋪磚打底工法
鋪磚目前較常見的工法有兩種，分別是硬底和軟底工法。
- 硬底：打底完成面平整度要求高，打底施作前，先抓出整體完成面水平(或洩水坡度)之依據，接著水泥與砂依比例進行配比混和後打底，並將其刮平，放置約莫3-7天，等待完全乾燥硬化後，即可使用黏著劑鋪貼地磚。
- 軟底：同樣以水泥與砂配比混和後打底，與硬底作法不同的是，軟底不需要等待水泥砂完全乾燥，在初凝的狀態下，即可進行貼磚。
硬底工法優點在於，打底後水泥砂多餘水分可以透乾，降低貼磚後還會發生水泥砂乾縮的情形，但整體施工時間較長；軟底工法雖有時會有水泥砂乾縮狀況，但優點是施工時間較硬底快速且成本低。不管選擇硬底或是軟底的作法，其實都仰賴師傅的手藝，如有完善的地磚養護以及針對地磚查修時間點的檢驗，可以有效降低地磚空心的發生率。
3. 材料問題
施工時使用的水泥袋裝材、砂、黏著劑、磁磚材料或其他相關材料，如產生下列問題皆有可能會導致有空鼓的情形發生
- 配比拌合不均。因師傅在現場無使用量尺工具，以過往經驗進行調配，有時導致水泥與砂的比例調配達不到預期值，或者不均勻。
- 黏著劑使用錯誤或是用量不足。一般市面上的黏著劑袋裝材，有依照使用位置分類(如壁面、地面)，亦有依照磁磚尺寸分類(如30*30公分以上或以下)，錯誤的使用或用量不足皆有可能導致空鼓情況。
- 磁磚材料翹曲，或是吸水率太高。翹曲的磁磚會影響師傅鋪貼時的平整度，進而影響空鼓產生的機率；磁磚表面太高的吸水率，也容易吸取過多水泥砂或是黏著劑之水分，造成空鼓機率發生。
地磚空心修繕方法
1. 重新鋪設
對於空心範圍較大的部分，建議重新鋪設。
常見業界認知，空心範圍大小的定義：
- 超過磁磚1/2以上空心範圍，定義為大。
- 小於拳頭大小的空心範圍，定義為小。
- 累加範圍超過磁磚1/2範圍，定義為大。
- 四角+中心點超過三點空心範圍，定義為大，其餘定義為小。
2. 鑽孔注射
針對小範圍的地磚空心，建議可用鑽孔注射的方式進行修補，在空心處以針線頭大小的細針引孔，並注射空心填補劑或是EPOXY，可達到填補空心的效果，針孔表面需請廠商進行美容處理。
針對範圍不大的空心，建議使用鑽孔注射即可，因為地磚更換的過程中，一定會利用震動的方式將地磚打除，即便有做周邊切割亦會影響到周圍地磚。
地排淤積怎麼清？異物有辦法取出來嗎？
地排淤積在沒有內視鏡的協助下，只能透過排水順暢度來，或是肉眼查看較淺層的管道內是否有異物，無法徹底查看狀況。然而，根據樂居驗屋過去3-6月統計，在驗屋「內視鏡」項目中有缺失戶數比例占整體高達八成，比例相當高。如果沒有處理完善，初期剛使用，地排堵塞感受不大，但因管線內有異物堆積，一定時間後，仍會衍生出嚴重的排水堵塞問題。
地排淤積的成因
- 施工過程中不小心有水泥塊掉落，或有零星個案，工人隨意傾倒水泥等廢棄物於地排內。
- 施作防水的材料、管膠或水泥等異物附著。
- 施工垃圾等異物堵塞以及常見的泥沙淤積。
地排淤積修繕方法
如果地排內異物小，可利用吸塵器直接吸出，異物過大的話，可以直接從存水彎取出。另外，也可以找管路清潔廠商使用藥劑清洗管壁，或是利用高壓水刀、震碎機來將異物排除。
窗框滲漏還能處理嗎？
窗框滲漏問題在過去樂居驗屋統計中，缺失比例約1成上下，雖不像前兩項問題那麼高。然而，一但有滲漏狀況，處理上會更為棘手。
窗框滲漏成因
1. 窗框崁縫施工不良
安裝窗框時，窗框與牆體之間崁縫材料未填充飽滿，密封效果差，導致窗框架和牆體之間有細微縫隙，隨著雨水滲漏進來室內。
2. 地震
因地震力造成窗框與結構體產生裂縫，導致雨水滲漏。
3. 防水瑕疵
- 外窗台丁掛磚洩水坡度無明顯外斜，導致雨水積於窗台邊，容易造成滲漏。
- 窗台塞水路之矽膠施作未飽和有孔洞，亦容易造成雨水滲漏。
- 窗框周圍防水施作失敗，造成雨水滲漏。
窗框滲漏修繕方法
首先，會針對窗框灑水測試，觀察進水點，常見修繕方法有以下兩個。
1. 防水層補強
重新施作外牆防水層的可能性極低，且較為危險。因此，建議可以在丁掛磚表面進行填縫確認、矽膠填補確認，窗框周圍表面清潔後，補作透明防水漆1~2道，在進行灑水測試。
2. 灌注式止水針
先於施工處鑽孔，並鎖上止水針頭，將EPOXY進行灌注，將壁內縫隙填滿，當藥劑滲出時，標示內部孔隙已被填滿，之後敲除止水針頭，在進行灑水測試。
驗屋是購屋流程中非常重要的一環，通過專業的驗屋師，謹慎細心的驗屋，盡可能查驗出所有缺失。因修繕方式各有利弊，不一定要堅持最繁複的作法，可透過第三方的驗屋師與建商溝通，共同討論出可行的解決方案，以保障購屋權益。
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