交屋不只是拿鑰匙 中古屋驗屋要把關

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交屋不只是拿鑰匙 中古屋驗屋要把關

買中古屋,一般的習慣是現況交屋,所以大部分的人就是屋子晃個一圈,拿了權狀和鑰匙就算交屋完成了。但我建議驗屋還是一個重要的步驟,不能忽略,很多房子看起來沒甚麼問題,但人住進去後才發現有很多的問題要修繕,反而是個大麻煩!

中古屋的驗屋時間點,會跟新屋不同,新屋通常是在交屋前就會先驗收,缺失修繕完後才交屋。中古屋驗屋的目的在於徹底的瞭解屋內有哪些狀況要修繕,房子住久了一定會產生一些問題,因此驗屋不是用來請屋主修繕好,而是讓自己知道有那些地方最好在住進去之前作一些整理。所以中古屋的驗屋,是可以是在交屋之後進行,如果真的有發生嚴重的缺失,例如結構上的問題或者嚴重的大漏水,還是可以在交屋的半年內要求賠償的。

那麼中古屋的驗屋有哪些要注意的呢?樂居驗屋實際帶大家到屋齡約7年的中古屋的現場,點交後看起來整理得都相當不錯,但其實有很多的細節,值得注意的。

 

■交屋前驗屋四大項目 電路、漏水/排水、結構

查驗中古屋最主要先把握四項重點,入住前先留意,因為會影響你住起來的安全及舒適度。

1.電路:漏電斷路器、接地線、線徑、線路破損,安全性問題。

2.漏水:窗框外圍裂縫、窗戶密合度是否達標,壁癌滲漏的問題。

3.排水:陽台、廁所、廚房的排水管是不是有泥沙淤積,可能造成屋內淹水情況。

4.結構:結構水平、磁磚裂縫,影響住的安全。

記住這四點後,又該如何查驗、常見的問題有哪些、日後保養、修繕的方式,這裡直接教學大家!

 

■電路檢查4大項 斷路器.插座.線徑.迴路

最攸關生命財產的安全,為屋內的電器、電線的配置,中古屋可能有線路老化等問題,都有機會發生電線走火的現象,查驗有哪些項目?帶您一窺究竟。

一、插座漏電疑慮,斷路器未確實安裝

1.常見情況:中古屋、新古屋都有可能有插座接線不確實的情況,導致防漏電無法啟用。主要是漏電電路器設有保護開關,線路未接到漏電斷路器,雖然插座可以正常運作,但漏電的時候沒辦法跳斷。尤其是水區安裝的迴路,要有黃色跳脫鈕。

2.可能造成的問題 :插座附近有水的,如廚房流理台與水槽下、浴室、陽台,迴路都要裝漏電斷路,如果手有水氣碰摸到插座,漏電斷路器不會啟動,是會有有觸電的風險。

3.如何去驗:三相檢測儀做檢測,依器材指示燈號做判別。

►建議修繕方式:

以這間中古屋來說,是漏電斷路器的線路沒有接好,只要水電師傅重接即可;如果住宅本身沒有安裝漏電斷路器,全屋重新裝潢的時候,可以重新座配電設計規劃、也可以以新增迴路的方式,增加一條漏電的保護專用迴路。

 

二、部分插座未接地線、線路有破皮

1.常見情況:房屋內部分插座沒有接地線,若沒有接地線,漏電時電沒地方去,會殘留在電器上,電器外殼會帶電;也有可能是火線、中性線、地線接反。

2.可能造成的問題 :

插座沒有接地線電器外殼容易導電。

火線、中性線、地線接反電線壽命容易變短易造成危險。

3.如何去驗:

可以插三相檢測儀做檢測,顯示檢查當前三相電路的相序是否正確,如果燈號有亮起,代表線路有問題。

►建議修繕方式:

建議房屋最好是有接地線,找專業的水電師傅換線。

►延伸題 插座破皮

查驗時也發現插座裡頭線路有破皮情形,可能是在施工過程中不慎造成破皮,有觸電風險。

 

