【新手買房的八堂課】第七堂 合約、議價大解密!

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【新手買房的八堂課】第七堂 合約、議價大解密!

新手買房的第七堂課,今天要跟大家談談「合約」和「議價」,大家買房最怕被當成痛宰的肥羊,不管是買中古屋或預售屋,議價都是很大的學問,合約也有很多需要注意的細節,接下來就讓樂居創辦人李奕農來為我們一一解答。

 

■ 中古屋常見的房地產糾紛!

內政部有公布在中古屋交易中,最常見的5大爭議:

1. 訂金返還 (斡旋金轉成定金) 
2. 仲介斡旋金返還
3. 終止委售或買賣契約
4. 房屋漏水問題
5. 隱瞞重要資訊

為什麼會容易產生這些糾紛?首先我們先了解一下中古屋的買賣流程再來一一說明。

 

■ 中古屋買賣流程

中古屋的買賣流程可以簡單分成以下8個步驟:

一、委賣:

委賣就是屋主把房屋委託給仲介代為銷售的一個過程。

 

►延伸題:

Q:屋主可以臨時終止委賣嗎?
A:原則上是可以的,但如果簽的是專任委託,在民法第549條有規定,屋主和受託人任何一方都可以隨時終止委任契約,但片面終止會不利於他方時,要負損害賠償責任,這點要特別注意。

 

二、斡旋/要約:

當仲介開始帶看房子,有買方喜歡想議價的時候,就可以選擇付斡旋金或是簽訂要約書來進行:
1. 斡旋金:付一筆訂金給仲介,請他代為向屋主談判。
2. 要約書:不用付訂金,直接簽訂要約書請仲介代為議價。

 

►延伸題:

Q1:付了斡旋金或簽訂要約書之後,買方可以反悔嗎?
A1:只要屋主還沒有做簽認,買方都可以反悔;倘若屋主簽認之後買方才反悔,斡旋金會被全額沒收,要約書則需要賠償購買總價最高15%的金額作為賠償。

Q2:買方出到底價,屋主可以不賣嗎?
A2:只要屋主還沒簽認都可以不賣!這邊舉例做一個說明,假設屋主和仲介簽訂的底價是900萬,買方出的價錢也是900萬,這樣屋主一定要賣嗎?
很多合約上都會簽訂屋主一定賣,但真正在法院上的判決,如果買方付了斡旋金或要約書,屋主在簽認之前都有權利拒絕賣屋;屋主如果在簽認之後反悔,則需要賠償仲介及買方購買總價的4%作為違約金。

 

三、簽認(收訂金):


賣方同意買方的出價並答應簽約,就叫簽認。同意的方式不是只有在仲介提供的書面契約上簽字才叫簽認,包含口頭答應(錄音)、LINE文字確認或其他通訊軟體等,這些都可以作為法院判決的依據。

 

►小提醒:

買方可以在屋主簽認同意之前反悔,若在簽認後反悔需付賠償金。

 

四. 簽約+用印:

房地產的買賣需要向政府申報,所以會有很多政府單位的表格需要填寫,簽約的時候會連同表格一起填寫用印,這部份大多會由代書協助處理。

買方要注意的地方有以下2點:

1. 對照內政部公版:
合約雖然有5天審閱期,但內容繁雜,一般民眾可能會抓不到審閱的重點。建議可以下載內政部公布的合約公版,確認自己的合約是否和內政部版本相符,有不同的地方一定要提出,避免未來發生爭議。
2. 貸款成數不足的解套:
合約容易發生問題的還有貸款成數不足的情況,可以一開始就在合約內加註清楚,若貸款成數不足,雙方可以無條件解約,或是由誰補足款項,避免事後糾紛。
 

五. 完稅:買方需向政府繳交契稅、印花稅及地政登記規費等稅款。

六. 貸款:繳交稅款時可以同步向銀行申辦貸款。

七. 過戶:貸款核撥之後就可以進行過戶,但新成屋的部份如果驗屋不過的話,是可以拒繳款的→延伸閱讀:驗屋不過可以拒繳款? 3招自保快筆記

八. 交屋:過戶完成之後交屋。

 

