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看屋筆記:汐止超級花園(個案+價格分析)

2017-12-04 |

超級花園

平均成交價
41.72
歷史最高價
49.21
最新成交價
106年9月
41.86
歷史最低價
33.75

基本資料

  • 地址:樟樹二路、工建路口
  • 類型:住宅大樓(11層含以上有電梯)
  • 總戶數:638
  • 屋齡:1
  • 總樓高:15
  • 土地使用分區:住二
  • 構造種類:RC造
  • 建設公司:漢翔開發
  • 營造公司:承優營造
  • 建築設計:森峰聯合建築師事務所

汐止樟樹灣地區,位置離北市南港非常近,但價格約南港的一半,今天就來看一下廣告很大,高達638戶大型個案超級花園的特色。

 

外觀

 

建案特點:

 

1. 建案為至高CP值:汐止交流道開車約4分鐘,南港軟體園區開車約9分鐘。離南港很近,但卻只有南港的一半價格,相對有吸引力。

 

2. 生活機能:樟樹一路生活圈便利,忠厚市場約400公尺(走路約5分鐘),汐止好市多開車約4分鐘,家樂福開車約7分鐘。

 

3. 公設豐富:接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、KTV。

 

1F平面圖

 

建案平面解析:

 

1. 全區共分成A、B、C、D四棟,1~3房15~37坪規劃。

 

2. A、B、D棟同一層12戶,C棟同一層8戶,2部電梯,使用較不足夠。

 

3. 黃色區塊為套房15~17坪規劃,格局相似,長形格局單面採光,衛浴沒開窗,C4、C5戶面中庭花園視野較佳,B1、B12、D1、D12面C棟較近,視野較不佳。

 

4. 綠色區塊為2房24~25坪規劃,格局相似,長形格局單面採光,主要採光面在房間,客廳為暗廳採光不佳,衛浴沒開窗,A5、A6、B6、B7戶視野較佳,D6、D7戶面水泥攪拌場,灰塵量較大。

 

5. 橘色區塊為小3房32~37坪規劃,格局相似,皆為邊間雙面採光,外露樑柱空間較好設計,C棟3房主浴有開窗,其餘戶別主、客浴皆無開窗,C3、C6戶面社區中庭花園較佳,A4戶為車道出入口,低樓層較有影響,D5、D8戶面水泥攪拌場,灰塵量較大。

 

6.建議避開綠色24.25坪的兩房(都是暗廳),D5~D8戶(面水泥攪拌廠,落塵量大)

平面圖

 

實價登錄分析:

 

1. 超級花園平均成交約41.79萬,近期成交約36~40萬。

 

2. 樟樹灣區個案:

筑丰陽陽目前開價約35萬,實際成交會在低一些,可以參考這裡

御璟屋齡3年,平均成交約33.96萬,近期成交約34~36萬。

新南港雙站屋齡8年,平均成交約38.87萬,近期成交約34~35萬。

 

3. 中興路商圈附近個案:

汐止101屋齡1年,平均成交約46.27萬,近期成交約36-37萬。

幸福城市目前開價約46萬,實際成交會在低一些,可以參考這邊

長虹大鎮B區屋齡1年,平均成交約37.45萬,近期成交約35萬。

 

4. 超級花園與樟樹灣區個案相比,價格較筑丰陽陽御璟新南港雙站高一些,與中興路商圈個案幸福城市汐止101長虹大鎮B區接近,以便利性來說中興路商圈會較佳,但超級花園為小坪數個案,加上有含裝修的費用(每坪約兩萬),以低總價低自備的角度,消費者還算是可以接受。

 

地圖

 

地圖2

 

評價:

 

為了降低總價帶,很多建商陸續推出小坪數的產品規劃,但是往往這種規劃,同一樓層戶數會較多,格局採光較差、公設比拉高的問題會逐漸浮現。坪數需求與便利如何考量,這就要看買房的需求,汐止樟樹灣地區離南港相當近,很適合在南港上班,自己有交通工具的通勤族群。超級花園是一個利弊都相當明顯的個案,風評也是兩極,不喜歡的人說它在水泥廠旁、戶數多、格局差;喜歡的人,認為它地點好、公設豐富、總價低。沒有最好的案子,只有最適合的案子,大家可以多方考量後來看看。

 

延伸閱讀:

看屋筆記:汐止上東城(個案+價格分析)

看屋筆記:汐止101(個案+價格分析)