三、線徑不符合,恐釀電線走火

1.常見情況:現行電線法規標標準,電線線徑需達2.0mm以上,但屋齡30年以上老房子當初為依照舊電線法規安裝線材,線徑多為1.6mm,不符合現行法規,且按照按照電工規定,房屋的電線每20年應更換一次。此次查驗的中古屋雖然只有7年屋齡,但經查發現弱電箱內的對講機線徑不符合現行法規,不僅未包覆,直接做連接。

2.可能造成的問題 :容易造成電線走火、火燒厝。

3.如何去驗:如上圖所示,直接目視線竟是否過細,建議可以比照其他線路的粗細比對。

►建議修繕方式:

建議找專業的水電師傅電線重拉,並將線徑統一改為2.0mm以上,重新設計用電迴路,避免過載、電線過熱的情況。

 

四、單一迴路連接太多插座,容易跳電或電線走火

1.常見情況:一般建議是一個迴路是配製6個插座,超過7個以上要小心用電過載導致跳電。

2.可能造成的問題 :當用電量超過電線負載之安培容量時,焦耳熱的關係,電線溫度上升,若迴路長期處於滿載或超載的狀態,電線可能會因此發熱,而造成內部銅線變黑、外部包材硬化的現象,尤其使用大量電器的空間例如廚房,經常使用高功率電器,有微波爐、烤箱、電鍋、抽油煙機等,超過負荷,嚴重可能電線走火。

3.如何去驗:查看每一個單一空間有幾組插座,包含電燈也算1組,一般建議值不要超過6組插座。

►建議修繕方式:

封掉超出的插座組數,以免發生危險。另外,也可以查看每個電器背面的指示牌貼紙,上頭會標註電流及瓦數,以一個迴路的負荷量為20A,建議可以將單一空間、單一迴路的電流加總,低於16A的數值會較為安全。

 

■漏水、排水檢查三大項 窗框四角.密合性.管內淤積

買房最擔憂的就是漏水問題,尤其中古屋更是查驗的重點,主要有哪幾項要特別去注意呢?帶您瞭解。

一、窗框四角

新屋及中古屋的窗框的四角要特別注意,由於窗框的水泥接處較為脆弱,應力拉扯會導致表面裂開。

常見情況一:輕微的表面裂痕,只影響牆面的美觀,不影響滲漏水。

如何去驗:用目視的方式看牆壁是否有龜裂、裂痕。

►建議修繕方式:

這無關結構,如果是表面輕微表面的裂痕,通常油漆、批土補足就可以。

常見情況二:進一步使用紅外線偵測檢測儀,可以查驗是否有裂痕狀態,像這間屋子,從牆面就能看到有嚴重裂縫,裂縫從屋外到室內,就會產生滲漏現象。

如何去驗:用目視的方式去看窗框外牆、內牆是否有龜裂,接者在外牆窗框進行噴水、灑水測試,使用紅外線偵測檢測儀去檢測,去看裂縫是否有溫差、檢測是否有漏水跡象。

►建議修繕方式:

可以使用高壓灌注打針的方式注入發泡劑,通常可以維持3-5年,後續若有滲漏再進行修補;如果裂縫大於3mm,可以採取環氧樹脂低壓灌注解決空心裂縫。

 

二、窗戶密合性

1.常見情況:窗框因為使用久,且時常開開關關,容易密合度不佳,包含窗體或窗扇歪斜、連動桿、側逼塊緊迫度不佳,不過通常都是矽利康膠條老化影響,驗屋時會進行防潑水測驗。

2.可能造成的問題:矽利康、膠條變形、硬化、老化,除了隔音、氣密效果不佳外,遇到大雨來臨時,屋內就會產生滲漏。

3.如何去驗:用目視的方式去看膠條是否有老化變形,窗框打開、關閉看窗體是否變形、歪斜,可以在外牆潑水、灑水查看是否有滲漏現象。

►建議修繕方式:

窗框發生滲漏水算是好解決,主要都是與矽利康、膠條有關,膠條可以在在五金行購買,並重新更換安裝。

 

