2020人口負成長 五區域房價未來將相對抗跌

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2020人口負成長 五區域房價未來將相對抗跌

2020年台灣人口首度負成長,新生兒已經低於死亡人數,也就是說未來人口可能越來越少,你覺得房價會下跌嗎?從所有的學術研究裡,都沒有辦法證實人口與房價的變化是有關聯的。事實上,房地產是一個很區域性的事,如果真的會擔心人口老化、人口負成長會影響房價的朋友,我們今天要從數據上找出幾個人口結構相當不錯區域,「人口」持續成長、「學校」還在不斷的蓋,我們帶您來看看。

 

■107-110年人口數變化 林口、竹北、淡水奪前三

全國人口資料庫統計數據,觀察近三年台灣人口增加的人數,有許多區域都被都被冠入鬼城的封號,甚至常被人嫌「點燈率」低,但這些重劃區卻是人口增加幅度極高的區域,我們來看看吧。

前五名增加數最多的是

1.新北市林口區近107年-110年人口增加近1.5萬人,增加幅度約14.2%

2.新竹縣竹北市近107年-110年人口增加近1.8萬人,增加幅度10.36%

3.新北市淡水區近107年-110年人口增加近1.3萬人,增加幅度8.1%

4.高雄市仁武區近107年-110年人口增加近6千人,增加幅度6.87%

5.桃園市八德區近107年-110年人口增加約1萬人,增加幅度5.4%

稍微觀察一下前20名的這些區域,他們的共同特徵,多是有大型的重劃區、造鎮、或者科學園區加持,不一定是傳統的蛋黃區,而是偏向蛋白區,這個也有符合這幾年房價上漲較多的地方是蛋白區的印象。

其中,高雄市仁武區是唯一南台灣的行政區,擠進前5名的行政區,主要是受惠於左營人口外溢效應,加上區域工作機會,人口逆勢成長,成為高雄房市焦點之一。

延伸閱讀:【區域解析】高雄-仁武區域解析

 

■擊退少子化!全台近十年5大行政區蓋新校

另外一個影響房價的指標「學校」,縣市政府為舒緩大量人口移入的就學壓力,增設中小學滿足當地需求,這些行政區跟人口大量移入的區域,基本上會是有重疊的,林口、竹北、淡水是前三名、跟青埔有相關的中壢和大園,主要聚集於北台灣,都是目前發展不錯重劃區,也都在20名以內。除了三峽已經過了人口大量移入的時間。

 

■新北林口雙冠!人口移入、新蓋學校全台最多

林口區107年房價:28.6萬

林口區110年房價:31.2萬

林口區房價漲幅:9%

新北市平均漲幅:9%

新北市林口區口增加幅度達14.2%,人口增加數為全國之冠,公立國中小增加的校數也是成長全台第一,分布在林口各個生活圈,新設立學校為,三井Oulet生活圈新林國小林口家樂福生活圈頭湖國小林口舊市區生活圈佳林國中;另外,教育局處目前也在積極規劃,東湖國小、南勢國中的規劃,林口區房價漲幅,與新北房價漲幅平均差不多。不過,這樣的原因在於,近幾年推出的案子已經轉移到林口的北側,是離市中心較遠的區域,才會有這樣的現象,靠近三井和捷運站的價格,還是相當高的。

110年滿額學校 頭湖國小、新林國中

 

■新北三峽新設2國小1國中 近三年房價漲幅20%

三峽區北大特區107年房價:29.35萬

三峽區北大特區110年房價:35.35萬

三峽北大特區房價漲幅:20%

新北市平均漲幅:9%

新北市三峽區人口增加幅度達1.6%,新設立的學校都在北大特區,包含是龍埔國小、北大國小、北大高中附屬國中部,重劃區發展快速,帶動該區域的就學需求,區域內發展飽和素地不多,也帶動房價上漲,近三年房價漲幅高達20%

110年滿額學校 龍埔國小、北大國小

 

■新北淡海新市鎮新設2小學 近三年房價漲幅10%

淡水區 行政中心生活圈107年房價:22.76萬

淡水區 行政中心生活圈110年房價:24.53萬

淡水行政中心生活圈房價漲幅:10%

新北市平均漲幅:9%

新北淡水區人口增加幅度達27.7%,為全台人口數變化增加量第三名,近十年新設立的學校為淡海新市鎮行政中心生活圈的新市國小,行政中心區域內有家樂福、商店街,淡海新市鎮發中機能最成熟的區域,近三年房價漲幅達10%;隨著新市鎮人口增加,區域內的新市國小年年列入滿額學校,因此,新北市教育局處也在新市二路二段籌備淡海國小。

110年滿額學校 新市國小

延伸閱讀:【區域解析】淡水不再悲情?!淡海新市鎮2024年有望撕下鬼城標籤

 

