2026 年房市：中古屋修正期，最佳買點浮現

回顧2025年，在當前的經濟環境下，台灣房地產正陷入一場前所未見的矛盾。台股從 17,000 點一路攻上 30,000 點，央行更預估 2025 年經濟成長率可達 7%~8%。這是一場標準的「K型復甦」：半導體與 AI 產業領跑，股市如火；但餐飲、傳產與房地產交易量卻如履薄冰。

不過2026年最重要的事：股房的背離不會一直持續。

當前市場濃厚的看跌情緒，反而是最佳的反向進場訊號。

雖然預售屋受限成本難以降價，但持有成本較高的中古屋與新成屋，已因屋主讓利意願提升而浮現議價甜蜜點；預售屋與中古屋價差擴大、公寓已逐漸出現遭市場淘汰的趨勢。建議自住客把握這波修正期，避開老舊公寓，鎖定高科技產業聚落與捷運蛋黃區，並緊盯央行態度與聯準會印鈔動作，一旦全台單月預售量重回 7,000 件大關，多頭將正式回歸。

「K 型經濟」：股市三萬點 vs. 房市進冰庫

台灣目前正面臨「冰與火之歌」的奇特現象。

• 股市（火）： 台股從17,000點一路漲破30,000點，央行預估2025年經濟成長率甚至可能上修至7%~8%。
• 房市（冰）： 儘管經濟數據亮眼，但房地產交易量卻遭遇重創。

而在房地產方面，若單看買賣移轉棟數，僅衰退約24%，但若觀察「實價登錄」的真實交易筆數，七都合計：從23萬筆腰斬至10萬筆，衰退幅度接近60%，新建案交易量跌了7成。這讓人聯想到2016年房地合一稅上路時的慘況。

劇本推演：量縮之後，就是買點

目前房市與股市，呈現詭異的背離狀態。股市狀況太好，大家口袋滿滿，房價很難大跌。

不過，2026年最重要的事：股房的背離不會一直持續。

面對未來，市場主要有四種劇本猜測：

1. 股市走多，帶動房市： 股市賺的錢終究會流向房市，帶動房價回升。
2. 股市走多，房市量縮導致價跌： 房市持續量縮，依循「量先價行」，房價終將補跌。
3. 股市走空，AI泡沫化： 股市崩盤，連帶拖累房市崩盤。
4. 股市走空，降息救市： 經濟危機導致政府大撒幣與降息，房市反而死而復生。

李奕農觀點：2>(3>4)>1

目前市場正處於第二種劇本-量縮的階段。我們從信義房屋購屋信心調查來看，當群眾「看跌」比例最高的時候（如2016年、2020年疫情），往往是房市的相對低點；反之，當大家都看漲時，通常是高點。

目前市場看跌情緒濃厚，其實反而可能是進場的好時機。至於建商購地放緩，通常是同步指標而非領先指標，不需過度解讀。

為什麼是「中古屋」？預售與成屋的黃金交叉

房價是否下跌，取決於供需。關鍵就在建商手上的「代售存量」結構。

• 預售屋（難降價）： 目前預售屋待售量雖回升，但建商若賣不好，通常選擇「鎖盤不賣」或慢慢賣，因為一旦降價會面臨已購戶退戶的麻煩。
• 新成屋（易降價）： 建商持有成屋成本極高（囤房稅、利息、折舊），因此當成屋庫存壓力大時，建商降價意願較高。

建商手上的未售量以預售屋為主，至少要兩年時間的量縮，預估在2027年，建商手中的預售屋轉為成屋，庫存壓力引爆，才會有大規模的建商降價潮。

不過在中古屋市場，個別中古 屋主因為資金需求或信心不足開始降價， 已經有撿便宜的機會。

買在哪裡？四大落差趨勢要留意

若你是自住客，今年是非常合適的進場點，因為好議價。但必須嚴選產品，隨著少子化與產業變遷，房地產將出現劇烈分化。

這邊列舉未來須留意的四大趨勢：產品落差變大、預售屋與成屋落差變大、城鄉落差變大、產業落差變大。

1.產品落差變大

以新北市政府為例，大家可以發現：從113年Q3央行第七波信用管制以來，預售屋的價格上升，從65.6萬上升至70.1萬。中古屋大樓接近持平，維持在50萬上下，而公寓則出現了向下修正，從40萬下降至38.3萬。

