想知道房市狀況，看新案待售存量就可以| 樂居專業版

如何判斷房市好壞？很多人是主觀的看新聞或聽名嘴網紅「報明牌」。

像今年一月底，內政部公布待售新成屋突破9萬戶，創下歷史新高。
就有衝流量網紅說，賣壓沉重！真的是這樣嗎？ 

想找客觀的指標判斷房市好壞，還是要回歸供給和需求。

需求可以看實價登錄的交易筆數，請看我們之前的文章。
供給(也就是賣壓），則可以看新案待售存量。看建商的推案裡，到底有多少房子沒有賣出去。
 

新案待售存量 會提前反應 房市狀況

如果房市狀況不好，新案待售存量會先反應。

如同2022年之後，因為政府打房，市場開始累積越來越多的新建案賣不出去，新建案的待售存量從12萬戶就開始節節上升到超過17萬戶。但2023年下半年之後，房市景氣轉熱，建商手上的庫存就開始大幅下降，截至2024年的四月，只剩下13萬戶左右。

這個指標應用性非常強。不但非常精準，而且比很多政府指標提前，可以讓你快速知道現在的房市。

新案待售存量是怎麼算出來的呢？

建商或代銷要推案，一定要申請建照、使照或者做預售備查。

樂居從這些備查的資料中，查詢每個建案的推案戶數，然後減去實價登錄的交易筆數，這樣就會精準的知道建商手上還有多少房子。時間大概只落後實際狀況的45~60天。
 

房價是否下降，與庫存結構有關

當新案待售量持續增加的時候，房價是否會下跌呢？

這個問題則要進一步的觀察，建商手上沒賣出去的房子，組成結構到底是預售屋還是新成屋？
是否降價，會跟庫存結構有關。

1. 一般來說，這些賣不出去的庫存如果是預售屋為主。遇到銷售不順利，價格可能不會出現明顯下滑。

因為銷售到一半的預售案很難降價。一旦降價，不但沒有辦法加速銷售，反而會產生退戶的問題。而未開案的預售案雖然有降價的可能，但大部分建商會選擇延後推案，等房屋蓋好後才進行成屋銷售。

2. 但如果庫存有較多的成屋，狀況就反過來了。

因為成屋會折舊，而且稅費利息的支出會持續的增加，建商有強烈的賣屋動機。

因此新案待售存量上升，但庫存以預售為主時，只能說有潛在的危機，當下不太容易降價。要經過連續兩三年的累積，變成成屋後才有可能降價。

如2013到2017年初，不景氣的時間拉長，新成屋待售存量明顯增加，這時候就出現了明顯的降價。但2022年到2023年年初，待售量大量增加，不景氣的時間過短，只是出現量縮的狀況。

新案待售存量-區域走勢

樂居專業版在全台層級是可以免費查看的。

因房地產區域性很強，不同區域會有差別很大。

付費版就可以查看細分縣市和區域的數據，獲得更有針對性的建議。

我們舉幾個不同行政區的案例給大家參考。
 

1.去年新北市推案量最大的區域是在三重，像是都廳大院、冠德心天匯，都是超過千戶的推案。

從圖中可以看出，2022上半年待售存量從3千多戶，最高來到8千戶，在新青安推出後，銷售狀況良好，待售量已經降到4千戶左右。

2.我們再把目光轉到今年預售漲最多的高雄楠梓。

去年8月推出新青安，加上台積電楠梓廠確定是先進製程，市場出現搶購潮，短短5個月，待售存量從3500筆，快速去化到剩2500筆，一個月去化190戶！

新案待售存量 與 待售新成屋 有何差異？

回到一開始的問題，今年一月底，內政部公布待售新成屋突破9萬宅，創下歷史新高。

和樂居的新案待售存量不斷下降的數據不同，為什麼呢？

首先，數據有時間差。

內政部公布的待售新成屋數據會落後半年以上，而新案待售存量只有45~60天的時間差。

第二，內容涵蓋不同。
內政部的數據叫做待售新成屋。而樂居統計的新案待售存量則包含新成屋和預售屋的量體。

第三，數據算法上不同。
待售新成屋的定義是內政部利用地籍資料、房屋稅籍住宅類資料與台電用電資料，將屋齡5年內、只登記過一次且有銷售可能性的住宅。
詳細的算法有點模糊，但可以知道，內政部是以地籍登記為主的算法。這些數量可能包含了合建地主戶，或建商保留戶。

與實際建商正在賣的新成屋庫存不符，也不能反應預售屋的庫存量。

而新案待售存量，是將建照、使照資料及樂居市調人員調查出的新案推案量 減掉 實價登錄交易筆數，比較準確。
 

新案成交量和新案待售存量的變化

最後我們來看新案成交量和新案待售存量的變化。
 

2020年3月發生新冠肺炎，全球央行印鈔票，民眾預期房價上漲，交易量明顯上升，新案待售存量開始下滑，結果房價大漲。
2022年3月～2023年7月，政府持續推出打炒房政策，導致成交量下滑、新案待售存量持續攀升，房價表現震盪，甚至小跌。
2023年8月政府推出新青安後，預售屋市場銷售火熱，每個月成交量都有一萬以上，新案待售存量明顯下降，房價又開始漲了。有點重演 2020下半年到2021年的走勢。

結論

如果想知道房市狀況，看樂居專業版的新案待售存量就可以知道，數據即時又精準！