2022-03-03
驗屋裝潢+

買中古屋用這三招 幫你辨識七成以上的問題屋!

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先跟大家分享一個樂居驗屋實際碰過的中古屋驗屋案例;有一位屋主透過仲介買了一間投資客在頂樓裝修過的房子,前屋主說在3個月前重做頂樓防水,保證沒有漏水和壁癌,但新屋主發現有一面牆疑似壁癌找我們去驗屋。到現場發現天花板全部重做但沒有檢修孔,只能拆開崁燈孔檢查,才發現天花板裡有很多壁癌和漏水狀況等屋況瑕疵,甚至還有做水盤接水(漏水沒辦法處理時會做水盤接水再導流出去),發現原因是做頂樓防水時沒有考慮到屋凸,使得水沿著屋凸經由樓梯往樓下滲漏。

 

這個案例非常血淋淋,如果新屋主沒有提早發現,漏水問題可能在交屋後好幾年才會浮現出來,到時候的求償和責任歸屬會更複雜,一般消費者可以怎麼預防?今天樂居告訴你!

 

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延伸閱讀:交屋不只拿鑰匙 中古屋驗屋要把關

 

買中古屋遇到問題和風險該怎麼求償?

通常看中古屋仲介會提供房子的「標的物現況說明書」,帶看過程也會溝通房屋現況,甚至簽約還會再確認一次,但是這時間其實很短,可能有些問題很難發現。

因此法律上會依據民法的「物之瑕疵擔保」來保障消費者交易的權益;主要是房屋有這兩項權益受損失時可以提出
 

 效用受損 :房屋因屋況問題使用起來不舒適 ex排水系統阻塞、抽風管受損等。
 價值減損 :房屋因屋況原因而價格下跌 ex兇宅、漏水等。
 

一般碰到瑕疵問題依嚴重程度可以主張,「減價、損害賠償、甚至解除契約」
 

 小提醒  屋況問題時間越久越難舉證

需要注意某些仲介為了成交,會跟買方說「簡單看一下就好,之後還是有瑕疵擔保,有問題可以再修」;這是錯誤觀念,因為中古屋交易糾紛必須由提告方負責舉證,提告方要證明這個問題是在交易前就已經存在,除了照建築師或土木技師來鑑定費用不便宜外,如何證明屋況問題發生的時間點才是最困難的地方,時間越久越困難。因此撥款前看屋這個流程非常重要,在這個時間點找出的問題都是交屋前存在的問題,由前屋主負責

 

延伸閱讀:漏水房屋的買賣合約注意事項!

延伸閱讀:「現況點交」代表賣方都不用再負責了嗎?

 

買中古屋記得這三招 幫你辨識7成以上問題

 

交屋後才發現問題其實有點晚了,光是該怎麼證明問題在交屋前存在就困難重重、甚至還要打官司,勞神、費時、傷荷包;樂居教大家三招檢查重點,讓你在買中古屋的時候可以辨識出7成以上的問題,只要有做這些基本動作,可以在事前盡可能排除不必要的風險。

 

 1.做功課 :看屋前要先研究房屋網路上的照片或VR環景;先標記出去現場要特別看的地方或問題,像是裝潢瑕疵、空間、高度、動線。現場也要跟仲介瞭解特殊注意事項,像是社區特別規定、附近生活圈等。

 2.抓重點 :看屋時間通常有限,主要看最容易出問題的地方像是;用水區背牆、迎風面的牆有無壁癌或色差、窗框四個角有沒有裂痕、廁所踢腳板交接處、陽台天花板有無鋼筋外露,另外公共空間要看頂樓、地下室、公共梯間、電線年份及梁柱有無明顯裂痕,這些地方通常沒有裝潢可以看得清楚。

 3.找反差 :看房子要注意裝潢,有可能是為了修飾某種缺陷,像是想不到原因的裝潢設計、新裝修卻沒有檢修孔、房仲美化性動作背後用意(全開燈、關窗、冷氣全開)、是不是原始格局、社區公佈欄有沒有特殊項目等。

 

 小提醒  看到喜歡的房子 在買之前要注意這兩個環節

1.簽約:除了談定價格外,關於房屋本身的條件記得再做一次確認,像是既存的瑕疵如漏水、壁癌、傾斜等,通常透過仲介會有標的物現況說明書可以確認,也需要特別注意合約附屬的如,增建、附贈物內容、交屋條件等,有沒有自己無法接受的。

2.撥款前看屋:此時房屋已經搬空,要特別比較先前照片,優先查看原本有擺放傢俱、傢飾的地方、再次查驗有沒有新出現的滲漏、壁癌、燈是否全亮、插座是否都有作用、附贈物功能、水壓是否足夠、排水是否順暢等。

 

延伸閱讀:漏水房屋的買賣合約注意事項!

 

沒有經驗的消費者該怎麼發現看不見的問題?

 

很多消費者一生只買一間房,沒有那麼多經驗,加上中古屋買賣撥款前看屋的時間很短,其實很多更深入的問題很難發覺,現在越來越多人傾向找驗屋公司協助,除了檢查更全面外,專業儀器還能查出看不見的問題,但是中古屋也有驗屋嗎?跟新成屋驗屋差別又在哪裡?

