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看屋筆記:汐止敦美苑(個案+價格分析)

2017-06-27 |

敦美苑

房屋開價
35萬/坪
公設比
33%
車位開價
坡道平面 / 200 萬
坡道機械 / 150 萬
坪數資料
21 / 28 / 38 / 41 / 46 / 49

基本資料

  • 地址:仁愛路152巷
  • 總戶數:283
  • 總樓高:14,21
  • 土地使用分區:住二
  • 構造種類:RC造
  • 建設公司:敦美建設
  • 營造公司:永騰營造
  • 建築設計:昌瑜建築師事務所

汐止區已經介紹過幾個個案,例如大同硯春田吉市合康雲極等。承襲汐止區每坪單價較低(對比於松山/信義/南港/內湖等區)的優勢,以及台鐵捷運化,這裡就來介紹主打"你購屋、我讓例"的敦美苑

 

 

建案特點:

 

1. 汐止最便宜的新建案開價,每坪33萬起!與周圍中古屋價格相近。

 

2. 位於仁愛路生活圈,小環境清幽、街道氛圍舒適。

 

3. 汐止火車站走路10分鐘,周圍工作機會多(汐止、南港、內湖、信義、松山區等)。

 

建案平面解析:

 

敦美苑可以分為A/B/C三區域:A區為雙塔建築,基座相連,兩棟建築個是當層四戶設計,以2-3房為主;B棟建築規劃坪數較大,當層三戶,以3-4房為主;C棟2/3/4房產品都有,當層六戶規劃。

 

A棟2房裡面,A5/A9衛浴都有對外窗,但是有暗廳的問題;另外A3/A8則因為坪數稍大,破除了暗廳的限制,客廳有採光面。3房的部分A1/A6沒有前陽台設計,而A2/A7是有前陽台的戶別,可以留意看看差異。不過3房產品的雙衛浴,都有一間沒有開窗,比較可惜。

 

B棟當層三戶有兩部電梯,B1為四房產品,平面設計佳,雙衛浴也都有開窗,沒有明顯瑕疵。B2為三房產品,採光面充足,雖然其中一間衛浴沒有對外窗,但仍算不錯的平面設計。B3來說格局方正,平面設計佳,但也是其中一間衛浴沒有開窗。

 

C棟2房產品為C2/C3,通常長型的的兩房產品,如果藏在中間的戶別,因為採光面只剩一面,通常會留給陽台使用;而陽台會跟廚房相接,所以客廳就會是暗廳。3房產品為C1/C5,4房產品則是C6/C7,雙衛浴都有開窗,無明顯瑕疵。

 

 

實價登錄分析:

 

敦美苑周圍成交行情每坪大約在28-33萬之間,社區屋齡在10年以上,例如帝寶花園,屋齡10年,最新成交行情在32萬上下。往新台五路二段出去的話,因為地理位置更好,平均價格往35萬靠近,例如國家交響樂,屋齡8年,平均價格在35萬,最新成交價格是32萬上下。早期敦美苑由海悅代銷做銷售時,接案的底價超過40萬。但目前建商收回來自己賣以後,價格大幅修正,目前可能的成交價落在32-33萬左右,算是降很大,貼著中古屋行情打。

 

 

評價:

 

打著汐止最便宜建案的稱號,網路上有人對其建材、施工是否降低水準有所疑慮,也有聽到建商缺錢的言論。樂居因為無法實際監工,所以不做評論。但以平面來看還算可以,成交也有履保,風險沒有想像得大。而成交價的部分的確是相當優惠,算是真讓利的建案。要注意的是,本案靠近山坡地,會比較潮濕。