【區域解析】淡水不再悲情?!淡海新市鎮2024年有望撕下鬼城標籤

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【區域解析】淡水不再悲情?!淡海新市鎮2024年有望撕下鬼城標籤

 

淡海新市鎮位於新北市淡水區北端,政府為了要紓解台北市的中心都市成長壓力,以及居高不下的房價等問題而設立規劃,但過去曾受限於生活機能差空屋率高腹地廣大,與同為建商積極推案的新興重劃區林口三峽並列為『林三淡』三大鬼城。13年過去,林口、三峽皆已站上3字頭,唯獨淡水仍在1-2字頭,究竟是什麼原因造成淡海新市鎮成長緩慢?它的現況究竟如何呢?讓我們接著看下去吧!

 

『淡水』的區域範圍其實很廣,涵蓋了淡水市區、紅樹林一帶,區域生活機能發展完整,除了有捷運紅線貫穿交通網,加上小區域內即有山、海、河景的地利條件,不少大坪數豪宅個案興建於此,行情依景觀及個案類型約25-50萬元不等。而過往被貼上鬼城標籤的,則是位於淡水市區北端的淡海新市鎮

 

 

■『林、三、淡』到底差在哪?

 

造成林口、三峽、淡水三個區域發展不同的原因,我們可以從「面積」以及「交通」層面做切入分析,以下將各自說明:

 

 

  • 面積層面分析:
    三峽北大特區腹地範圍最小,所需的開發時間較短,整體開發已趨近完成。
    林口新市鎮淡海新市鎮腹地則相對大上許多,所需開發時間較長,也使得推案量過高,供過於求的狀態也使得房價不易上升。
     
  • 交通層面來看:
    三峽北大特區位於台北盆地西南側,東臨新店,南接烏來,西接鶯歌,北面三峽及土城。通勤約5-10分鐘可上北二高,銜接雙北、桃園區域,加上捷運三鶯線預計在2023年通車,交通動能將更加便利。
    林口新市鎮位於新北林口與桃園龜山交界,東臨五股,北面八里,南接泰山與龜山等區,距離台北市約25公里。連外道路有中山高機場捷運銜接台北捷運及桃園國際機場,串連北北桃生活圈。
    淡海新市鎮位於台北盆地西北角,南臨北投,北接三芝,主要連外道路為省道台二線,不過交流量大、車道容積不足等問題,再加上沿線橫向路口異常眾多,路口號誌燈不連貫等問題,大幅拉長行車時間並造成塞車。
     
  • 綜合以上分析,可見淡海新市鎮除了腹地較大,造成了供給量較多,以及地段偏遠、交通路段易有塞車情形,造成淡海新市鎮發展不如預期,加上地段上鄰近台灣海峽,冬季的東北季風夾帶水氣的氣候影響,使得體感溫度相對濕冷,使得在意溫度與濕度的民眾望之卻步。

 

■交通的改善

 

為了改善淡海新市鎮的交通狀況,政府規劃了許多交通建設,包含淡海輕軌、淡江大橋、淡北道路等重大規劃,實際效用究竟如何?讓我們一一來解析:

 

1.淡海輕軌:

淡海輕軌最早於1992年提出,現採高架、平面混合型式建置,從捷運淡水紅樹林站延伸,路線主要行經淡海新市鎮與淡水老街,並計劃延伸至三芝區及八里區。

淡海輕軌可分為綠山線及藍海線兩條:

綠山線:銜接紅樹林捷運站,延淡金路二段行駛,左轉濱海路,至沙崙路右轉達終點崁頂站。目前已於2018年12月23日通車。

藍海線:藍海線一期從濱海沙崙站銜接,連結海洋科技大學、沙崙站,至淡水漁人碼頭站,於2020年11月15日通車。二期則規劃從漁人碼頭,沿淡水老街銜接回淡水站,於2018年啟動興建、預計於2023年完工。

 

(統計為疫情前班次規劃)

  • 目前班次規劃,由紅樹林站開往崁頂站與淡水漁人碼頭站的班次為交錯發車,以底站的班次計算來看,尖峰時間的發車時間約12分鐘/班,離峰時間約15分鐘/班。至濱海沙崙站兩線重疊的路段,班次可縮短至尖峰時間的約6分鐘/班與離峰時間的約7.5分鐘/班,班次量有明顯提升,不過相較捷運的3-5分鐘/班發車量,等待時間還是長了許多。
     
  • 依據實際走訪調查發現:從濱海沙崙站上車搭到紅樹林站,車程時間約19分鐘。從底站的崁頂站搭到紅樹林站,需將近25分鐘的車程,而開車則約15分鐘。依行經路線規劃與發車速度來看,淡海輕軌整體設計更偏向於觀光取向,對於以大眾運輸為通勤的客群,仍須考量時間上是否有足夠的時間轉乘。
     

 

2.淡江大橋:

淡江大橋位於新北市淡水區與八里區交界,計畫全長約12.08公里,包含主橋920公尺及兩端聯絡道,整體工程耗時將盡10年,預估將於2024年全線完工,除了可直接連絡淡水及八里兩地,縮短兩地產業活動及通勤距離(可減少繞至關渡大橋約15公里的距離與時間),規劃中的八里輕軌預計將使用淡江大橋跨越淡水河連接淡水區,也將成為臺灣第三座鐵路軌道和道路共構的橋樑,因此被視為改善淡水交通現狀的救命稻草!

