台南區域解析

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台南區域解析

台南雖然是六都之一,但以往房市的討論熱度是相對較低的。但近年來受惠於政府的重大建設,及台積電在南科擴大投資的利多,帶動台南房市的關注度開始直線上升。

區域劃分

台南區域劃分

台南市為台灣各縣市中,平原區比例最大,地形最平緩的城市。台南市由曾文溪橫向貫穿,將台南市分為以舊台南市為核心的溪南區及以新營、佳里、麻豆三核心發展的溪北區。台南市的人口目前約188萬人,有三分之二的人口居住於溪南區。

交通網路

台南交通網路

公路交通部分,在溪北區由台84線、台61線為重要幹道,溪南區則以橫向的國道8號、台86線為主,並由縱向的國1、國3、高鐵、台鐵串聯起溪南溪北地區,在國道客運上設有麻豆、台南轉運站,及未來的新營、仁德轉運站。

鐵路地下化

台南鐵路地下化

台南鐵路預計從永康區的大橋車站以南1.3公里開始,將既有的台南火車站改為地下化,並增設林森站與南台南站,預計2024年南完工,東區和永康區將成為最大受惠的區域,可紓解交通的瓶頸,發展將不再受鐵路的分割,完成鐵路捷運化。

台南捷運

台南捷運

捷運環狀藍線第一期已通過行政院核定,將串接東區的平實轉運站、永康區的大橋火車站、北區的海安路商圈、安平區的市政中心、然後回到南區與東區的南台南火車站與平實轉運站,採高架單軌的方式,預計2028年通車。捷運綠線目前在交通部初審通過階段,預計將由安平區的億載金城通過北區和東區台南火車站並與藍線的平實轉運站連接,橫向貫穿市區,與鐵路構成完整的軌道交通。

南部科學園區

台南南部科學園區

台南的發展與產業及重大建設息息相關,台南早期以農業發展為主,後續慢慢增加傳統產業,比較大的轉淚點在於南部科學園區的建立。南科位於台南市的新市、善化、安定區。有台積電、聯電、群創、台達電等科技大廠進駐。Google也會在南科設置在台灣的第2座資料中心。其中台積電在南科投資的五奈米晶圓廠2020年可開始量產,三奈米晶圓廠也確定落腳南科。先進製程的進入,預計會持續的帶動相關產業鏈進駐發展,也會提供大量的工作機會與優於區域的薪水。因此南科周圍的區域,包含善化、新市、安定,以及安南和永康區,人口與房市交易都相對的熱絡。

沙崙智慧綠能科學城

除南科外,目前政府積極推動台南高鐵的沙崙智慧綠能科學城。中研院南部院區將於2020年底進駐,預計將促成南部學術發展的群聚效應。在此區還有台南三井Outlet購物中心(2022年開幕)、大台南會展中心(預計2021年完工)。也有機會吸引舊市區人口往仁德、歸仁區移動。

觀光購物

南紡購物中心、安平港國際遊艇城

在觀光購物上,東區的南紡購物中心的第二期預估2020年底開幕,預計可能創造近2000個工作職缺;與新加坡悅榕集團合作的安平港國際遊艇城,第一期已經開始營運,全區預計於2023年完成開發,將成為全國最大國際級的遊艇港,以上建設若配合捷運的開發,將會帶動整體台南觀光效益。

簡單房價

而房價部分,從國泰台南市房地產指數來觀察,前幾年的房地產不景氣,可能因為基期較低以及持續的建設投入,對台南並沒有產生太大的影響,房價為緩步走高的狀態。

區域房價分布基本上以舊台南市為核心向外擴散,核心區為第一級的東區、北區、中西區,房價最高,新推案的房價大致落在22~27萬/坪,知名的個案的房價會上看三字頭。第二級為連結核心區的永康區及安平區,整體新案的價格大致落在18~23萬/坪上下;第三級則是再往外圍的安南區、仁德區、南區、歸仁區、新市區、價格會落在15~19萬左右,屬於一字頭房價,也是首購族群主要的選擇區域;第四級的安定區、善化區、溪北的麻豆區、新營區、佳里區,則比較便宜的區塊。

台南的發展主軸有三項:南科、高鐵站區、與捷運(含台鐵地下化)。房價的發展應該會和這三項息息相關。預估未來有機會走類似新竹的發展模式。

更新時間 2020/04/06
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