2022-05-10
黃柏榮
房產法律通

中古屋交屋後有瑕疵,消費者該怎麼辦?

閱讀重點

作者:定恆法律事務所 主持律師 黃柏榮


中古屋買賣前,屋主或許會因為比較好賣,或是想賣比較好的價格,會選擇重新裝潢中古屋,中古屋經過裝潢後,肉眼非常難看出裝潢前是否有瑕疵,大多當事人都是入住一陣子後,才開始發現屋內有漏水、壁癌、磁磚空心、海砂屋、輻射鋼筋、鋼筋外露等問題,當事人時常問:「黃律師,我該怎麼做?」,若是面對這樣的情形,該怎麼踏出第一步?交屋五年內, 遇到有屋況瑕疵的時候;

 

中古屋有瑕疵該怎麼辦

 

1. 發現瑕疵馬上通知
依據民法第356條規定,買受人有「檢查」及「通知義務」,即對於購買的房屋必須立即檢查,若發現房屋有瑕疵應立即通知賣方。如果不是肉眼可以看到的瑕疵,在發現後,也應立即通知,不然依法會被認為接受這個瑕疵,而發生失權效(不包含賣方故意隱匿房屋瑕疵),未來將無法再對賣方主張瑕疵擔保責任

 

2. 通知後要留意時間
通知瑕疵後,買方也應留意,應在6個月內主張解除契約或是減少價金,否則賣方的物之瑕疵擔保責任,會因為買方沒有行使權利而消滅,因次通知賣方後六個月內,賣方如果置之不理,建議要在六個月內向法院提告,避免產生權利消滅的問題。

 

3. 主張權益
物之瑕疵擔保的內容,是指買方可以向賣方,主張解除契約或是減少價金,來填補瑕疵的損害,但要注意,不是所有的瑕疵都可以主張解除合約,目前司法實務都以瑕疵是否可以修復,或是修復成本是否過高作為判斷,常見的像是輻射鋼筋、海砂屋等都是可以判准解除契約,其餘的如壁癌、漏水等大多都只能要求減少價金(不包含賣方惡意隱匿)。

 

樂居驗屋-中古屋新成屋專業驗屋

 

律師專業建議

 

最後建議讀者,購屋交屋前應委請專業的驗屋團隊,請專業人士針對肉眼看不見的地方進行檢驗,在交屋前就先請賣方修繕,再安心裝潢;如果是交屋後才遇到瑕疵,也請留意上述的檢查通知義務及行使權利的期間限制,在與賣方往來過程中,請多利用存證信函、律師函與買方聯繫,避免未來在訴訟過程中,無法提出有利證據。