三、管內淤積

不僅是新成屋,中古屋也會有排水管水泥廢棄物淤積的現象,會影響排水狀況,這部份可以透過工業用內視鏡檢測,一覽無遺。

常見情況1:建商再蓋的時候就有水泥廢棄物堆積管內的情形,屋主在交屋的時候並未察覺。

常見情況2:裝潢的時候工班將水泥、泥沙直接倒入排水管造成堵塞,因此未來有裝潢需求也要特別留意。

可能造成的問題 :如果是陽台管內堆積的現象導致排水不順暢,下大雨可能會淹入室內。如果是浴廁排水堵住,泡澡、洗澡水量大的話,也有可能淹入室內。

如何去驗:一般檢測可以在排水管注水去觀察,看排水是否順暢;細部檢測,驗屋公司能用工業用內視鏡查看管道是否有堆積廢棄物,會在螢幕上顯示。

►建議修繕方式:

1.水刀通管:請專業的通管公司協助,用水刀的方式清除管內堵塞物,水柱強度不會破壞管內結構,透過高壓水流沖刷掉。

2.鑿除換新:另外也可以採取整條管線更換的方式,由於管路更換要從樓下的天花板進行管路施做,要經過樓下住戶同意。

 

■中古屋結構檢測 注意房屋是否歪斜

房屋歪斜

1.常見情況:中古屋有可能因為地震,前後對比空間地板空間落差歪斜,會使用雷射水平偵測儀打出地板水平線,再透過捲尺的量測房屋前後高度是否一致。

2.可能造成的問題:

如果房屋歪斜水平面最高處以及最低處,大過1公分以上,可能會影響房屋結構。

3.如何去驗:使用雷射水平偵測儀在室內空間打出雷射線,拿捲尺去測量牆面雷射線的前後的高度,看是否有誤差值。

►建議修繕方式:

如果是高度落差1公分左右,建議不要入住。

 

►延伸題:

磁磚空心

不管是新成屋或中古屋的會可能會有磁磚空心的問題,驗屋師需會進行敲點,確認磁磚是否空心。

新成屋:施工品質不佳、造成磁磚空心。

中古屋:磁磚也會老化屬正常物理現象,水泥砂漿會流失、黏著劑失效,因地震而使磁磚空心或隆起,溫差熱漲冷縮導致磁磚變形擠壓攏起。

可能造成的問題:磁磚空心建議修繕,後續裝潢鋪設木地板、超耐磨地板,磁磚可能破裂造成板材隆起會變形。

如何去驗:拿硬幣、驗屋棒每片每片的去敲擊磁磚是否有空心聲,特別要留意在各個空間的邊角,較易出現空心的問題。

►建議修繕方式:

1.鑿除換新:施工麻煩、成本高,修繕時也會造成周邊磁磚受影響,甚至屋內塵土飛揚。

2.灌注打針:施工方便、成本低,通常會灌注環氧樹脂解決空心問題。

 

►延伸題:

分離式冷氣冷媒管破損

1.常見情況:分離器冷氣冷媒管,容易風吹日曬雨淋造成管線老化、破損,外沒冷媒管外觀有明顯的龜裂。

2.可能造成的危險 :會影響冷氣冷媒輸送的效能,機器耗電量會增加,同時可能有漏水、漏電的問題。

3.如何去驗:目視去看白色的冷氣冷媒管外觀是否破損,或是有冷氣洩漏的跡象。

►建議修繕方式:

冷媒管整條換新,可以在冷媒管外層加裝無黏性膠布、加裝PVC管槽,能維持6-10年冷媒管不破損。

 

■買中古屋即使屋況新 還是建議要驗屋

這次我們在林口驗屋,雖然屋齡僅有7年,外觀跟內部都看起來保養得相當不錯,但其實內部還是有很多小問題要修繕,我們也發現,有些瑕疵問題,可能就是在預售屋交屋的時候沒有被找出來,是到這次查驗到被發現。因此,不管是買中古屋、預售屋交屋的時候,除了自己要會看重點項目外,也可以尋求專業的驗屋公司協助查驗。

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更新時間 2021/08/04
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