「現況點交」代表賣方都不用再負責了嗎?

作者：定恆法律事務所 主持律師 黃柏榮

■現況點交會怎麼註明?

中古屋買房實務上，賣方或仲介業者避免後續修繕責任，會記載標的物狀況，出具不動產現況說明書，就現況說明，筆者區分兩種的類型：

ㄧ、屋主在屋況說明書內的「滲漏水」、「房屋受損」等欄位勾選「否」、並在合約後註明「依現況點交、不負瑕疵擔保、修繕責任」。

二、屋主在屋況說明書內的「滲漏水」、「房屋受損」等欄位勾選「是」，並註明漏水處，並記載出現的瑕疵，不在修繕、賠償等文字。

筆者遇過許多的當事人拿著合約來諮詢，「黃律師，合約上記載依現況交屋、不再修理了，可是我家……該怎麼辦？」，常見的屋況瑕疵可以歸納為外牆裂縫、磁磚隆起、頂樓漏水、污水管爆裂、建物傾斜等類型，然而是否約定現況交屋後，賣方真的可以依照合約不再負擔責任呢？

■現況點交賣方就沒責任了嗎？

筆者可以明確的告訴大家，未必合約簽了現況點交，不在修繕、瑕疵擔保責任，賣方就沒有任何責任了，所謂的「現況點交，不在負擔責任」的概念，在法律上是指當事人有特別免除或限制出賣人物之瑕疵擔保責任（民法第366條），然而，如果屋況依其使用方式或瑕疵所在位置，不是初始進入該屋一看即知或非經過專業驗屋，難以發現的瑕疵外，賣方就不得以標的物現況說明書中既已載明「依現況交屋，不再修理」主張免除所有物之瑕疵擔保責任。

■律師專業建議

如果讀者簽署了現況交屋，而交屋前發現了屋內的瑕疵，請立即寄發存證信函、律師函請賣方修繕，切勿害怕合約記載現況交屋，而不願主張任何權利，如果是交屋後才發現瑕疵，請讀者參考筆者先前的文章，來瞭解相關的訴訟權利。
 

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