【新手買房的八堂課】第六堂 公設大解密!

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【新手買房的八堂課】第六堂 公設大解密!

前面兩堂課幫大家解說了格局圖跟傢配圖,第六堂課我們要從室內走出來談社區的公設比問題,我們從新聞報導看到了雙北新建案平均公設比來到了35%左右,甚至出現了公設比47%的建案↓


為什麼會有這樣的情形?你真的了解什麼是公設比嗎?現在就讓樂居創辦人李奕農帶大家來解密!

 

■ 為什麼公設比會這麼高?

造成公設比越來越高的原因有以下3點:
1. 雨遮不計坪不計價:近年法規修正,2018年後的建案,雨遮全面改為不計坪不計價,雨遮原本是屬於室內空間,在不計坪之後導致公設比被拉升。

2. 小坪數規劃:小坪數規劃的建案,通常一層的戶數會比較多,一層的戶數變多也會讓公設比變高。

我們預設一層是100坪,以上圖為範例來看:
單層1戶:室內空間80坪,梯廳的話是包含電梯間和逃生梯2個空間合併計算,約20坪也就是當層公設比20%。
單層3戶:單層戶數越多,梯廳空間越大,原因在於有額外的防火及動線設計規劃,梯廳空間大也導致了公設比提升。

3. 住商混合:以往是住宅區蓋住宅,商業區蓋商辦,但現在有很多住商混合的建案,也因而衍生出很多一般事務所的問題,例如當層公用空間必須加設男廁、女廁和茶水間等等。在交屋時很多會列為用戶的儲物空間,但表面上的公設比相對會比較高。

 

■ 公寓、華廈、社區大樓公設比怎麼看!

其實近年公設比會演變到30%以上,很大的原因和建築法規的修訂有關,像是從民國94年開始建築法規規定8樓以上大樓新推案應設2座的直通安全樓梯,11樓以上需有排煙室,就造成很大的影響。
在土地越來越稀有的情況下,新大樓幾乎都越蓋越高,所以2座直通安全梯和排煙室可以說是新大樓的標配,也因此把公設比拉升了到30%以上。
公寓、華廈、社區新大樓公設比到底怎麼看?我們提供以下數據給大家參考:

1.公寓:4~5層、未設電梯的住宅,公設比約為8%-15%。
2.華廈:7~10層樓,有電梯,公設比約為15%-20%。
3.社區:10層樓以上,有電梯,因建築法規規範,公設比約為30%以上。
所以如果想買到低公設比的房子,可以找民過94年修法前蓋好的建案,比較有機會可以找到。

 

►延伸題:

Q:公寓明明沒有公設,為什麼公設比有8-15%?
A:早期的建物登記,會把梯間登入到室內面積,所以當層2戶的住家會1戶吃掉1半的梯間坪數。但公寓的梯間其實算是公設,所以都是公設比,甚至有的公寓會有地下室(防空避難空間),這也是會被算到公設比以裡面的喔!

 

■ 游泳池是大家最不喜歡的公設!?

 
我們從網路上蒐集一般大眾對於公設的想法,從調查結果發現最讓大家感到不實用的公設第一名是游泳池,但其實游泳池這個設施的評價也是很正反兩極的,有在使用就人就會很喜歡,沒在使用的人就會認為公設比高一定是游泳池害的。
其實根據新案代銷業者表示,很多人在買房的時候,社區的公設有游泳池是會讓買方提高購買率的;另外物管公司的統計也顯示,當社區的游泳池有開放的時候,是公設使用率最高的設施
那針對游泳池這項公設我們有3點分析提供大家一些參考的意見:

 

一、游泳池的維護費用高:

游泳池的保養維護較為不易,包含水電費、清潔費這些耗費都相對高,通常一年只能開放一季。
另外律上有規定,若游泳池水深超過1.2公尺或是水道超過25公尺、面積超過50平方公尺,就必須配置合格救生員,這些也會增加游泳池的維運費用,對戶數比較少的社區來說就會較難以負擔。

 

二、室內游泳池優於室外游泳池:
首先,我們建議各位優先挑選室內游泳池的公設,主要是因為有溫水恆溫、室內環境較舒適且好維護。
反之在室外的開放空間的話,平常也會有落塵、落葉需要清理,冬天會很冷,颱風天也很麻煩,所以室外游泳池通常可以開放的使用的時間也會比較短。
另外像是最近很夯的無邊際空中游泳池,除了剛剛提到的維運上的困難之外,也需要考慮到防震的規劃是否合乎法規等問題。

 

三、游泳池是社區管理指標:
當你買的是中古屋的時候,社區的游泳池是否有持續正常的開放使用,就是一個很重要的社區管理維護指標。
如果社區內管理較差或住戶間沒有共識的話,游泳池就會比較少人使用,有些社區會直接將游泳池填平,改造成園藝造景或其他公設,但反之,如果長年下來游泳池都有開放使用,就能知道社區管理運作是好的。

 

■ 中庭花園算是公設嗎?

