桃園可負擔住宅送中央為何卡關？產權與背後問題一次說清楚！feat.估價師陳碧源

台灣的房價高居不下，一直是許多年輕人與中產階級心中長期的痛。過去政府推行過國宅、合宜住宅，雖然一度以低於市價的價格落實居住正義，但最終往往因為年限一到、流入自由市場，反而變成了少數幸運兒的「樂育頭彩」，無法長期留住住宅存量。

為了打破這個惡性循環，桃園市政府近期提出了一個全新概念——「可負擔住宅」。然而，通過市議會三讀通過的政策一送至中央，隨即引發中央的四大質疑與民間的激烈討論。

究竟什麼是可負擔住宅？它與一般的社會住宅有何不同？為什麼被質疑是「高級租約」？本次樂居房市大全邀請到高源估價師事務所所長-陳碧源一起來詳細剖析背後種種法理問題。

什麼是桃園的可負擔住宅？

先前我們邀請過桃園市都發局局長-江南志前來節目訪談介紹可負擔住宅，這邊再為各位讀者進行複習：

• 可負擔住宅的特色是什麼？

根據聯合國永續發展目標(SDGs)中「買的起、住得起」的概念，桃園市政府規劃了可負擔住宅的政策。這項政策的核心在於「封閉市場，限制轉售」。政府希望藉由條例規範的買賣機制，讓住宅徹底脫離投資邏輯，回歸到居住的本質。這與「只租不賣」的社會住宅不同，它是可以買賣的，但只能在政府建立的內部平台進行封閉式交易，不能任意拿到一般自由市場兜售。

• 誰可以購買可負擔住宅？

可負擔住宅鎖定的是25至44歲、育有未成年子女的青年家庭，它的定價原則是根據家庭負擔比設定在2.5倍到3.5倍，以現行規劃為例，夫妻合計月薪限制必須落在 8.4 萬至 12 萬元之間。

政策邏輯：這是一項「排富、也排貧」的政策。太富有的不行；但太貧窮、完全負擔不起基本房貸的人也不適用。它精準打中那些無法申請弱勢補助、卻又買不起高價私宅的「中間族群」。

中央的質疑 vs 地方的回應？

面對可負擔政策在桃園市議會三讀通過相關自治條例，但送往中央審查卻卡關延後核定。中央與地方兩邊各自的說法如何？

(1) 中央四大質疑

1. 限制買賣牴觸物權精神

限制轉賣屬於債權契約，效力低於完整物權，有誤導民眾嫌疑。

2. 價值低影響貸款成數

因屬於限制轉售的特殊物件，銀行估值低，民眾自備款恐怕須提高。

3. 排貧又排富，照顧人數過少

可負擔住宅規定了家庭月收入的上限與下限購買條件，限縮受惠群體，不符大眾利益。

4. 建議回歸「只租不賣」的社宅體系

中央的《住宅法》精神明定社會住宅「只租不賣」，改為出賣會背離其原則，因此認為全案須再討論。

(2) 桃園地方的回應

1. 房屋產權屬於買方

可負擔住宅不是地上權住宅，建物與土地所有權都是買方的，只是在買賣上受到政策限制。

2. 政府信用擔保，讓可購買者貸款至八成

買方有最低收入門檻確保還款能力，加上政府出面做信用擔保，銀行風險較低。

3. 目標受眾與社宅受眾不同

此政策本就是針對「中產階級」量身打造，與照顧弱勢的社會住宅本就屬於不同族群。

4. 可負擔住宅的未來處分

因為所有權屬於買方，未來的處份相關機制例如繼承跟收回、優先承購等市政府都會有良善的規劃，確保買方的未成年後代仍有居住權利。

背後隱藏了什麼法律跟稅務隱憂？

雖然桃園市政府的可負擔住宅政策立意良善，但估價師陳碧源從目前市政府公布的草案與買賣契約書範本中，點出了法條背後隱藏的技術性問題。這也是政策在真正進場前，民眾也必須釐清的關鍵：

 隱憂一：所有權不能馬上拿到？「延遲交付」與「信託機制」

陳碧源：雖然政府宣稱擁有完整產權，但實務上，為了防止買方轉售套利，政府包裝了非常複雜的機制：

• 「信託機制」+「延遲交付所有權」

民眾簽約購屋後，房子會直接進入信託，登記在信託機構名下。買方一開始拿到的並不是所有權狀，而是信託契約中的「使用管理權限」。什麼時候才能真正拿到所有權？草案規定，必須等到房子因天災毀損不堪使用，或是面臨重建、取得建造執照時，買方才可以向政府申請移轉所有權。這意味著在漫長的日子裡，你實質上擁有的更偏向合法的「終身居住權」。

 隱憂二：繼承機制複雜，四個月期限時間不足

陳碧源：政府強調這個房子可以留給下一代，但它的繼承並不是傳統的「直接到地政事務所辦理繼承登記」，而是走了一圈債權清算：

(1) 原持有人死亡，信託契約終止，進入資產清算。

(2) 政府依規定算出一個「回收價格」將房子收回。

(3) 繼承人享有「優先承購權」，可在四個月內用該回收價格把房子買回來。

而台灣《遺產及贈與稅法》規定的申報期限一般是六個月，親屬處理後事與稅務以及遺產分配溝通通常需要時間。桃園市政府限定四個月內要決定並籌出資金買回，實務上時間非常緊迫。

 隱憂三：清算費用與遺產稅的兩手卡關

陳碧源：除了繼承機制複雜，對於繼承人是不是那麼有利，還有費用支出的部分：

※ 行政成本扣除：假設政府算出的回收價是700萬，繼承人要花700萬買回，但政府退給原持有人遺產時，還要扣除一筆「行政成本」和修繕成本，最後可能只退回650萬。一來一回間，繼承人還需額外負擔重新打約、信託、規費等數萬元成本。

※ 現金遺產稅較高：傳統繼承房產是課徵相對低的土地公告現值與房屋評定現值；但這種機制在國稅局眼中屬於「現金清算價值」，繼承人可能必須面臨較高的現金遺產稅，對民眾是否真的有利，仍待子法細則出爐。

結語：沒有一百分的政策，期待創新政策經過不斷調整

桃園市的「可負擔住宅」無疑是一次大膽的政策實驗。它試圖挑戰現有房市框架，解決以往國宅被當成樂透抽、無法長期累積政府住宅存量的弊病。對於想結婚、想生小孩卻被房價勸退的中產階級來說，這確實提供了一個新的成家誘因與刺激。

然而，正如陳碧源所言：「我不看漂亮的口號，白紙黑字才見真章。」未來的執法細節能否將這些背後層層堆疊起來的法理技術細節修補得更周延？這條路還很長，但也期待台灣的居住正義能因為這跨出的一步，激盪出更多進步的可能。