入住後發現瑕疵 建商卻拖延不處理怎麼辦？

大壯法律事務所 主持律師 高宏銘

買房是人生大事，相信大家都希望能買到安居樂業的好房子。但有時難免會在入住後，才發現有屋況瑕疵，這該怎麼辦呢？如果建商好像都在拖延也不處理，又該怎麼辦？遇到法律訴訟問題有該如解決？

■Q：入住後遇到房屋瑕疵在法律上該如何自保?

應該很多人都聽過「瑕疵擔保」的規定，但對於「瑕疵擔保」該如何主張？卻又有些模糊，本文就想用簡單的例子跟大家說明發現買的房子有瑕疵怎麼辦？

首先，大家要知道對於買賣不動產的瑕疵，可分成「權利瑕疵」和「物之瑕疵」。

 權利瑕疵 ：規定主要是民法第349條，該條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」舉例來說，就是出售一筆土地或建物的所有權給他人，就要確保不能有其他人對買受人可以主張地上權等權利，而影響到買受人對所購買土地或建物的使用收益。

我國物權制度，原則上在移轉登記後才生效，購買之不動產是否會有權利瑕疵？通常都是較好確認以及避免的情形，但遇到「物之瑕疵」的狀況就不一樣了!
 

 物之瑕疵 ：按民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」因此只要會影響到物的價值和效用，通常即可稱之為「物之瑕疵」。

■Q：發現房屋瑕疵後我應該怎麼做？

以建物為例，多半要真的居住過一段時間才能發現建物有無瑕疵，例如是否會漏水，或是地板是否傾斜，或是隔音有無問題等等。發現問題首先，一定要確認瑕疵狀態，就是「蒐證」，以遇到漏水為例，就是要確認漏水的位置，漏水的狀況和漏水的影響程度。

然後確認一下完成驗收交屋的時間是否已經超過5年？如果在5年內，就馬上通知出賣人，像是建商，而且一定要留下通知的證據，也就是盡量要用「書面」通知，包括電子郵件、訊息或存證信函均可，且如果出賣人是建商，最好要通知法定代表人，才算完成通知唷。

在民法第356條第3項規定：「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」

所以發現瑕疵後完成通知是很重要的，否則會被視為承認所受領之物，也就是不能主張有瑕疵了。此外通知之後的6個月內一定要向出賣人表示要解除契約或減少價金，否則可能就無法依瑕疵擔保規定主張自己權利了。

■Ｑ：建商消極處理怎麼辦？

交屋入住後發現有瑕疵，但建商消極以對，一副不想處理的態度，不需要擔心，就依法律規定完成蒐證並即時通知建商，之後再視情形主張解除合約或減少價金即可。

如果真的在交屋5年後才發現建物有瑕疵，那已經不能主張瑕疵擔保的權利，要怎麼辦？也不用擔心，因為主張瑕疵擔保權利的好處，是不用去證明出賣人有故意或過失造成瑕疵的情形，只要客觀上存在瑕疵即可主張，但如果建物的瑕疵是出賣人（建商）故意或過失造成的，買受人還可以依民法第227條向出賣人（建商）主張債務不履行的契約責任，也就是損害賠償。

律師專業建議：

很建議買屋後，能安排一次「驗屋」，請適合的驗屋團隊幫忙確認房屋的狀況，確認有無減少價值或效用的瑕疵，如無；就能更加放心居住，如有；也能儘速依法主張權益。

當然瑕疵擔保的規定，還有很多細節，例如出賣人保證品質時就可以主張債務不履行的損害賠償或是出賣人故意不告知瑕疵，買受人就不受6個月的通知時間限制等等。本文只是以較常見的情形跟大家初步地介紹，總之大家只要記住入住後一發現建物有瑕疵，就趕緊先蒐證後通知出賣人（建商），至少這樣才有機會確保自身權益唷。