說到公設很多人就會想到游泳池和中庭花園,其實中庭花園並不算是公設喔!
一般來說,會被計算在公設裡面的,主要是針對有「頂蓋」的空間,像這種中庭花園或是頂樓的曬衣場、曬被場、空中花園或露天的水池、泳池等等,只要是沒有頂蓋的部份都不會被計算到公設空間裡。

 

■ 公設到底該怎麼定義?

如同我們剛剛提到的,沒有頂蓋的空間都不會被計算到公設比裡面的話,到底社區裡的哪些設施是公設呢?
1. 大公設:車道、大廳、機電室。
是由全社區分攤,但由於分辨不易,是最容易被灌水的地方。

2. 中公設:健身房、閱覽室、KTV室。
是一般人認知的公設,由全社區的戶數分攤坪數,所以每戶分攤到的是有限的。
像中庭是被屬於法定空地,是不會被列入公設比

3. 小公設:電梯空間、逃生梯、梯廳走道。
是主要的公設來源,由當層住戶分攤,如果設計不良,梯廳空間過大的話會導致公設比提升且吃掉很多空間。

 

■ 車道藏公設的眉角

最近內政部在修法,希望車道的面積計算要能夠透明化,這是一件不錯的事,因為目前法規並沒有嚴格規範車道應該怎麼計坪,車道計坪不公開對我們會有什麼影響呢?接下來讓我們解釋給你聽。

 

一、車位的坪數怎麼看?


不管我們買的叫小車位或大車位,其實尺寸都是固定的,政府的法規規定大車位約4.12坪(250㎝ × 550㎝),小車位約3.83坪(230㎝ × 550㎝),但是我們權狀的車位坪數卻都是登計6-12坪,為什麼呢?其實關鍵就是在車道是怎麼分配的?

 

二、車道的計坪分2種:


目前房屋的權狀上並不會登記車道的計坪、計價方式,我們可以簡單用上面登記的車位坪數來判斷: 
A. 車位12坪→車道坪數大部份歸在車位坪數:
每個車位價格固定,主要由購買停車位的人分攤車道的面積,算是較有良心的建商的計算方式。
B. 車位6坪→車道坪數大部份灌入房屋公設:
車位坪數登計較少是因為建商把大部份的車道面積合併到房屋公設計算,就算你沒有買車位,也會被迫購買了很多車道的面積,白花了冤枉錢。

 

三、用車位坪數判斷車道的計坪方式:
讓我們舉個例子讓大家更了解一些:

A社區:權狀車位12坪,擁有游泳池、健身房、圖書館等公設,車道面積劃入車位計算,公設比32%。
B社區:權狀車位6坪,幾乎沒有公設,車道面積分配到公設比計算,公設比卻也是32%。
B社區會出現這樣的狀況,就是因為將車道面積算成房屋的公設,虛灌坪數,代表你花多的錢再買虛坪,如果你又是沒有買車位的,就等於在幫別人攤分車道的公設比。
小結來說,如果你
買房的時候看到車位登記在8坪以下就要注意了,可能車道已經被灌到你的公設比裡了!

 

►延伸題:

Q:資金有限的情況下該不該買車位呢?
A:自住:上班通勤有開車需求就可以買車位。
投資:如果是2房以下小坪數的話建議不要買,總價低會比較好轉手;3房以下就建議要買,轉手性才會好。
但目前政府法規有規定,1戶要配1車位,很多時候可能你不一定想要買車位,但建商會強迫綑綁銷售。

 

■ 總結:從公設看是否下手買房!


一、中古屋:公設要特別注意安全性和管理。

1. 安全梯是否暢通:逃生梯有沒有堆滿雜物。
2. 最頂層是否進出:有些中古屋頂樓會被加蓋甚至封起來,未來逃生需要使用會是問題。
3. 公設是否正常使用:如果公設有正常使用代表管理的維護是好的。
4. 電梯、公佈欄管理費:可以觀察有沒有很多人欠繳管理費,如果有的話代表社區的管理上可能有出現問題。

 

二、新屋:要注意公設比有沒有被灌水、過高。

1. 車位權狀注意是否<8坪:平面車設的登記坪數在10-12坪是比較好的,8-10坪算正常,低於8坪表示車道被灌到公設比裡面了。
2. 游泳池是不是室內的:公設有配備游泳池的話建議要買安置在室內的。
3. 是否有沒可用的公共設施:確認社區的公設內容,是否符合自己的需求。
4. 是否配備瓦斯:法規規定建商必須負擔牽瓦斯線的費用,很多建商因此整棟配給IH爐等,如果個人可以接受可能沒關係,但未來接手性可能會受到影響。
 

這堂課為大家介紹了怎麼看公設買房才不會成了冤大頭,那麼下堂課要替大家上一堂「合約議價全攻略」,我們下堂課見!

更新時間 2021/06/10
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