【中古屋驗屋】中古屋驗屋有必要嗎? 和新成屋驗屋有什麼不同?

新成屋(預售屋)驗屋在近幾年已經成為交屋必經流程，反觀民眾對於中古屋驗屋的必要性仍有諸多討論。樂居驗屋認為，中古屋驗屋「當然有必要」，只是和新成屋在檢驗目的、檢驗時機和檢驗內容上有些不同之處。

新成屋驗屋VS中古屋驗屋

檢驗目的不同

政府規範取得使照後應在規範時間內完工，而近年來嚴重的缺工問題讓建商不得不以趕工、聘僱技術較差的工班等方式達成。驗屋能透明化屋況，找出施工不佳的部分，請建商在交屋前修繕完畢。此外，屋況是否與合約簽訂的相同，也會在驗屋時一併核對，因此若是有客變的話，也要記得提供客變圖給驗屋公司。

雖然入住後才發現屋況瑕疵的話，仍能在保固期間請建商修繕，但溝通及等待都需要花費大量時間精力，還可能要暫時搬離房屋，或者忍受施工帶來的噪音及灰塵，且有些屋況問題可能損害家具，造成衍伸成本。

交屋後，許多人會請設計師協助裝潢後才入住，若是在裝潢後發現屋況瑕疵，可以從驗屋報告確認該缺失是交屋時就存在，或者是裝潢工班不慎造成，避免建商和設計師各說各話的羅生門。

買中古屋大多沿用現況，若公寓留下裝潢，驗屋比較有保障。

房屋可能存在潛在的問題或隱藏的缺陷，例如結構問題、水電設施老化（電壓和安全性）、漏水、霉菌等，這些問題可能不易被裸眼檢測出來。若沒有專業儀器判斷，水電師傅可能也看不出來。像最近地震頻繁，房屋很可能在結構上出現問題，及早發現才能修繕。

理論上，中古屋賣方應誠實填寫不動產說明書，讓買方能夠正確評估房屋價值；實務上，有很多連賣方都不知道的隱藏瑕疵，或者賣方刻意隱瞞的屋況問題等，都不會顯示在不動產說明書。若在驗屋時發現不一致的地方，可即時向賣方及房仲提出，主張自己的權益。

不動產說明書標記不確實，可以請求什麼權益? >> 看這篇

雖然不動產說明書有標註屋況瑕疵以及所在位置，但透過驗屋可以更具體了解其嚴重程度，方便後續評估裝修應留意的重點，讓預算能夠更精準地花在對的地方。

新成屋一般會在建商拿到使照後，通知買方在「交屋前」驗屋，這時候銀行程序也會同步進行，包含對保及完稅。驗屋並修繕完成後，才會進行過戶撥款。

預售屋交屋流程 >> 看這篇

複驗不順利可以拒繳款嗎? >> 這篇有解答

中古屋會建議在「交屋前」為較佳的驗屋時間點，這個時候款項還在履約保證帳戶內，若是驗屋時發現屋況與房屋現況說明書有不符之處，相對容易協商。

但實務上因交屋前所有權屬賣方，若無法協商賣方配合驗屋的話，仍建議買方在「交屋後」盡速安排驗屋，此時的驗屋報告仍能有效的舉證依據，買方可在六個月內主張瑕疵擔保的權利。

屋況瑕疵處理三步驟 >> 看這篇

因應檢驗目的不同，樂居驗屋也將新成屋與中古屋的檢驗項目做了區別。

新成屋為全新的物品，在驗屋時會做相對全面性的檢測，並將缺失依風險程度分為三個層級: 功能、品質、美觀。

中古屋因為已經被使用一段時間，在屋況上留有使用痕跡為正常現象，自然不應該以新成屋的標準看待，因此驗屋時會將檢驗重點放在「功能」及「品質」問題上，而「美觀類」的問題，都不會在中古屋驗屋時列入缺失項目。

此外，中古屋還會將環境檢測列入標準檢驗項目，例如噪音檢測、照明品質檢測、電磁波檢測等，方便屋主在規劃裝修時參考。

1.「現況交屋」瑕疵賣家不用負責？

很多人以為「現況交屋」是賣家的免死金牌。在買賣房屋後，如果發現瑕疵，賣家都不用負責。
其實不動產說明書是有基本保證的。如果遇到重大瑕疵（漏水、輻射、海砂屋等）且在不動產說明書上標註有誤，就不在現況交屋保證範圍內。交屋5年內+發現瑕疵6個月內，主張瑕疵擔保，可以和賣家追究負責。

但中古屋髒污和破損是正常的，若有此現況賣家可以不用處理。

2.中古屋賣家也會驗屋？

賣家透過提前驗屋，可以減少交易過程中的爭議和後續責任問題，提高交易透明度和信任。

線上客服諮詢，請點選【樂居客服】

官網了解更多，請點選【樂居官網】