■ 買賣合約的注意事項

買賣合約可以說是房屋交易中最重要的一環,而針對買賣合約的內容,我們列出以下9點注意事項給大家參考:
 
1.立契約書人如非本人須檢附授權書
2.注意停車位標示有無分管契約
3.有無增建
4.有無出租情形
5.價金支付流程
6.有無產權瑕疵
7.違約、解除契約賠償責任
8.附贈品契約
9.交屋期限

以上這9點中,我們針對在實務上最容易碰到糾紛的第4、6、8點來作補充說明::

►有無出租情形: 
不管是要賣的房子有租約,或是要買的房子有租約,以下重點都必須注意:
1. 租約期限:在買賣合約中載明清楚,像是租期到民國幾年幾月幾日、租金是多少、押金幾個月。
2. 承接租約:買賣行為並不會讓租約失效,必須由買方承接原租約,並於交屋前完成換約。
3. 終止租約:如果屋主取得承租方搬遷同意書,同意於交屋日前終止租約的話,可以按照約定日期請承租方搬空交屋。

 

►有無產權瑕疵:


有些屋主為了讓房子賣一個好價錢,常會隱藏一些產權上的瑕疵如以下5點:

1. 漏水
2. 海砂屋
3. 輻射屋
4. 違建
5. 凶宅

凶宅認定不易,是最容易有爭議的地方,在法院上對凶宅的認定是:所有權人在持有的期間,是否有發生過非自然身故(例:自殺)
這邊舉個例補充說明一下,甲擁有一間房子,在持有期間房子內發生凶殺案,而甲後來將房子賣給乙,乙在持有期間五年內房子未發生凶殺案,之後將房子賣給丙;依照內政部的認定,乙持有期間未發生非自然死亡事件,所以就不算是凶宅,不必向丙負擔保責任。

不管是以上哪一種情形,都不建議隱瞞,因為買賣房屋的合約有瑕疵擔保責任6個月的規定,有問題日後要再處理很麻煩。

 

►延伸題:

Q1:有辦法避免買到凶宅嗎?
A1:消費者買房通常會透過仲介公司,仲介公司通常會有相關資訊提供參考;或是看房時可以和左右鄰居、管理員打個招呼,問一下是否有相關案件發生。

Q2:買到凶宅有辦法可以解除契約嗎?
A2:如果賣方是故意隱瞞的話是可以解約的,但不知情的情況就不行,只能要求賠償金。不過凶宅很難舉證實際上對生活造成了什麼樣的影響,通常是心理層面的,現在也沒有相應的法條,所以建議要做好事前的查證。

Q3:如果因新冠肺炎在家過世算是凶宅嗎?
A3:目前內政部認定不能算是凶宅!

 

►附贈品契約:

在交屋的時候,針對屋內附贈品會有以下2種情況:
1.空屋交屋:除固定物外,所有物品皆須清空。例如可移動的家電或垃圾等雜物。
2.附贈家具交屋:在實務上很常遇到雙方對附贈家具的認知不同,建議須逐一勾選附贈品。包含有哪些傢俱、家電的品項,數量也都要載明清楚。

 

■ 買房的付款流程


其實買房付款的部份,最主要的差異在頭期款,可以分成屋和預售屋2部份來看: 

1. 新成屋/中古屋:在簽約的2周內需要準備好房屋總價的20%作為頭期款,貸款大概可以貸到80%。
2. 預售屋:簽約的時候只需要先付房屋總價的5%訂金,剩下的15%按照建商的工程期付款即可,而預售屋蓋好通常要2~3年,也就是把頭期款分期繳付的概念,剩下的80%一樣是向銀行貸款。

 

►延伸題:

Q1:首購族辦貸款該注意些什麼?
A1:銀行在審核貸款的時候通常會根據以下條件:
1. 年收入:會依照個人年收入作為核定貸款金額的依據之一。
2. 保證人:如果夫妻通常會找另一半,如果是單身族,可以找家人兄弟姐妹做為擔保人,這樣貸款成數就可以拉高。
3. 是否有車貸、信貸或繳款不良紀錄:會影響到資產負債比,不良的還款紀錄會影響信用評估。
4. 信用卡使用狀況是否正常:新手很多都是年輕人,如果從未使用過信用卡,沒有累積正常還款紀錄的信用值,會不利於辦房貸,這部份影響很大。
以上幾點會是銀行統計貸款人的資產負債比的依據,這會影響到銀行最後願意核貸給你的條件跟限制。

Q2:現在買房有寬限期,要不要用?貸款是20年好?還是30年、40年好?
A2:現在是大印鈔時代,建議把錢留在自己手上,不要全部拿去還銀行。銀行願意給多少寬限期就盡量使用、能拉多長的貸款年限就盡量拉長,讓銀行來適度分擔一些通貨膨脹的風險。

 

■ 預售屋需要注意的5大重點


1. 瓦斯管線由建商付費:內政部現已有明文規定,水電及瓦斯管線應由建商付費,這在合約上一定要確認清楚。
2. 交屋日起算保固:建商會提供設備1年、地壁磚5年的保固等等,重點在於保固的起算日應從交屋日起算,而不是拿到使用執照日。
3. 交屋延遲可求償:在簽訂預售合約時,會簽訂最晚交屋日,如果在期限內無法完成交屋,按照內政部的標準,可以請求已繳交款項的萬分之5作為賠償。
4. 車位資訊要標明:車位的編號、高度和寬度要載明在合約裡,驗屋時一定要到現場確認清楚,以免交屋之後有糾紛。
5. 面積誤差3%內:法規對於面積誤的最大容認是3%以內,也就是說簽訂合約是30坪,實際驗收只有29.5坪,這差距0.5坪,買方可以要求按比例退款。但如果超過3%,買方是有權解約的。

 

►延伸案例:


在新北市土城的大同莊園,當時就是遇到可以交屋的時間已經超過當初擬定的最晚交屋日,因此買方可向建商請求賠償。
假設已經繳交200萬的款項,1日的違約金就是1000元;逾期超過3個月的話,建商必須歸還買方已付購屋的價金,賠償地總價15%的違約金。
大同莊園這個案例來說,地院最後判決建商必須賠償買家9人約6656萬元。

 

■ 議價攻略看這裡!

隨著實價登錄的資訊越來越透明,議價已經不像以前要靠話術來談,以下讓我們分成屋和預售屋來向大家說明:


一、新成屋/中古屋:有做功課才能談價錢!
1. 瞭解行情價:一定要去實價登錄的網站查一下,要買的社區每一戶的成交行情價。
2. 多少仲介刊登:要在網路上查詢想要買的物件有幾家仲介在賣,有時候同樣的開價A仲介不願意成交,或許B仲介就願意,這個落差就在仲介成交費上,所以多問幾家仲介不見得是壞事。
3. 社區的類似物件:要在事前了解一下同一個社區有多少類似物件在賣,如果這個社區的類似物件很搶手,待售物件不多很快就賣掉了,剛好讓自己做一個可能必須加價談的準備;如果有很多相同物件,就不要急著買,可以持續多看幾間,當你沒有抱著必買的決心時,議價的成功機會會比較高。

二、預售屋:資訊透明的情況下,議價空間比較低。
1. 初期可以撿便宜:新案剛開始賣的時候,比較有機會以較便宜的單價買到。
2. 凹家電贈品:同樣一坪30萬,想辦法多向建商凹一些家電贈品,也是不無小補。
3. 議價機會在這裡:如果有建案賣到一半換代銷公司或是換案名的話,代表案子可能賣不好,就會是一個有議價空間的機會。

 

這堂課為大家介紹了合約的內容和議價的方法,下堂課要教大家「驗屋教戰手冊」,我們下堂課見!

更新時間 2021/06/24
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