【區域解析】高雄-仁武區域解析

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【區域解析】高雄-仁武區域解析

據高雄市政府民政局計算,自從2010年高雄縣市合併後,高雄市人口數從277萬4470人,直至今年1月,全高市人口276萬4291人,已經減少1萬179人,且今年1月~6月人口還在不斷下降中,但在38個行政區中,我們發現仁武區人口卻是逆勢成長,從合併以來仁武區人口已至少連續125個月正成長,十年來增加17,074人,人口成長比率高達23%,成為高雄人口成長率最高的行政區。到底為甚麼仁武區可以在少子化的環境下,人口還能快速成長,讓我們一起來探討!

高雄人口VS仁武人口成長率比較圖(2011~2020)

 

■ 仁武區的基本資料
 

  • 地理位置




仁武區的地理位置:位於高雄市的北邊,其周邊區域有北臨大社區,西鄰三民區、左營區、楠梓區,東鄰大樹區,南接鳥松區。我們從地理位置可以發現,仁武區靠近高雄幾個重點地區,如:整體房價較高的左營區、人口移入量最多的楠梓區等,這些區域的議題都會間接影響到仁武區的房市。

  • 人口結構分析: 


人口

從上述圖表我們可以瞭解仁武區的人口組成,仁武區的人口已經逼近10萬人大關,其中約7成是由15-64歲的年輕組群所組成的,是高雄市壯年比例第三高,年輕比例也高出其他大都市許多,綜觀來說就是一個年輕人的區域,從建商推案來看,我們也不難發現,首購型建案在該區居多。

  • 交通設施




仁武區的主要公共交通設施以國道10號為主,再由國道10號連接鼎金系統到國道1號。我們也發現其實仁武區裡面並沒有捷運站、輕軌、地下化火車站等便利大眾運輸進入,區域內還是自駕運輸為主。所有話題性高的區域,如:橋頭、楠梓、左營等都有交通設施的利多的助攻,那在交通不便利之下,為何仁武區還是這麼多年輕人願意移入呢?我們繼續看下去~

 

■ 仁武區的未來重要發展
 

  • 仁武產業園區




仁武產業園區是仁武區未來的重點建設,基地鄰近國道10號,可以快速連結國道鼎金系統,未來更有國道7號,在20分鐘內抵達高雄港和小港機場,交通便利。日後將與高雄科學園區、楠梓科技產業園區及橋頭科學園區形成科技廊帶來群聚效益,屆時園區重點將以航太科技、精密機械、高值金屬、電子、電腦製品等領域為主。經發局估計約3至4年時間園區就能完順利完工,屆時可創造242億年產值,提供6300個就業機會,帶動仁武房市。
 

  • 中山大學仁武校區




國立中山大學醫學系將在仁武區打造24公頃的校區,預計規劃AI醫學、智慧健康、生態休閒生態園區等三大園區,學校工程已經在今年7月動工,預計5年內可以完工,屆時將帶來醫學院學生和老師等人口紅利。(圖片資料來自聯合新聞網)

 

■ 仁武區的生活圈
 

仁武區域大致上分成4大生活圈以國道10號為分界點,分別有:八卦寮生活圈八德生活圈仁雄生活圈、仁武市區生活圈榮總生活圈澄清湖特區 現在就一一為大家介紹,各區的特色和區域房價~(筆記撰寫中)

生活圈

 

八卦寮生活圈

  • 特色是仁武區的成熟商圈之一,該生活圈內有84期重劃區,也是該重劃區依賴的商圈,區內還是以透天為大宗,大樓建案大多在84期重劃區
     
  • 區域房價

    新屋成交價:19.73萬/坪

    近一年成交價:19.15萬/坪

    因為該區域多為新屋大樓,所以新屋價和近一年成交價落差不多,以首購族客群為主,不過可以發現該區域的房價已經直逼20萬大關,該區許多建商已經封盤不賣,等待疫情過後再開賣,未來是否能夠站穩2字頭,就看首購族願不願意買單了。因為該區域內有永信建案,因此拉高了不少總價。