■桃園中壢區青埔 商場+新設2校 近三年房價漲幅30%

中壢區A18桃園高鐵107年房價:29.75萬

中壢區A18桃園高鐵110年房價:34.82萬

A18桃園高鐵房價漲幅:17%

桃園市漲幅:11%

桃園市中壢區人口增加幅度達4.13%,區內的青埔高鐵特區,A18高鐵特區周遭,大量人口移入市府也設立的青園國小,區域內建設話題多,除了雙鐵共構外,還有華泰名品城OUTLET、XPARK、IKEA等商業聚落,近三年房價漲幅高達17%。青埔應該會是桃園房市一個很大的亮點,人口和房價漲幅都高於桃園的平均。

中壢區A19桃園高鐵107年房價:25.1萬

中壢區A19桃園高鐵110年房價:32.71萬

A18桃園高鐵房價漲幅:30%

桃園市漲幅:11%

位在桃園高鐵旁一站的A19桃園體育園區,近十年內設立區內的青埔國中,也是屬於滿額學校,環球購物中心有進駐,近三年房價漲幅高達30%

110年滿額學校 青埔國中

 

■新竹縣竹北市 新設3校 縣治三期近三年漲幅43%

竹北市竹北高鐵特區107年房價:26.75萬

竹北市竹北高鐵特區110年房價:34.12萬

竹北高鐵特區漲幅:28%

新竹縣漲幅:23%

新竹縣竹北市人口增加幅度達10.36%,全台人口增加比排名第二,因應大量人口移入,教育局處近十年在竹北高鐵特區設立東興國小、東興國中,另外,區內目前籌備嘉豐國小,力拚112年完工,竹科高薪人口移入,近三年新竹縣整體房價漲幅達23%,竹北高鐵特區漲幅達28%。

 

縣治三期重劃區107年房價:22.07萬

縣治三期重劃區110年房價:31.62萬

縣治三期重劃區漲幅:43%

新竹縣漲幅:23%

縣治三期特區,縣府也在籌備,位在國際AI智慧園區內的勝利國中,第一期力拚112年完工,可望大幅舒緩10多年來每年國中超額新生爆量的現象。區內商家林立,生活機能成熟,縣治三期重劃區房價漲幅達43%。

110年滿額學校 東興國小 東興國中

 

■新竹市東區關埔國小 關埔重劃區漲幅3成

關埔重劃區107年房價:26.28萬

關埔重劃區110年房價:34.31萬

縣治三期重劃區漲幅:31%

新竹關埔重劃區學校供不應求,縣府增設關埔國小,人口持續移入的情況下,新生孩童數爆量,關埔國小成立後,仍舊無法解決學生數超額的現象。

 

 

■人口移入+新設學校 基本面看好的區域

上述這個幾個區域都是近十年發展較好的新興的區域,過去大家說的鬼城、沒人點燈的重劃區,應該都是過渡期的狀況,因為從數據上還是看到還是大量人口移入,學校數更供不應求,房價的漲幅至少都在平均水準之上。

 

■買房新指標!公立雙語學校

另外,我們最近也持續在觀察一個指標,就是公立的「雙語國小」!行政院於107年12月提出「2030 雙語國家政策發展藍圖」,以「厚植國人英語力」與「提升國家競爭力」兩大政策目標,以 2030 年為目標,打造臺灣成為雙語國家。蔡英文總統也在就職演說中,宣示我國將邁向雙語國家努力;因此,區域內的雙語學校則是未來的亮點建設。

以台北市為例,只要每週學習總節數有1/3以英語授課,就是被認證的「雙語實驗課程學校」。高雄則是拆分成兩種方式,一種是每週學生學習總節數1/3以上以英語授課;第二種是以英語為教學媒介透過文化體驗及多元學習,以提升學生英語力及英語學習興趣為主。

雖然各縣市雙語教育雖然都有不同的標準,但被各縣市教育局/處認定的雙語學校,在教育資源上會更加豐足、課程規劃會聘請外師,課堂途中會儘量以英語以溝通互動,提升學生聽說能力,營造英語學習環境。

以目前全台人數最多的雙語學校,目前是以高雄市83間最多、台北市51間、台南市33間(A類雙語教育學校)。

可以看得出來,北高兩市,還是資源相對豐富的區域。新北的新設學校區域,林口、淡水也有做這樣的配置。至於對房價會不會有影響,因為推廣的時間大概從2019年才開始,效益還要再觀察看看。

不過公立雙語學校的學區,是你買房的時候,可以特別注意的區域。過往許多家長為了要讓小孩擠進明星學校、特色學校、滿額學校,會在學區內置產,幾乎帶動整個學區周遭的房價,擁有較好資源的明星學校,相對有抗跌的增值的優勢。

延伸閱讀:樂居實價登錄地圖 查詢雙語學區使用說明

更新時間 2021/09/30
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