買賣移轉棟數越來越不準？如何解讀房市交易量 | 樂居專業版

大家都會用買賣移轉棟數來衡量房市的交易量。但因為預售的狀況，會讓這個數據失真。房市交易量該看甚麼數據？今天告訴你。

買賣移轉棟數不準？

從買賣移轉棟數來看，2021到2023年，每年的交易量都在下滑，從34.8萬下降到31.8萬，再下降到30.7萬棟，一年不如一年。但實際的狀況卻是在2022年下半年到2023年年初，房市的景氣落底，之後就呈現了一個V型反轉，一路漲到現在。



所以如果之前用買賣移轉棟數的結果再加上量先價行理論來討論房市，誤差會很大。

買賣移轉棟數 的定義？

 
「買賣移轉棟數」指的是已經成屋的房子，在交易完成後，去地政機關做移轉登記的數量。

但台灣的預售屋交易盛行，新建案有九成以上都是預售屋交易，要評估房市真實的交易，應該是當年度的成屋交易量加上預售屋交易量才對。

但「買賣移轉棟數」則不包含當年度的預售屋交易，只算到成屋交易，並且把前幾年已經賣掉的預售屋，卻在當年度交屋的數量算進去。
 

這樣的算法，導致預售屋賣得很好，卻沒有反應。而且近幾年缺工缺料，預售屋交屋時間拉長，導致較少的房子交屋，數據與實際的落差就越來越大了。

「房市交易量」看什麼指標比較好？

「房市交易量」到底看什麼指標比較好呢？實價登錄的交易筆數是一個比較好的指標。

可以用政府的原始資料，把實價登錄的交易筆數，加上預售交易的交易筆數，再扣掉因為因為交屋而進行登錄的筆數，就可以知道市場真實的交易量。
 

如果覺得麻煩，可以直接參考樂居專業版，已經幫你算好「全市場交易量」。樂居專業版在全台層級是可以免費查看的。

從全市場交易量來看，2021年11月是前一波的高點，一個月市場的交易量接近25,000筆，之後就開始下滑，2022年5月之後就沒有再超過15,000筆，最慘的時候是2023年的1月，只剩下8,377筆，只有高峰時期的1/3。之後就開始止跌回升，一路到2023年6月的22,330筆，幾乎回到前一波的高峰時期。之後也都持續維持在每月15,000戶的交易量以上。


如果持續追蹤這個數據，就可以準確地抓到房地產景氣實際落底的時間點。

再對比兩個數據的差異：

2021年到2022年，買賣移轉棟數僅下降8.6%，全市場交易量下跌23%；2022年到2023年房市回升，全市場交易量和去年相比上漲16%，而買賣移轉棟數還繼續下跌3.5%。

為什麼「全市場交易量」比「買賣移轉棟數」的交易量少？兩個原因

1.買賣移轉棟數的交易除了住宅之外，還包含商辦、工廠、店面與其他類型的的登記。而樂居計算的全市場交易量則以住宅為主。



2.內政部實價登錄有隱藏機制，並非完全登錄，會隱藏最高或最低價的交易。

 

「預售屋交易量」是領先指標

另外，你也可以看預售屋交易量，這個指標對房地產景氣的變化更為明顯。

我們來看高雄的預售屋交易量。
在全市場交易量的數據中，全台的狀況只是上升到高檔，但是高雄市的預售屋交易量，截至2024年1月，交易量飆高到1,982筆，已經是2022年交易量的三到四倍，代表全台的資金大量往高雄移動，高雄整體的交易熱烈。

結論

想知道「房市真實交易量」而去看「買賣移轉棟數」，不如看實價登錄的交易筆數比較準確。

歡迎大家來樂居看看「全市場交易量」及「預售屋交易量」這兩個數據，對你判斷未來的房市狀況會有所幫助。