看屋筆記：新北市三重區左岸京站 (個案+價格分析)
閱讀重點
二重重劃區是目前三重房市相當受到矚目的區塊，主要優勢除了貼近舊市區外，也是近期新北各重劃區中，距離台北市中心相當近的一區。而二重重劃區沿著疏洪道分為左岸及右岸，而本案左岸京站實際是位於重劃區右案，命名基準是為「台北市左岸」而得名，一起來深入有什麼特色吧。
左岸京站外觀示意圖
建案特色：
1. 雙制震宅：
左岸京站全棟配備了BRB斜撐制震器、及美國Taylor制震阻尼器（二至十三樓每層四座），雙制震規劃為目前重劃區中非常罕見的高規配製，耐震可達0.26G（法規為0.24G）。全棟SRC結構，採用中鋼SM570M耐震鋼材，且從大地工程開始便在制震方面下足功夫，基地下挖達57.3米，基樁深入岩盤，連續壁厚度達100公分。
2. 高規建材：
建材方面較突出的有日本三協STG氣密窗，搭配台玻6+6膠合強化玻璃；瑞士AXENT精品衛浴瓷器及德國GROHE衛浴龍頭；水質部分除了廚下淨水器外，在水塔前就搭載台塑長庚生技的活水系統。另外全區皆配備瓦斯爐，在小坪數較為少見。
3. 特色建築規劃：
本案樓高3.5米，因此整體空間舒適不壓迫，且可額外規劃收納空間。且地下室層地板加厚至40公分，達到天花板無梁外露，避免形成屏障阻礙空氣流通及排氣系統運作，換氣效果佳。
左岸京站生活機能圖
左岸京站格局分析：
1. 本案為獨棟規劃，分為A、B兩區，一層九戶共用三部電梯，使用上較不足，但採用電梯為2台15人份150m/min及1台17人份180m/min的高速電梯，可稍補足。
1) 全區梁柱外露，室內空間方正好規劃；全區採獨立廚房小坪數較難得；少走道，避免空間浪費。
2) 樓地板厚度達18公分，結構挑高3米5，室內空間不壓迫，可規劃多收納空間。
3) 景觀部分A1、A2、B1中樓層可見新北大都會公園、棒球場與新北大橋，但需注意面機捷高架橋約30米高（六樓）可能阻擋；另外疏洪東路與竹圍仔街之角地為建地，雖目前為空地但B2戶景觀面低樓層有可能未來會受影響。
4) 黃色部份為一房18坪兩戶；綠色部分為兩房21～26坪四戶；藍色部分為三房25、37坪三戶。
2. 一房為B5、B6兩戶規劃18坪，單面採光為暗聽。B5陽台空間小，需注意洗衣機尺寸。
3. 兩房為A3、A5、B1、B3四戶規劃21～26坪，皆為單套衛浴，配有浴缸兩房來說較為難得。
1) A3戶為雙面採光，無暗廳暗室。開門見廁若在意可裝修玄關；次臥有梁需考慮床位擺放避免壓梁；四件式衛浴，廁所有開窗；陽台稍小需注意洗衣機尺寸。
2) A5戶為單面採光，無暗廳暗室。客廳安定面不足需斟酌傢俱擺設位置；主臥有梁需注意床位走向避免壓梁；三件式衛浴，廁所無開窗需注意通風；陽台稍小需注意洗衣機尺寸。
3) B1戶為單面採光，無暗廳暗室。南面臥室空間有零碎空間，可考慮裝修為收納空間；四件式衛浴，廁所無開窗需注意通風。
4) B3戶為雙面採光，無暗廳暗室。保有玄關但需注意深度；四件式衛浴，廁所有開窗。
4. 三房為A1、A2、B2三戶規劃25、37坪。
1) A1、A2戶為相似格局。雙面採光，無暗廳暗室；留有玄關，但需注意深度；客廳安定面不足，需斟酌家具擺放位置；主臥空間不夠方正，可考慮透過裝修改善；客房門與客廁門相對；採兩套三件式衛浴；A1戶陽台空間大但不方正，且面天井採光可能受影響。
2) B2戶為雙面採光；玄關空間充足可設置鞋櫃空間；主臥次臥皆有空間可考慮裝修或透過家具應用；其中一間次臥室為暗房；單套四件式衛浴。
左岸京站標準層平面圖
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實價登錄分析：
1. 二重重劃區右岸價格行情：
三松MPARK目前開價60萬，預計成交價相關討論可以參考這裡。
亞昕昕悅灣目前開價52～55萬，成交價價格討論可以看這裡的圖面，
2. 二重重劃區左岸價格行情：
新濠漾目前開價44.5～46.5萬，採不二價銷售，相關資訊可以看這裡。
水丰景目前開價39.8～44萬，實際成交價會低一些。
3. 以右岸同區比較的話，目前左岸京站開價略高於周圍建案，僅次於三松MPARK，但需同時考量工法及建材成本。而雖同為二重重劃區，但右岸價格比左岸高了一截。主要是重劃區左岸近工業區，可能會有舊式工廠所衍生的相關問題，且生活機能較差；而右岸鄰近三重舊市區可仰賴其生活機能，且近捷運三重站有雙捷運優勢，未來還有CITYLINK進駐。
二重重劃區右岸價格行情
二重重劃區左岸價格行情
左岸京站評價：
左岸京站採用的結構工法、建材配備，皆為目前三重少見的高規格，反映在競價激烈的重劃區偏高價。另外因緊鄰機場捷運過彎處，可能造成的噪音有實施改善工程，可以觀察後續的運行聲響。若最近有考慮二重重劃區的讀者不妨參考看看。