新成屋驗屋通常比較單純,建商房子蓋好後在交屋前可以請驗屋公司檢驗,有缺失請建商修繕,有問題也是直接找建商。但是中古屋交易流程不同、檢驗標準不同、目的也不同,加上還有仲介第三方角色居中,因此中古驗屋服務跟新成屋本質上有很大的差別,主要是下面這3項;

 

1.驗屋時間點不同:

中古驗屋會因為驗的時間點不同,而有不同的影響,為配合中古屋交易流程,可以分成「交屋前驗屋、交屋後驗屋」這兩種;

樂居驗屋-中古屋驗屋時間點

建議大家,驗屋越早越好,假如有問題,在還沒搬進去之前,驗屋報告可以做為物之瑕疵舉證的依據,代表這些問題是在交屋前就存在!對消費者來說更有保障。

 

延伸閱讀:中古屋交屋後有瑕疵,消費者該怎麼辦?

 

2.檢驗標準不同:

基於民法【物之瑕疵】中古驗屋的重點應該放在,房屋現況有無造成下列兩項減損;

  • 效用減損:屋況問題會影響到使用上不方便 ex.排水系統流速慢、窗框滲水、通風管沒接好等。
  • 價值減損:屋況問題會讓房價下跌 ex.傾斜、鋼筋外露、嚴重壁癌等。

中古驗屋會將上述狀況列為缺失,但是像磁磚空心或是油漆有裂痕等,輕微問題和使用痕跡並不會被列入,就像買中古車關心的是這台車是不是泡水車、事故車,而不是去要求這台車保險桿不能有刮痕,因為這是買二手物件都會有的使用痕跡。

延伸閱讀:中古屋常見缺失看這篇

 

3.驗屋目的不同:

相對於新成屋的完美交付,中古驗屋比較像房屋體檢,排查重大瑕疵並針對性深入,買方可以知道房屋詳細狀況,並針對性地進行屋況改善規劃,後續可省下許多不必要的裝修花費,也解決真的會影響居住的問題。

延伸閱讀:交屋不只拿鑰匙 中古屋驗屋要把關

 

為什麼很多房仲都不喜歡消費者驗屋?

 

很多驗屋公司不熟悉中古屋交易的流程或沒有相關經驗,不知道流程中的重點與交易的特殊性,更不知道如何處理有中間方(房仲)的狀況,最多的可能還是用新成屋的標準去驗中古屋,讓買家有錯誤的期待,有時候還錯誤引導客戶去跟賣方爭取,不僅沒解決問題還造成雙方對立。這是為什麼大部分房仲聽到要驗屋會排斥的原因。

但是其實不用怕驗屋,很多市場成熟的國家驗屋已是交易流程的一環,加上現在買新成屋大部分的人都會驗屋,未來如果買中古屋這個需求也會提升,加上只要驗屋公司對產業瞭解,可以針對新成屋和中古屋的差異提供不一樣的服務,這樣反而可以協助房仲降低買賣過程中的風險,因為未來如果買家發現瑕疵,還是會找原本的房仲處理,如果能把問題在對的管道和時間點浮現出來,相信對三方都有利

 

■樂居驗屋特殊案例分享

 

樂居中古驗屋已累積不少經驗,也遇到很多特殊的案例可以跟大家分享,

 

案例一:不明油煙味

一間幾乎沒有裝潢的空屋,不是吃飯時間整間屋子卻都是滿滿的油煙味,房仲說因為前屋主很常自己炒菜所以油煙味比較重,屋主一開始也都找不出原因才找我們去驗屋。正常來說沒煮飯的時間不應該有那麼重的油煙味,後來透過廚房檢修孔查驗,廚房抽風管根本沒接到通風管,所以7年來的油煙都沒有排出去屋子外,全部積在廚房天花板內,堆積一層黃油垢在廚房天花板內,造成油煙味始終散不去的問題。

解決建議:將抽油煙管和通風管重新接上,確保管道密封不會再洩漏,並重新清洗天花板夾層。

 

案例二:電路單一迴路過載 配置21個插座

客戶當初在買這間,因為裝修看起來很新,只看一次就買,由於很熱門下決定只花5分鐘,但不放心屋況還是找我們來驗屋。當在檢查電線迴路與水管配置的時候發現,其中一個電路迴路配置了21個插座(正常約6個),而且全部都設置在木作區,在檢驗電箱的時候還發現部分斷路器溫度來到70幾度,這樣的設計是存在很大風險的。

不只如此我們從水線和配電發現,這間房子有一個專門放商用飲水機的空間,在進一步查證後才發現,這間房子之前是隔套雅房出租,前屋主也不知道這樣電線配置的潛在風險,但新買家要自住只能另外增加更換電路的預算。

解決建議:協助買家進行電線電路更換,去除火災高風險;後續與仲介和買方協商尋求補償。

 

總結

 

樂居驗屋-中古屋筆新成屋更需要驗屋

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