預售屋房貸全解析
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李奕農：央行在6月的時候，宣布六都+新竹的第二戶房貸，貸款只剩下七成，而且沒有寬限期。縮減貸款成數對於房市的影響，是高於升息的。尤其是對於之前買了預售屋，卻還沒到交屋階段的人。很可能就要多準備一成的自備款。請教永豐銀行謝欣穎經理如果遇到的要怎麼處理？
謝欣穎：第一，要有足夠的資有資金再來買房。第二，在交屋之前來做轉賣，對自己在資金靈活運用上面會比較好。
預售屋付款方式：按工程期付款、免工程期、平均月付
李奕農：今年以來打房的消息不斷，包含平均地權條例、升息以及限貸等。這些對房地產景氣和買氣造成不斷的衰退。然而，建商也推出了許多刺激買氣的方案。例如，調整付款方式。因為有時候降價並不一定能夠刺激買氣，而只需做一些付款方式的調整，就能吸引很多人願意購買。
現在我們來看一下，我們這邊為大家準備了三個付款方式供參考。
如果你今年想要買一個一千萬的預售屋的話，正常的付款方式通常是訂金加簽約金，大約是總價的5%，也就是需要準備50萬。
在工程期間，通常需要支付總價的10%，也就是每次約20萬，共支付5次。
最後則是銀行貸款的80%和交屋款的5%。
如果是30年期的房貸，一千萬的房子大約每月需要支付3萬多。
然而，在房地產景氣不好的時候，很多建商會推出一些促銷活動，例如工程期的0付款。如果你要買一千萬的預售屋，可以看一下剛剛提到的方式。你只需要準備20萬，而且中間的簽約金和工程期款都不需要支付，直到最後一個月才需要一次性支付130萬。
這種方式有什麼好處呢？其實就在這中間，如果房價已經上漲，你可以利用這段時間將房子轉賣，也就是說你只需支付20萬的金額，最後可以獲得不錯的收益。
然而，當政府禁止預售轉售時，這種付款條件開始受到挑戰。因此，我們看到了第三種付款方式的出現。
假設你要買一千萬的預售屋，它只要求你支付20萬的頭期款，即訂金20萬。
剩下的款項則根據工程期的拉長而有所變化。由於目前面臨人力和物料短缺的問題，許多預售案的建造時間都延長到三年。因此，這段時間被分成36個月，每月支付3.6萬。
之後再進行銀行貸款、交屋以及房貸，每個月支付3萬。
整體來說，這個方式不錯，你只需準備20萬，然後在中間的每個月支付3.6萬，即使在交屋後，每個月負擔也只有3萬。
李奕農：這樣的付款條件有什麼特別需要注意的地方？
謝欣穎：預售屋有三個非常棒的優點。
首先，付款比較輕鬆。你不需要一開始就拿出大筆金額來買房，因為在貸款的部分，可能還需要考慮裝潢或家電購買等相關費用。建議在相關的自備款至少要達到三成，這樣比較保險一些。
第二個優點是全新的房子。
第三個優點是選擇多元化。你可以選擇格局或客變的部分，根據自己的需求做調整。
選擇建商配合的房貸？或是自己找銀行貸款？
李奕農：購買預售屋時，建商會提供整批的貸款方案，並指定銀行。這些貸款方案可能有較優惠的利率或成數。請問這是真的嗎？還是你建議大家自己找熟悉的銀行比較好？
謝欣穎：我建議如果時間比較緊迫的客戶，可以考慮建商推薦的銀行，相關的流程可能較簡單。另外，估價結果的金額可能會比較優惠，或者享有較優惠的利率和貸款條件。
我建議如果自身條件比較好的客戶，可以考慮自己洽詢不同的銀行，例如自己平常使用的薪資轉帳銀行等。或者是自己長期有往來的銀行。這都是還不錯的選擇。例如，如果你是三師、菁英客群、工程師或公務人員等，有穩定的收入，你的平常薪資收入可以作為貸款收入的佐證證明。銀行也會針對每個人的還款能力和相關條件做評核。
如果要和家人一起購買，可以找還款能力較佳的人作為主借款人，這樣可以爭取到較好的利率和還款條件。
永豐房貸的四大特色
李奕農：永豐目前針對購房族群有什麼特別優惠的貸款可以提供給大家呢？
謝欣穎：永豐DAWHO輕房貸是針對數位年輕族群需求推出的專案，透過永豐DAWHO APP就可以即時掌握還款計畫，以下是專案特色：
首先，永豐提供最長三年的寬限期，貸款前3年只需要還利息，3年後才開始攤還本金加利息，減輕年輕族群在貸款前期的還款壓力，不需要一開始負擔太多的金額，還款壓力可以較輕鬆。
其次：貸款年限最長可以達到40年。拉長貸款年限，每月還款金額較低，讓買房族減少負擔、同時兼顧生活品質
第三：可同時申辦理財型房貸：所謂的理財型房貸就是將已還款的房貸本金當作備用金，透過ATM、網路銀行或是永豐DAWHO APP 24小時都可以立即轉帳使用，且不用動用手續費，可做為未來房屋修繕費用或是臨時的資金運用。
第四：永豐銀行還有推出線上彈性繳款服務，可以透過網路快速申請，依個人或家庭的生活需求，自由選擇每月繳款金額，資金靈活運用，例如生活比較辛苦時就可以申請少繳，維持生活品質)，若工作有加薪，收入變多了，可以申請多繳減少利息支出)。
李奕農：你有沒有什麼建議給現在正打算買房的年輕人作為參考？
謝欣穎：
首先當然是多看不同的房子，只有多看才能知道自己喜歡什麼樣的房子。
第二個建議是需要勇氣，勇氣非常重要。有時候真的是靠勇氣和衝動才能做出決定。
第三個建議當然是資金一定要到位。如果資金不到位，即使有勇氣做出決定，實現起來也會有一些困難。
-DAWHO房貸注意事項-
- 本專案僅適用於永豐銀行往來客戶。
- 優惠期間：2024/1/1~2024/12/31止。
- 房屋貸款年百分率資訊：房屋貸款總費用年百分率計算範例
● 貸款金額：200萬元。
● 貸款期間：20年。
● 各項相關費用總金額：5,000元~12,000元。
● 貸款年利率：2.09%。
● 總費用年百分率：2.12%~2.16%。
備註：
- 本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，實際貸款條件仍以銀行提供之產品為準。且每一客戶實際之年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。
- 總費用年百分率不等於貸款利率。
- 本總費用年百分率之計算基準日為2023/12/21。
- 循環理財型房貸信用商品資訊：(1)貸款年利率：利率為2.66%起。(2)利率基準日為2023/12/21。(3)動用無其他相關收費。
- 相關房貸商品需經永豐銀行行核准，貸款利率係依永豐銀行「房屋貸款指標利率 (月調)」或「房屋貸款指標利率 (季調)」加碼機動調整，利率調整當月之21日（遇假日順延）為利率調整生效日。
- 符合「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」之客戶不適用本專案條件。
- 永豐銀行保有房貸貸放與否及核准貸放金額、利率及彈性繳款金額與期數之權利，同時保留房貸商品規格、貸款期限及其他相關規定之權利，詳細資訊請參閱活動網頁並以永豐銀行最新公告為準，如有問題請洽詢永豐銀行各營業單位或客服專線02-25059999 。
- 永豐銀行未與任何代辦或行銷公司合作辦理貸款事宜，敬請您留意，以免損害自身權益。