2.預售屋與成屋落差變大

以全台的全市場平均房價來看:預售屋曲線仍是往上的趨勢，二手屋則接近持平。

李奕農觀點：成屋相對划算，預售屋獲益報酬會相對較小。

3.城鄉落差變大

大家會擔心少子化，這麼多房子要給誰住?我們以鄰近的日本的狀況來看，核心都市依然很貴，但較小的地方區域已漸漸出現廢村廢校的情形，儼然成為少子化影響最大的區域。

4.產業落差變大

我們從全台非主管員工薪資中位數來看，前10名有9名是半導體產業。當這些非主管員工要來買房子，相對來說是容易的。下一波房市的機會，要看高科技產業軸帶，會是十分重要的關鍵。

❌ 避開三大雷區（長期易跌難漲）

• 休閒住宅：例如礁溪溫泉宅， 這類非剛需產品在景氣反轉時最先被拋售，且在地人不會買，流動性差。
• 地上權住宅： 長期增值性低，且與政府推動的「長租型公宅」市場衝突。
• 老舊公寓：特別是無都更效益者，隨著人口老化，爬樓梯的需求銳減。除非有明確都更機會或裝設電梯，否則殘值會越來越低。

✅ 鎖定潛力區域

• 高科技產業聚落： 2024年薪資中位數前十名多為半導體業，年薪動輒300萬起跳。跟著這些高薪族群買房（如：板橋亞東醫院站、台北士林北投、新竹、台南南科、高雄楠梓/橋頭）是硬道理。
• 生活機能完善的市區： 蛋黃區或捷運沿線，永遠比偏鄉更有抗跌性。
   

年薪百萬才能買房？殘酷真相：財富不等於薪資！

根據聯徵中心數據，十年前(2016年)年收入60萬以下的購屋族群，就佔了接近4成，2025年年收入60萬以下的購屋族群佔比高達27.6%，100萬以下佔比約六成。 這顛覆了大眾「高薪才能買房」的認知。

因為「薪資 ≠ 財富」。 現在買房很大比例是靠「家族資產移轉」或長輩資助頭期款。這也暗示了貧富差距的擴大：有資產階級透過房地產抗通膨，沒房族群則被通膨吞噬。因此，買房不只是居住，更是資產保值的重要手段。

掌握回溫訊號：什麼時候該出手?

雖然目前處於量縮格局，但若發生以下「三大變數」，房市極可能快速復甦或反彈：

1.央行態度轉變： 目前銀行不動產放款比率（72-2條款）已降至25.66%，2017年以來的最低點，不動產貸款集中度也降至36.5，管制目標已達成。若未來央行或個別銀行放寬放款審核（如取消潛規則、加速撥款），買氣將回籠。

2.政府其他政策利多： 政府公宅政策跳票，轉而極力推動「公益出租人」與「包租代管」(延伸閱讀：社宅包租代管全攻略）。若政府為了政績推出新的激勵政策（如擴大租稅優惠、保證租金），將支撐房價。
 

3.美國聯準會（Fed）動作： 這是最關鍵的因素。歷史數據顯示，只要美國大量印鈔（資產負債表擴大），台灣房價幾乎都是大漲。 錢變薄了，資產自然變貴。

若這三件事都沒發生，2027年房價才可能明顯修正；反之，房市隨時可能反轉向上。

最簡單的觀察指標：只要全台單月預售成交量重新超過 7,000 件，就代表多頭正式回歸。

總結

面對2026年，房市量縮是事實，但資金浪潮與通膨也是事實。自住客應把握今年「好議價」的時機，避開風險產品，鎖定產業紅利區，並善用數據工具理性決策，才能在這場資產保衛戰中立於不敗之地。