 

八卦寮區內重劃區

 

84期重劃區

  • 特點:公園綠地多、生活品質高、環境清幽單純。
     
  • 小提醒:該區生活便利性稍嫌不足。
     

區內房價:目前只有永信耘川是成屋銷售、華友聯秋紅谷已完銷,其他為預售屋銷售。

永信耘川平均成交價:
19.68萬/坪

華友聯青秋紅谷平均成交價:14.22萬/坪

多城市:預售

花曆河:預售

未來推案:多城建設(多城市NO2)


 

八德生活圈
 

八德生活圈

  • 特色目前是整個仁武區的發展重點,該區域如果再細分的話,分可成灣北生活圈和八德生活圈,灣北生活圈多為透天建案,而八德生活圈內的八德重劃區是現階段仁武區推案量最多的地方,重劃區積極開發造鎮中,有機會成為另一個仁武區以大樓為主的生活中心。
     
  • 區域房價

    新屋成交價:18.15萬/坪

    近一年成交價:18.04萬/坪

    成交價大多落在18萬/坪左右,並且穩定上漲中,該區許多建案也是封盤不賣的情況。
     

八德生活圈內重劃區
 

  • 八德重劃區


  • 特點:目前仁武區推案量最多的地方,建案選擇性多,相對年輕人口和外移人口較多的區域。
     
  • 小提醒:由於建案量多,需要留意日後大樓間的棟距採光問題。
     

區內房價:可麗都為預售建案但是目前封盤不賣,該區大樓成屋居多。

遠見星誠平均成交價格:
17.97萬/坪

大麗城平均成交價格:17.94萬/坪

遠見繽麗平均成交價格:18.87萬/坪

樂LOFT平均成交價格:17.16萬/坪

28行館平均成交價格:20.38萬/坪(含裝潢)

28行館NO2平均成交價格:19.97萬/坪(含裝潢)

可麗都:預售(封盤不賣)

未來推案:名發建設

 

 

仁雄生活圈


  • 特色:該區域多以透天建案為主,但也有少數大樓的建案,是屬於已經成熟商圈,目前是主要的仁武市區中心,客群多以仁武區當地人居多。
     
  • 區域房價

    新屋成交價:
    18.47萬/坪

    近一年成交價:18.23萬/坪

    該區域的大樓成交價落在18萬左右,近期該區比較少推出新建案,所以才會近一年成交價比新屋成交價高。
     

 

仁武市區生活圈


  • 特色:該區域屬於仁武區老舊社區,多以老舊透天為主,客群都是仁武在地老一輩的長者,是早期仁武區的生活鬧區,不過現在商圈中心已經移往仁雄商圈或是八卦寮商圈發展。
     
  • 區域房價:透天為主。

     

榮總生活圈

  • 特色:該生活圈涵蓋了左營區和仁武區,同時該區域最靠近左營區的仁武地段,可以享有左營的生活圈,卻只需要負擔仁武的房價,此外區內也有仁武霞海重劃區的話題。
     
  • 區域房價

    新屋成交價:20.29萬/坪

    近一年成交價:18.56萬/坪

    因為該區域鄰近左營的榮總生活圈,所以新屋成交價已經來到20萬大關,且該區未來還有太子建案、興連城建案陸續推出,吸引許多不想離開左營區太遠的客群。

 

榮總生活圈內重劃區

 

  • 霞海重劃區

  • 特點:最靠近左營區的重劃區,鄰近國道10號、榮總生活圈。
     
  • 小提醒:重劃區內可看到工廠、區內還在發展中。
     

區內房價:

太子雲大樓平均成交價:20.67萬/坪

谷樹向陽平均成交價:15.25萬/坪

目前區內透天建案和大樓建案占比各半,太子建設有建案已經完工,但尚未開始銷售。因為較靠近左營,所以是仁武重劃區中,總價較高的區域。

興連城@99:預售

未來推案:太子建設、興連城建設


 

澄清湖特區
 

澄清湖特區

  • 特色:該生活圈橫跨了鳥松區和仁武區,同時該區域最靠近鳥松區澄清湖的仁武地段,仁武區該地段多為透天,靠近澄清湖的大樓已經是鳥松區的門牌了。
     
  • 區域房價

    新屋成交價:18.47萬/坪

    近一年成交價:19.12萬/坪

    因為該區段的仁武都是透天建物,所以澄清湖特區的大樓房價是以鳥松區大樓為主

 

重劃區比較分析


84期重劃區:生活圈主要依賴八卦寮生活圈,區域內生活環境綠意盎然,屬於單純住宅區。不過區域內店家較少進駐,整體生活便利有待提升,區內因為有永信建設,因此拉高了整體房價。適合組群:首購族、預算不高、喜愛大自然清幽環境。

八德重劃區:生活圈主要依賴八卦寮生活圈,區內陸續有廠商進駐,有機會成為仁武區另一個房市重心。不過區內建案眾多,日後多以成屋銷售。適合組群:首購族、預算不高、足夠建案樣本可以多方比較。

霞海重劃區:生活圈主要依賴榮總生活圈,區內雖然還在發展中,不過擁有最靠近左營區的地理優勢,所以房價會是三個重劃區中房價最高的。適合組群:首購族、預算較高、在左營區工作。

 

■ 為甚麼這麼多年輕人移入仁武區?
 

由上述人口資料顯示,我們了解移入人口大多為青壯年居多,根據田野市調,其中又以左營區青年佔大數,這到底是為甚麼呢?請大家繼續看下去!
 

  • 房價




我們可以從樂居官網區域行情上的資料發現,仁武區和左營區的新屋成交價一坪價差高達7萬以上!如果我們30坪來計算的話,價差來到210萬!在高雄普遍低薪的情況下,這是不小的房價差距!

  • 坪數






根據樂居資料從統計(2020/1/1~2021/7/5),我們明顯發現一樣價錢,卻可以擁有更舒適更大生活空間!這也是許多追求生活品質的年輕人願意移居仁武區的原因之一。

  • 地理位置

    鄰近左營區成為仁武區的最大優勢之一,車程在15分左右能夠抵達左營重點生活圈,如巨蛋生活圈、高鐵生活圈、美術館特區等,許多在左營工作的小資族,也都會考慮仁武區為購屋選擇。

 

綜觀以上的討論,雖然仁武區內沒有重大交通建設等利多加持,不過仁武區擁有房價基期較低、坪數大、地理位置等優勢,還是吸引許多年輕組群移居該區。

 


■ 仁武近期購地消息
 

預估價格=〔(土地單價÷(容積率*容積獎勵*銷坪係數)+營造成本〕X 管理成本 X 獲利乘數 … (公式1)
( 住宅容積率200%/300%、容積獎勵1.6、銷坪係數1.65、營造成本12萬、管理成本1.15、 獲利乘數1.2 )

 

未來建案規畫

  • 永信建設規畫:地上28樓/25~60坪/2~4房/總銷為30億元。
  • 三發地產規劃:2~3房/約780戶/總銷為70億元。
  • 樹藤建設規劃:25~37坪/2~3房/總銷為30億元。

 

■ 結論

仁武區受惠於左營人口外溢效應,在交通不便之下,房市和人口逆勢成長,成為高雄房市焦點之一。不過種種資料顯示,整個仁武區房價尚未站穩20萬/坪大關,在疫情未明的挑戰下,今年仁武區是否能夠成功站上20萬和首購族是否買單仁武區20萬的房價,都值得我們關注!

更新時間 2021/07/01
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