整體新建工程分爲三標:

  • 第一標:台北港港區臨港大道段,長約460公尺,於2014年10月17日動工、2016年11月2日完工。
  • 第二標:八里端引橋匝道及淡水端明挖覆蓋隧道段,長度約2,590公尺,於2016年9月22動工;整體預定於2021年完工。
  • 第三標:主橋段及連絡道,長度共約1,900公尺,主橋採用札哈·哈蒂的國際競圖。工程由「工信工程股份有限公司」得標,於2019年2月23日動工;預計2024年9月25日完工。

沙崙路隧道已於2021年7月2日正式開通,截彎取直的設計,更增添了濱海路南側居民前往沙崙市區的便利性。路線規劃上,淡江大橋完工後,將會編入台61線,成為西濱快速道路的一部分,未來淡江大橋開通後,聯外道路也會更加便利。總體而言,淡江大橋的規劃將帶來兩大好處:

  • 串聯北部濱海(含台北港特定區)及八里左岸遊憩活動,節省旅遊行車時間,促進觀光事業持續發展,依交通量預測分析,淡江大橋興建後約可減少台2 線竹圍路段及關渡大橋30%交通量,提昇該路段服務水準(預估大致可維持C 級以上服務水準)。
  • 改善淡海新市鎮聯外交通,並使北部濱海公路系統更臻完善。

 

3.淡北道路:

淡北道路的規劃設計,為淡水河北側沿河快速道路,銜接淡江大橋,北起台二線與台二乙線交會點,也就是淡金路與中正東路交叉路口,南至台二線與大度路交會點,為北市大度路與立德路口東側,全長約5.45公里,造價63.05億元,原為雙層高架,後改為平面道路。從道路的規劃路線可見,整體的設置更偏向於舒緩淡水區域內的塞車狀況,而非聯外的路的規劃。

淡北道路的支持方與反對方長期拉鋸,支持者認為淡水需要第二條聯外道路,透過分流解決塞車問題,更能帶動淡水產業發展;反對者則認為淡北道路治標不治本,更嚴重影響當地生態。雖然淡北道路興建案預算尚未通過,新北市長侯友宜日前受訪仍承諾,淡北道路最快2021年動工、2024年完工,不過依目前整體狀況觀察,開工性並不高。

 

 

由淡海新市鎮三大交通建設比較可發現,實際能改善淡水聯外交通狀況的實為淡江大橋的規劃,而淡江大橋的工程進度正順利進行,第二期部分預計可在2021年完工,整體在2024年完工,為淡海新市鎮舒緩最詬病的交通問題,有望帶來一波新的後續補漲!

 

■ 淡海新市鎮區域特色

本次淡海新市鎮介紹將針對目前已開發區域的第一期446公頃進行介紹。該區域整體地形屬於偏高台地或丘陵地型,相較一般海平面約高30公尺,除部分填海的海埔新生地,其他地勢其實都偏高。由於為新建重劃區,區域內棋盤式排列,整體街廓整齊舒適,橫向主幹道包含新市五路新市二路濱海路等,銜接台二線;縱向主幹道有沙崙路義山路,分別通往沙崙市區及淡水市區。

 

 

淡海新市鎮生活圈大致可分為4個區域:行政中心區濱海路南側美麗新影城區海科大周邊,行政中心區、濱海路南側為較早開發的區域,除了區域規劃外,地段上較鄰近舊市區機能,整體房價也較高;美麗新影城及海科大周邊,目前開發進度相對緩慢,機能尚未到位,房價較低。以下將針對4個區域做分別介紹。

 

 

 

1.行政中心週邊:

  • 區域特色:整體開發時間較早,生活機能相對成熟,主要集中在家樂福商圈一帶,加上地段上鄰近舊市區,為四個區域中發展最完整的區域
  • 生活機能:家樂福是目前區域內唯一的賣場,新市國小是區域內唯一的雙語國小,而公家機關-像行政中心、運動中心等多集中於此。此外商家包含燦坤、全聯等也都已進駐,生活相對方便。
  • 平均房價:由於開發較早,目前素地已不多,主力產品以25-30坪2-3房居多,區域行情約25-30萬。
  • 指標個案:將捷之森

 

將捷之森標準層平面圖

 

將捷之森主力規劃為23-28坪兩房,及部分的31-45坪3房、51-53坪4房規劃,戶型多元(2房四件式衛浴或雙衛浴,4房規劃雙套房...等),樓高3米4,3~4房皆為邊間三面採光,無暗房暗廳問題,且廁所皆有開窗,目前已完銷,預售價格約落在28萬左右。

 

 

2.濱海路南側週邊:

