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看屋筆記:汐止上東城(個案+價格分析)

2017-10-01 |

上東城

房屋開價
40萬/坪
公設比
31%
車位開價
坡道平面 / 185 萬
坡道平面 / 210 萬
坪數資料
20 / 31 / 33 / 43

基本資料

  • 地址:湖前街31巷底
  • 總戶數:175
  • 總樓高:23
  • 土地使用分區:第二種住宅區
  • 構造種類:RC造
  • 建設公司:合嘉建設
  • 營造公司:洛城營造
  • 建築設計:閤康聯合建築師事務所

上東城位於汐止金龍湖周圍的區域,是一個整體開發區域,區域達5000坪,分為ABCD四區開發,在汐止算是大基地的開發。上東城為其中的A區,即將落成,帶大家來看看。

 

 

建案特點:

 

1. 大基地規模開發:汐止區域的基地大多偏零碎,較少有規模的開發案,本案街廓統一規劃,並劃出700坪公園用地,小環境舒適。且社區內設有花園、泳池、健身房等豐富公設。

 

2. 生活機能便利:鄰近中興商圈與明峰商圈,附近就有傳統市場及超市,生活機能佳。

 

3. 與中古屋行情接近:附近中古屋以夢想社區為代表,行情每坪在40萬以上。本案與夢想社區相鄰,小環境佳,但平均價格在36萬上下,價格算是合理。

 

建案平面解析:

 

一層八戶,三座電梯,左右各四戶採對稱設計。計有四種坪數規劃,20/31/33/43坪等四種;房型規劃則有1+1房、2+1房及3房。坪數規劃上算是符合市場需求。

 

1+1房:A1/A8(20坪型),客廳有採光且衛浴有對外窗是優點,這樣的規劃在小坪數是相當難得的。不過要注意的是房間沒有直接對外窗,需透過衛浴空間採光進來,未來裝潢設計上應留意通透性。

 

2+1房:A2/A7(33坪型)以及A4/A5(31坪型),33坪型因為是角間,雙面採光,所以整體設計上較好。31坪型是單面採光,兩間衛浴無對外窗。

 

3房:A3/A6(43坪型),平面設計沒有特別的問題,主臥間規劃有長形的衣櫃區,算是特色之一。

 

 

實價登錄分析:

 

以靠近金龍湖一帶的新建案來看,仰大湖屋齡4年,今年以來成交價在28-35萬之間,樓層高低落差大。迎東湖屋齡2年,成交戶數不多,成交行情在35萬上下。國道對岸的汐止101屋齡1年,平均成交價在46萬上下,但最新成交價已下修到35-41萬之間。幸福城市還沒有實價登錄資料,開價在46萬上下。

 

 

接著來看金龍湖附近的中古屋房價。本區最有名的建案就是夢想社區,夢想藝術村屋齡10年,平均成交價在40萬上下,不過因為社區口碑很好,少有釋出。最新的交易在105年只有一筆,每坪價格約44萬。本區目前平均價格較低的中古屋是親青湖畔濱湖特區屋齡23年,平均成交價在27萬上下,最新成交價約23萬。其他中古屋建案視屋齡及口碑狀況不等,價格約在28-38萬之間。

 

 

上東城成交行情約在36萬上下,即將落成。目前剩下較高的樓層,估計價格會高於36萬一些。參考本區價格行情,算是合理。與現在的趨勢,新建案價格貼近新古屋價格相符。

 

評價:

 

金龍湖一帶生活機能完善,且具備休閒功能。不過距離火車站較遠,需要自備交通工具會比較方便。此區具備價格優勢,每坪只要3字頭,適合在附近園區,諸如汐止汐科園區、南港軟體園區、內湖科技園區以及信義區上班的朋友考慮。當然,也可以一併考慮汐止區所有3字頭新建案(還是有部分建案成交在4字頭)。上東城的優勢除了整體5000坪開發,街廓具有整體規劃且鄰近公園,周圍生活機能完善以外,平面規劃佳且社區內有花園泳池,適合放風小朋友。考慮在汐止購屋的朋友可以實際跑一趟了解看看。