看屋筆記：新北市三重區寶石君品苑 (個案+價格分析)
閱讀重點
三重先嗇宮周圍土地分區為工業用地，一直到頭前為止，區域內的住宅產品大多為「工業住宅」或位於商業用地，衍生出許多問題與爭議。而寶石君品苑為該區塊鮮有的住宅用地，除了合乎法規外，也是該區少有的豪宅建案，一起來深入了解看看吧。
寶石君品苑實際外觀圖
建案特色：
1. 區域稀有住宅用地：
寶石君品苑位於三重光復路一段，周圍為工業用地。而本案透過捐贈建案旁的光復公園，將土地變更使用為住宅用地，除了保有棟距外，也因此寶石君品苑為本區塊目前唯一非商業用地或工業宅。
2. 工法與建材：
本案規劃各戶為中空樓地板，厚度達22.5公分，能夠有效隔音隔熱。各戶浴室皆擁有獨立排風，相較於目前主流當層排氣更加高規，避免衛浴空氣受影響。建材配置也相當不錯，較突出的為配有日立變頻空調、Bosch蒸烤爐，還有全熱活氧換氣機，不必開窗也能與室外換氣並過濾。
3. 格局配置：
寶石君品苑格局配置相當不錯，戶戶邊間皆有三面採光，且衛浴皆有開窗，通風良好不潮濕；梁柱外露室內空間方正，室內無大梁；而A3戶五房84坪配有區域少見的傭人房。
寶石君品苑格局分析：
1. 本案分為A、B兩棟，A棟一層三戶、B棟一層四戶，兩棟皆配置三部電梯，使用上相當充裕。
1) 梁柱外露室內空間方正，室內無大梁
2) 少走道及零碎空間，坪效比高不浪費。
3) 戶戶邊間，皆有三面採光，無暗廳暗室。
4) 臥室空間充足，擺放雙人床後，皆還能留有走道空間。
5) 皆為獨立廚房，可避免油煙問題。
6) 衛浴皆有開窗，通風良好不潮濕。
7) 前後雙陽台，工作陽台空間充足。
2. A1、A2規劃四房70坪，為對稱戶。
1) 大門與前陽台相對，若在意風水穿堂煞可裝修玄關或窗簾。
2) 主臥有小梁經過，需注意床位擺放避免壓梁，或可透過裝修改善。
3) 主臥設有衣帽間，於浴室外可作為更衣空間。
4) 主臥配備四件式衛浴。
5) 主臥浴室採新式外推設計，可擁有更大面積採光，且保有室內空間方正。
A1、A2家配圖
_compress.jpg)
3. A3戶規劃五房84坪。
1) 主臥配有衣帽間。
2) 主臥及次臥有小梁經過，需注意床位擺放避免壓梁，或可透過裝修改善。
3) 主臥配備四件衛浴，且為雙洗手台，可避免使用衝突。
4) 此房型配有傭人房，且採光充足、衛浴也有開窗，但無獨立出入口。
A3家配圖
_compress.jpg)
4. B1、B2規劃四房63坪，為對稱戶。格局與A1、A2戶相似，主要差別於主臥無衣帽間及三件式衛浴無外推。
B1、B2家配圖
5. B3、B5規劃三房55坪，為對稱戶。
1) 大門與前陽台相對，若在意風水穿堂煞可裝修玄關或窗簾。
2) 主臥設有衣帽間，於浴室外可作為更衣空間。
3) 次臥室採光需經過陽台。
4) 客廁配置四件式衛浴，主臥為三件式。
B3、B5家配圖
實價登錄分析：
1. 周圍建案行情：
寶石君品苑屋齡五年，近一年成交價為44.67萬。
寶石上誠屋齡一年，平均成交價為42.86萬。
臺北捷座屋齡一年，平均成交價為44.23萬。
美麗新境屋齡十年，近一年平均成交價為42.85萬。
2. 二重重劃區左岸價格行情：
新濠漾目前開價44.5～46.5萬，採不二價銷售，相關資訊可以看這裡。
水丰景目前開價39.8～44萬，實際成交價會低一些。
觀察周圍行情，寶石上誠、臺北捷座皆為商業用地，美麗新境為捷運聯開宅。單就價格區域落差不大，但若考量到屋齡與捷運站距離，寶石君品苑價格區域價格略高。而若對比鄰近的二重重劃區左岸，兩區塊價格落差不大。
周圍建案行情
二重重劃區左岸行情
寶石君品苑評價：
寶石君品苑除了工法與格局上相當優異外，距離捷運先嗇宮站也僅200公尺。且為區域少有住宅用地可避免工業宅衍生問題，而同區另一塊住宅用地為位於湯城園區旁的太子汽車三重廠都更案，由冠德建設取得但目前尚未推案。若最近有在附近找房子的讀者不妨參考看看。