台南重劃區(1)聚焦蛋黃區

台南重劃區(1)聚焦蛋黃區

要了解近年全台熱度最高的臺南房市,一定要先從重劃區開始,這次要介紹四個在精華地段的重劃區,無論是生活機能或者未來的保值性都是首選。

 

區域劃分:

我們之前有談到台南發展概況,台南房價以舊台南市為核心,向外擴散。

第一級的蛋黃核心「東區、北區、中西區」,新案每坪成交價約23-28萬
第二級的蛋白區是「永康區、安平區」,新案的每坪成交價約18-23萬
第三級外圍的蛋殼區是「安南區、仁德區、南區、歸仁區、新市區」,新案的每坪成交價約15-19萬。其他則是比較便宜的區域。

我們先從台南核心地段的重劃區開始介紹,「東區的虎尾寮重劃區、平實重劃區、北區的鄭仔寮重劃區、中西區的星鑽重劃區」。這些重劃區都有一個共通點「緊鄰舊市區」與一般重劃區相較,不會有生活機能不便的問題。

 

東區虎尾寮重劃區-高級純住
 

東區虎尾寮已發展十幾年,是開發成熟的重劃區,最大的特點是低密度開發的純住宅區,容積率低,綠覆率高,且推案以透天住宅為主,算是台南純住品質最高的區域。

虎尾寮房市3大特點:1.透天為主 2.總價1500萬賣最好 3.幾乎沒有小坪數;因為法規,這裡難有大規模的推案,量體不大的情況下,房價穩定成長。5年內新案,8成都是透天,建坪55-65坪的案量最多,平均成交總價在1500萬左右、70坪以上的大坪數透天,成交總價在2500萬上下;華廈、大樓的每坪成交價約23萬。

未來發展以「捷運藍線」和「南紡二期」為主;捷運第一期預計2025年完工、南紡二期預計2020年底;建設完工前都持續會有議題聲量,加上完工後的效應,發展可期。

 

東區平實重劃區-最靠近捷運核心站點
 

位在東區和永康區交界處的「平實重劃區」;前身為平實營區,後來因為國防部配合都市計畫,才變成新興的重劃區段,這裡最大優勢是捷運核心站點外,還是目前東區內唯一的大面積開發區,未來有望成為臺南房價最高的地方

未來發展重點是「平實轉運站」是台南捷運一期唯一藍線和綠線的轉乘點,未來將是集合客運車站、捷運站、購物中心、旅館、辦公大樓等不同設施的複合型轉運樞紐。

目前平實重劃區內尚未有推案進場,周邊最多的是20年中古大樓,成交價每坪約15萬;新大樓以2-3房38坪內的小房為主,預估平均成交價約23萬;位置精華稀有,非常有潛力成為臺南房市的領頭羊。


北區鄭仔寮重劃區-商圈和明星學區優勢
 

「鄭仔寮重劃區」綠覆率也相當高,主要的特色是擁有大型連鎖店商圈,以及雙語明星學區,且不像虎尾寮重劃區8成以上都是透天,產品相對多元,房屋交易市場活絡。

房市2大趨勢:1.推案轉型 2.產品多元
鄭仔寮重劃區也是低密度住宅區,但近期推案重點開始轉型成大樓案,5年內新案最多50坪以上的大樓,每坪成交價約25萬。但近年市場主流改變,30-50坪的換屋大樓最受歡迎;近期知名建商遠雄的指標造鎮2-4房29-46坪。2房總價帶在1000萬上下,是目前市中心少數有推小坪數的重劃區。

未來發展重點是1.捷運藍線 2.北外環快速道路 
台南捷運藍線其中有一段行駛路線會穿越北區,加上北外環快速道路的開發,可以大幅縮減連外的車程時間。


中西區星鑽重劃區-水岸景觀加持
 

星鑽重劃區是台南市政府為了讓「中正商圈」及「星鑽運河水岸地區」開發而規劃的重劃區,面積約11公頃,目前還沒有推案進場,最大特色是擁有水岸景觀和觀光發展潛力。

目前「星鑽」尚未有推案進場,周邊20年左右的中古大樓最多,平均成交價1字頭, 但是如果享有水岸景觀,儘管是20年大樓,成交價每坪還是要20萬。新的推案,都以50坪以上的換屋大樓居多,平均成交價預估27萬以上。

「星鑽重劃區」兼具商圈機能與水岸綠地景觀,規劃多以觀光商業為主,僅有1.5萬坪作為住宅建地,供給量少加上地處市中心,推估未來推案走向會兩極化,不是大坪數豪宅,就是小坪數的投資型大樓。

 

總結:


虎尾寮、平實、鄭仔寮、星鑽這四個臺南精華地段的重劃區,各自有不同的特色:如果你是「換屋族群」或者屬於「高收入族群」,可以優先考慮這幾個重劃區。我們未來會有一系列的台南房市專題,記得持續鎖定,下次見~

 


 

更新時間 2020/08/31
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