  • 區域特色:同為地段上開發較早區域,有不少建商在此購地推案,建案多集中於新市一路一段上與濱海義山站周邊,多為500-1000戶的大型建案社區,像是:宏盛蒙德里安(694戶)、台北灣六期江南大宅(1265戶)湯泉海峽(1373戶)等。地段上為四區最靠近淡江大橋的地段,未來開通後的交通可直接受惠。
  • 生活機能:部分建案1樓有規劃便利商店進駐,區域內本身機能較少,機能尚須依靠沙崙市區與淡水市區機能。
  • 平均房價:主力產品為21-55坪2-4房,區域行情約22-24萬。
  • 指標個案:台北灣六期江南大宅

 

台北灣六期江南大宅標準層平面圖

 

江南大宅為台北灣第六期推案,基地面積近8800坪,全案為6棟23F的純住社區,總戶數1265戶,包含有接待大廳、5600坪花園空間、閱覽室、視聽室、游泳池、兒童遊戲區、KTV、韻律教室、兒童籃球場、溫泉、撞球室、戶外遊戲場、戶外溜冰場等豐富全齡化公設。房型規劃有20-28坪1+1房、20-28坪2房以及31-45坪3房,近一年成交價約25萬左右。

 

 

3.美麗新影城週邊:

  • 區域特色:為區域內唯一的商業地段,除了海洋都心1-3期外,其餘建案多鄰近濱海路輕軌站周邊。隨著美麗新影城的開幕與淡海輕軌的通行,為該區域帶來假日人潮。
  • 生活機能:該區域商業規劃較為緩慢,周圍空地較多,美麗新影城該區域唯一的商場,集結了美食餐廳、百貨商品、親子娛樂等規劃,提供了娛樂休閒機能,不過日常的生活採買尚須依靠行政中心附近的賣場。
  • 平均房價:主力產品為25-40坪2-3房。區域行情約22-23萬。
  • 指標個案:宏盛海都

 

 

海洋都心系列在美麗新影城周邊共規劃了3期,屬於當地大型造鎮指標社區,宏盛海都為海洋都心2期,共分為8棟,1598戶住家與61戶店面,格局規劃24-29坪2房,33-39坪3房。社區設計了專屬的商店街,以及50米無邊際泳池、SPA、健身房、瑜伽教室、兒童遊戲室、親子閱讀區、中庭花園等十多樣全齡化公設。近一年成交價約落在23-24萬左右。

 

 

4.海科大週邊:

  • 區域特色:地段上最靠近海邊的區域,跟各區域相比,多了可眺望海景的優勢,相較其他區域較多60坪至上百坪的度假型規劃。
  • 生活機能:台北海洋科技大學為歷史悠久的海事專業學府,該區域除了部分建案店家有便利商店進駐,相對較無生活機能,須依靠行政中心周遍或是舊市區進行採買。
  • 平均房價:主力房型為26-60坪2-4房,區域行情約20-21萬,代表個案捷運儷境台北灣三期江南頤和。部分海景個案價格會較高一些,行情在行情在23-26萬不等,像是:宏盛水悅京美晴海等。特殊主打海景個案的海上皇宮,近5年成交價更是來到36萬。
  • 指標個案:宏盛水悅

 

宏盛水悅標準層平面圖

 

宏盛水悅緊鄰台灣海峽第一排,超過6000坪大基地角地規劃,全齡化公共設施包含:挑高7米5接待大廳、2000坪中庭花園、健身房、桌球室、親子遊戲區、SPA、KTV、瑜伽教室、廚藝教室等總共39項。格局規劃包含18坪1房、27坪2房、36-46坪3房等,高樓層享有無限海景,近年成交價約26萬左右。

 

 

綜合以上分析,鄰近行政中心周邊生活機能已發展完整,濱海路南側會是未來淡江大橋開通後最直接受惠的地段。美麗新影城生活圈素地較多,濱海路一帶會是未來幾年推案量的重點區域,若是有考慮海景房型或是第二置產的規劃,則可以考慮看看海科大周邊的個案。而整體房價部分隨著生活機能的完整度而有所影響,從行政中心周邊隨著輕軌沿線,越往西側內部價格越低,而部分海景個案價格則會稍微高些。

 

■ 結論

綜合上述觀察,淡海新市鎮2020年初普遍房價落在2字頭,現在仍屬於低基期階段,相對低的房價對於首購族及第二置產的客群仍有不小的吸引力。

交通不便一直是淡海新市鎮最引人詬病的問題,而預計在2024年開通的淡江大橋,將使得淡海新市鎮的聯外道路更加方便,而交通狀況的改善,將有機會增加民眾的置產意願,並加速推動區域的發展規劃,有望在2024年帶動一波區域房市的後續補漲,帶來一波新的熱潮,脫離鬼城標籤指日可待。

至於區域氣候問題,由於地段臨海及冬天的東北季風,使整體氣候偏濕冷,這部分建議可藉由選面南向的房子來紓緩狀況。

淡海新市鎮腹地廣大,區域發展需要較長的時間是必然的狀況,而目前開發區域尚集中第一期開發區,如未來第二期發展完善,加上改善的交通狀況,發展潛力值得期待。

 

更新時間 2021/06/23
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