2022-05-09
高宏銘
房產法律通

建商沒有照圖施工 消費者該怎麼主張權益?

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大壯法律事務所 主持律師 高宏銘


很多民眾在買房,尤其是預售屋時,都會參考建商精美的文宣,文宣上也多半會有完工後建物的示意圖,可是很多情形都是這些圖只能「參考」,完工後的建物和圖片內容有時都有差距。遇到這種情形,消費者該怎麼辦?

 

建商沒照圖施工我該怎麼辦

 

■簽約前要注意

 

1. 確認設計藍圖

首先,建議和建商簽約購屋,一定要在合約中載明,建商要提供完整建築圖與當戶的設計圖格局圖作為附件;建築圖就是俗稱的「藍圖」。這些圖面很重要,因為在契約中作為附件後,就等於是契約的一部分,建商原則上就有必須遵守的義務。如果建商不願意提供這些圖給您參考,那就要慎重考慮是否還要和這建商繼續交易,因為連這些基本的圖說都不願提供給客戶,這樣建商的誠信實在令人不禁懷疑呀。

 

2. 條約責任要註明

除了確認建商有提供圖面外,還要在買賣契約中確認建商有無「排除或減輕未按圖施工責任」的約定!尤其要注意建商是否在買賣契約中加一個「建商有權變更設計和格局」的約款,如果有這樣的約款,一定要跟建商討論清楚,把建商能變更的設計和格局的範圍以及方式都要確認清楚,並寫在契約中,最好要加上「如建商要變更設計或格局,應經過買方同意」的約款,這樣才能避免建商自己就能任意變更設計或格局,然後還不需要對客戶負責。

雖然在《民法》第247條之1和《消費者保護法》第12條都有明訂定型化契約約款可能無效的情形,所以建商片面不太公平的約款,有可能還是會因前述各法條的規定而被認定無效,但這通常是要經過法院訴訟審理認定的,因此如果能在一開始的契約中就多加注意,會更便於保障客戶權益。

 

樂居驗屋-新成屋/中古屋

 

■成屋後才發現

 

而如果真的在房子完工後,才發現建商未按圖施工,怎麼辦?此時客戶一定要先回去看契約,先確認有無建商可以任意變更設計圖或格局圖的約款?如無,那建商很可能就是違反買賣契約,應該要負法律責任。此時客戶能主張的權利一般可分成兩個方向,一個是「物之瑕疵擔保」,一個是「債務不履行」。

 

1. 主張「物之瑕疵擔保」

建商在契約中已經有說明完工後的設計和格局,可以說建商已經和客戶約定,完工後的房屋有一定品質或效用,所以建商未按圖施工,就可能被認為所欲出售的房屋有屋況瑕疵,欠約當初約定的品質和效用,因此消費者可以主張「物之瑕疵擔保」的權利。

要注意的是主張「物之瑕疵擔保」一定要能清楚說明「瑕疵」在哪,並儘速通知建商有瑕疵,之後建商如未正面積極回應,再主張減少價金或解除契約。一般來說,如果未按圖施工造成的瑕疵,不是嚴重到影響能否居住,那一般都是主張減少價金,減少的價金要多少?一般可以用「修補瑕疵需要的花費」做為參考數額。

另要補充,雖然一般而言「物之瑕疵擔保」要在物交付後才能主張,在近年有部分法院的實務見解也支持,如果在物未交付前,就已經發現有瑕疵。如果這樣的瑕疵存在,會讓買方在受領後主張「物之瑕疵擔保」的話。那在物交付前,買方可以用因為物有瑕疵存在為由,主張價金的「同時履行抗辯權」,也就是可以不用先給付價金,並拒絕收受有瑕疵之物

 

2. 主張「債務不履行」

在物交付5年後,通常就不能主張「物之瑕疵擔保」,但買賣契約「債務不履行」請求權消滅時效一般為15年。所以如果交屋超過5年後,才發現建商未按圖施工,還能主張「債務不履行」。因為建商未按圖施工等於就是「不完全給付」,所以一樣是未依債之本旨給付,所以屬於「債務不履行」的情形。此時客戶通常可以向建商主張損害賠償,賠償金額多少?通常可以用回復成原設計或格局要花多少錢或是未按圖施工造成房價減損多少錢?來做為參考數額。

 

■律師專業建議

 

1. 遇到建商未按圖施工,就要儘速主張相關權利,以維自身權益,也避免未來法律關係更為複雜。

 

2. 要提醒大家,

  • 「物之瑕疵擔保」只要瑕疵存在,即可主張。
  • 「債務不履行」還要建商有可歸責之處(通常指故意或過失)才能主張。

簡單來說,主張「物之瑕疵擔保」對消費者來說更有利方便。因此在交屋後,一定要儘速查驗有無未按圖施工的情形,如有發現就要儘速主張「物之瑕疵擔保」。

 

3. 一般的民眾可能可能不太容易發現,現場屋況和建築圖、設計圖或格局圖的差異,建議可以請評價好的驗屋公司提供協助,幫忙確認建商是否有按圖施工。