央行說對換屋族影響有限？我要挑戰央行的三個數據
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前陣子央行在6月19日的記者會上說：本行信用管制措施，對於換屋族影響有限。不知道你有沒有跟我一樣，發出了「蛤？」的一聲呢？對於央行拿出來的數據，我有三個地方想要提出我的質疑。雖然我們家蓉姐都叫我閉嘴，不要挑戰央行，但我實在不吐不快，歡迎大家來評評理！
購置住宅貸款持續成長，代表房市影響不大？
從央行公布的會後資料來看，寫到：本行信用管制措施對換屋族之貸款需求影響有限。央行會做出這個結論的原因，主要是從兩個方向來看：
1. 銀行：購置住宅貸款與不動產貸款餘額持續成長
2. 民眾：反應有換屋貸款困難案件不多
我覺得做成這個結論，引用的數據是有問題的。
首先是整體銀行購置住宅貸款年增8%，多數銀行放款業務仍持續成長。代表央行的限貸對於房市影響不大。但我要說，這完全沒有考慮到預售的大量交屋。
如果從買賣移轉棟數來看，今年與去年同期相比，大概僅僅下滑了22%，與2023年的Q1相當，但我一樣不建議看這個數據，因為「買賣移轉棟數」包含的是成屋交易，與過去成交的預售屋、在當年度交屋的案件數。
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如果以實價登錄交易的筆數來看，預售加上成屋，2025年Q1的成交量僅有約3.9萬戶，去年的同期，則有約8.8萬戶，幾乎只剩下去年同期的四成，交易量幾乎要回溯到10年前，2016年的Q1，房地產景氣最低迷的時候。
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打掉快六成的交易量，這個才是央行限貸真正的影響！
市場的真實狀況是什麼？
再來，央行宣稱9個月以來換屋貸款產生問題的案件僅有59件，所以問題並不多 。但問題是，案件不多的原因到底是什麼？大部分的銀行並不會直接跟你說「不行」，而是會「嚴格審查」，這導致貸款審核時間大幅拉長 。你問貸款下來了沒？「還在審。」還要多久？「還要兩個月。」
等待的時間變長了，好像沒什麼好申訴的，頂多就是換一家銀行辦理。但實務上，銀行其實巴不得你換一家！很多銀行乾脆直接暫停收件，或者只承作VIP客戶或薪轉戶 。
以前從簽約到交屋，大概都是一個月以內的時間，現在代書在押交屋日期的時候，大概都要2-3個月。貸款真的很不方便，但沒有甚麼可以客訴的點，這個就是市場真實的狀況。
銀行不動產放款集中度高，真的只跟房市有關？
再來第三個我想說的是不動產的放款集中度。央行在控管每家銀行時，最重要的就是這個指標，目的是不要讓銀行把大部分的資金都貸放到不動產上面 。但舉我們自己公司的例子，樂居在發展需要周轉金的時候，雖然能夠貸款，但是利率和條件都不是很好。所以我們最後決定把自己的房子，拿去做二順位的抵押貸款 。
房屋的二順位貸款利率，都比一般中小企業貸款的利率要低，所以很多中小企業，是大股東拿自己的房子去抵押，再借錢給公司。這樣的做法，對於銀行來說，就會是從「企業貸款」的名目，轉向「個人的房屋貸款」。所以，不動產放款集中度會高，某些時候，也跟中小企業貸款條件不好有關。
總結：政策立意良善，但數據應更貼近市場實況！
先做個澄清，我並不反對央行對於房市的管控，我自己也不喜歡高漲的房價和炒房的投資客。但我更受不了的是，央行在做出影響全國這麼多人、這麼重要的政策時，參考的卻是不正確的指標或數據 。
銀行的住宅貸款會持續成長，是因為預售屋的大量交屋，而不是市場還在正常運行 。購屋族有沒有受影響，不是看客訴案件是不是太少，而是可以看民間的購屋合約，從簽約開始，需要多久時間才能交屋 ？以前只要一個月，現在卻要2到3個月，這難道沒有影響嗎 ？
台灣的市場在這幾年有了大量的轉變，尤其是中南部，從原本的成屋市場轉變成了預售市場。當預售市場變成主流的時候，選擇正確的數據跟參考資料就相對重要了。