看屋筆記：高雄市苓雅區小森峻(個案+價格分析)

小森峻位於苓雅區福安路上(近明德路)，基地面積約228坪，為區域少見的小宅建案。個案近橘線捷運、中正技擊館、外交部南部辦事處、國一中正交流道等建設皆在個案附近，為早期開發完整的舊部落區域，舊部落新建案，讓當地人買房又多了一個選擇。讓我們來看看小森峻還有哪些特色吧。

建案特色：
 

1.公園第一排：2500坪苓雅兒童公園首排，享永久棟距視野，休閒運動方便。

2.生活機能：中華早巿約650公尺(走路約8分鐘)，武廟黃昏巿場約550公尺(走路約7分鐘)，商家林立，生活機能成熟。

3.近技擊館站與國一交流道：捷運橘線-技擊館站O9站約500公尺(走路約6分鐘)，國一中正交流道約800公尺(開車約4分鐘)。

小森峻生活機能圖

小森峻格局分析：

1.全區為獨棟規劃，標準層為17~34坪，2~3房規劃。

2.同一層5戶1部電梯，使用上稍嫌不足。

3.車道規劃在A6-2F的下方，會有風水考量的請注意。

4.黃色區塊為2房17~21坪規劃，A3單面採光，衛浴無對外窗，低樓層會被隔壁公寓擋住視野較不佳，廚房跟客廳在同一區，會影響客廳傢俱規劃；A5雙面採光，衛浴有對外窗，客廳有柱位會影響傢俱擺設，採光面為2樓透天，採光皆不錯。

5.藍色區塊為2+1房25~34坪規劃，A1公園第一排，邊間三面採光，前後陽台設計，主衛浴有對外窗，次衛浴無對外窗；A6三面採光，雙衛浴皆有對外窗，次臥有柱位會影響傢俱擺設。

6.橘色區塊為3房25坪規劃，A2公園第一排，獨立玄關，兩面採光，室內無柱，主衛浴有對外窗，次衛浴無對外窗。

小森峻標準層平面圖

小森峻1F平面圖

實價登錄分析：

1.技擊館區個案：

小森峻目前開價約26萬起，預計成交約25-27萬多。

幸福O8屋齡0年，目前開價約23萬起，預計成交約22-24萬多。

文化潤隆屋齡1年，目前開價約24萬起，預計成交約23-25萬多。

2.文化中心區個案：

頂誠文化屋齡0年，平均成交約32.15萬，近期成交約32.15萬。

文化綻屋齡1年，平均成交約24.69萬，近期成交約24.49萬。

民權永富屋齡2年，平均成交約23.29萬，近期成交約24.04萬。

3.三多商圈區個案：

國聯I DO屋齡3年，平均成交約24.29萬，近期成交約24.36萬。

聚馥屋齡6年，平均成交約22.22萬，近期成交約21.36萬。

聯上iHOME屋齡8年，平均成交約25.63萬，近期成交約24.32萬。

4.技擊館區與三多商圈區整體的價格差異不大，但比文化中心區個案來的低約每坪4~5萬左右。小森峻與同區域的個案相比，整體的價格是差不多的。小森峻是符合區域行情。

技擊館區

文化中心區

三多商圈區

小森峻評價：

苓雅區為高雄巿中心最早期開發的區域之一，由於文化中心的關係鮮少有小坪數的產品，此案讓想住在文化中心附近，但設定總價沒有那麼高的人多了一個選擇機會，畢竟現在人口數也比較少，2~3房或許就已經很夠用了，以上心得供大家參考～