看屋筆記：高雄市苓雅區玉鎮玉林(個案+價格分析)

苓雅區為高雄著名的文教區域，其中文化中心生活圈公家機關＆學校眾多、綠覆率高，較多的公教人員位於此區。除了捷運橘線橫向穿過以外，輕軌一期及預計2020年底通車的二期也將縱向串連起各個生活圈。本次要介紹的是位於林靖公園第一排，五塊厝捷運站9分鐘、未來輕軌二期C34五權國小站5分鐘的玉鎮玉林。

建案外觀

建案特色：

1.近捷運公園第一排：距離輕軌二期C34五權國小站450M，面對佔地0.8公頃的林靖公園第一排，擁有94M的樹海永久棟距。
2.一層4戶住戶單純：一層4戶2部電梯，總戶數59戶，電梯使用上十分充足，相對單純好管理。
3.高雄厝設計：3+1房採高雄厝設計，無障礙浴室、景觀陽台、綠能設施，主臥皆可看到綠樹，增加垂直綠化空間。

玉鎮玉林格局分析：

基地平面圖

1、社區為獨棟規劃，一層4戶，兩部10人電梯，兩部電梯皆可抵達各樓層，樓層戶數比1:2，總戶數比1:29.5，使用上十分充足。另有3戶店面規劃。

2、標準層樓高3.05M，為31坪2+1房、49坪3+1房，每戶各配一機車車位。

3、機車車位部分，設置於1樓露天，由福德三路獨立進出，其餘設置於地下一樓。汽車獨立車道3.8M單道單向由明德街進出，坡道平面45個。無預留電動車位充電管線。

4、設備上，全住家地磚採80X80拋光石英磚，附有櫻花蒸烤爐、廚下式淨水器。主臥室採用多合一暖風機，公用衛浴使用抽風機。3+1房更加附櫻花微波烤箱、洗碗機。

5、社區坐南朝北，各面向皆有開闊棟距。由8M明德街進出並退縮約4.5M，面對深度80M林靖公園，全社區4F以上可享94M左右樹海永久棟距。西面面鄰棟4F透天設立社區車道退縮約9M。南面面鄰棟5F透天並退縮3M，東面面15M福德三路並退縮約4.5M，對街為學校三信家商5F。

6、本案大廳挑高6M，設有接待大廳、交誼廳、健身房。B1設有資源回收室。管理員24小時3班制，管理費暫定75元/坪（未來若由管委會改為2班制，可降低管理費）、坡道車位300元/月。

2+1房-家配圖

7、A2、A3為31坪2+1房2衛浴。單面採光，採樑柱外露、無走道設計，格局方正好規劃，冷氣室外機放置於陽台。廚房無開窗通風，將採光面留給了房間及客廳。少見2衛浴設計，但皆無開窗。若將客廳旁+1房隔起，客廳採光透過+1房，建議可設置書房\餐廳\單人房。

3+1房-家配圖

8、A1、A5為49坪3+1房。三面採光。採樑柱外露，獨立玄關，冷氣室外機放置於雨遮，不佔用陽台面積。主臥彩4件式衛浴，2套衛浴皆有開窗。若將客廳旁+1房隔起，客廳採光透過+1房，建議可設置書房\雙人房。A1戶主臥景觀陽台面向東面學校三信家商5F，6F以上可享有約220M永久棟距。A5戶主臥景觀陽台面向西面鄰棟4F透天，5F以上視野無阻擋。

實價登錄分析：

1、輕軌五權國小站一帶個案：
玉鎮玉林預售屋，目前開價27~31萬/坪，預計成交價還會再低一點。
文化潤隆預售屋，目前開價26~32萬/坪，已全數完銷，可參考。(需注意電梯戶數比)
小森峻預售屋，目前開價26~28萬/坪，預計成交價落在25~27萬/坪，可參考。
集泰雅馥屋齡0年，近一年平均成交價為26.29萬/坪。
德安公教住宅屋齡23年，平均成交價為14.79萬/坪，近一年平均成交價為16.43萬/坪。

實價登錄-輕軌五權國小站一帶個案

2、輕軌五權國小站少有10年內屋齡的新建案，25年左右的屋齡以附近的德安公教住宅為最大宗。近一年的交易量多落在25年左右的電梯大樓，成交價落在16~23萬/坪左右。新成屋&預售屋開價落在25～30萬/坪左右。在舊電梯大樓成交價與新成、預售屋開價相近時，新成、預售屋相對有競爭力（但總價新成屋&預售屋仍稍高）。

3、玉鎮玉林開價較附近預售屋開價相似，屬於符合行情產品。因為位於公園第一排，地點相對保值。

玉鎮玉林評價：

玉鎮玉林為主打林靖公園第一排，擁有94M樹海永久棟距。公園第一排的玉鎮玉林有著景觀視野上的保值優勢。附近公園、學校林立，有豐富的文教樂活氛圍。賞屋的消費者多為附近2代購屋或喜歡此環境的換屋族群。待年底輕軌五權國小站通車後，此區交通將更加便捷。