年輕家庭買2字頭捷運宅不是夢？桃園首創「可負擔住宅」！feat.桃園市都發局局長-江南志

在房價高漲的時代，許多人面臨「社會住宅住不久、市場住宅買不起」的困境。桃園市政府近期推出了全台灣第一個地方政府主導的「可負擔住宅」政策，強調「買得起、住得久、不能炒」。究竟什麼是可負擔住宅？誰可以入住？本次我們榮幸訪問到桃園市都發局局長-江南志，由樂居創辦人-李奕農與房產專家-田大全共同剖析這個創新住宅政策。

什麼是可負擔住宅？

首先，可負擔住宅是桃園市政府提供給婚育家庭除了承租社會住宅以外，在家庭支出可負擔的範圍內，以合理的價格可以購買到適合家庭居住的房子。想要推動這項政策，勢必要嚴謹控管條件資格、買賣制度，接下來就一起來深入了解這個地方政府首推的房屋政策吧！

它與一般商品化住宅最大的區別在於其「去商品化」的本質。桃園市都發局局長江南志指出，這項政策是為了讓住宅脫離投資邏輯，回歸居住本質。它不是讓投資客低買高賣的工具，而是政府透過都市計畫手段取得房源，提供給具備穩定經濟能力、卻尚未能負擔自由市場高房價的青年家庭，以信託合約來落實後續管控，打造一個能長期安居、擁有產權，且價格受控的「封閉式居住選擇」。

• 誰可以申請？

身份與家庭結構： 年齡限定在 25 至 44 歲。考慮到台灣極低生育率的現況，政策將優先照顧已婚且育有未成年子女或懷孕中的青年夫妻，將住宅政策與鼓勵生育掛鉤。

設籍限制： 必須在桃園市設籍滿一年，確保資源是用於幫助桃園市民的發展。

可負擔住宅價格會是多少？會在哪裡？

• 可負擔住宅價格多少？

江局長：為了符合可負擔的購屋範圍，有研究國際間對於住房所最合適的房貸支出比例，結合桃園市公布的可支配所得，推演出適合的價格，首先需要有薪資收入限制：

薪資收入：夫妻合併月薪約 8.5 萬元~12 萬元。收入介於這之間的家庭，就將會是可負擔住宅可以申請的對象。

根據房貸支出佔所得比例推算回去，預估總價為落在700~800萬不等，以及規劃多2~3房型，推估單坪價格就會約在2字頭。

自住與唯一性： 採限定自用一戶原則。若未來家庭經濟能力大幅提升，決定購買第二間自由市場住宅，則必須將此可負擔住宅釋出，回售給住都中心媒合下一位需要的人，不能同時擁有多房。

• 可負擔住宅地點在哪裡？

江局長：目前都市計畫委員會剛通過，預計會在機場捷運A20、A21場站周邊開始導入，使用都市計畫獎勵容積的手段跟建商合作，將回饋樓地板面積蓋成的房屋回饋給予政府，市政府則會透過都市審計規範住宅品質，房屋品質就與一般社區住宅大樓無異，再透過住都中心的買賣平台做媒合。

• 可負擔住宅的資金會何去何從？

江局長：透過出售可負擔住宅獲得的金流將會運用來繼續廣蓋社宅，服務更多有居住需求的民眾。

• 貸款成數如何評估？

江局長：預期是採用類似新青安的低利率、高成數的優惠，採用專屬或專案的優惠進行申貸，現階段仍在跟銀行協調中。

可負擔住宅：從0到1的關鍵踏板

這項政策最大的價值在於協助年輕人完成「從 0 到 1」的資產積累。過去租屋期間付出的租金是「純支出」，最終什麼都沒留下；但購買可負擔住宅，每月繳納的房貸其實是一種「儲蓄」。

當年輕家庭在 10 年、20 年後有能力換房時，他們可以將這間房子回售給政府，拿回的本金（加上微幅通膨）即成為下一間房的自備款，就有機會給下一代年輕人一個敢於成家立業的希望。

桃園「可負擔住宅」是一場全台灣都在看的政策實驗，這種「從 0 到 1 」的接棒機制，讓房子真正回歸「住」的功能，而非淪為數字遊戲的籌碼。