少子化房價會崩跌?銀行視角才是關鍵 房屋市場和你想得不一樣!

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少子化房價會崩跌?銀行視角才是關鍵 房屋市場和你想得不一樣!

人口負成長、少子化,房屋需求會減少,房價從長期觀察應是下跌的趨勢,但這件事情為什麼一直沒發生?有很大一部分原因,跟銀行這個角色有很大的關係!先前我們提及的影響房價的四個因素,利率、匯率、股市、政策。就有人疑問,為什麼最基本的人口因素,卻沒有在這裏面?我們從實證帶大家來解析,牽動房價的關鍵。

 

■建物耐用年限 影響房屋貸款成數

首先我們先來看,銀行承貸的關係,買房子通常需要貸款,銀行會針對可貸款的金額進行估價,估價的高低,有一個很重要的影響因子,就是房屋的耐用年限。

根據不動產估價師公會,對於建物經濟耐用年數做的定義,SC鋼骨造、SRC鋼骨鋼筋混凝土、RC鋼筋混凝土構造的房子,經濟耐用年數都是50年。也就是說,超過50年的房子,在銀行的眼裡來看,房屋的經濟價值為0,會只剩下土地的價值。

土地的價值,就會牽涉到是不是完整的土地

 屋齡50年透天厝 

對銀行來說,可能還有土地的價值,僅會計算土地,地上的建物是不認的。

 屋齡50年公寓、大樓 

而公寓和大樓,價值就非常低了,因為土地是和總戶數一起持分,銀行幾乎是不願意放貸這種房子的。

 

■房屋市場買賣 銀行角色是關鍵

房屋交易的體系裡銀行的角色是非常重要的,銀行不願意參與的交易,基本上是不會成交的。也就是說,即使你願意忽略老屋可能有的結構、漏水、線路等問題,去買老屋也很可能沒辦法買,因為貸不到款,只能全部用現金。用現金買房不貸款這件事,大概很少有人做得到。

同理可證政府過往打房,只要針對貸款成數限制,就會直接衝擊市場交易量。因此,也許你覺得老屋有價值,但銀行覺得沒價值,無法保障他的債權時,這些房子在市場上是很難交易,不應該視為正常的房屋供給量

 

■房屋老化問題相較人口負成長 更早出現! 

人口負成長,房價不會下跌的原因?要同時考量需求和供給的影響,我們來看人口變化、全國新舊屋變化圖。

人口變化圖,出生人數是藍色線,死亡人數是紅色線,2020年出生人數低於死亡人數,台灣正式邁入人口負成長。

 

全國新舊屋變化圖,屋齡20年以下的房子的戶數,是藍色線,40年以上的老屋,是紅色線,在2019年的時候,老屋占比超越20年以下屋子的占比,就先一步出現交叉點

至於為什麼要選20年屋齡和40年屋齡的兩種中古屋類型進行比較,主要的原因就是目前市場上大部分的交易都集中在20年以內的房子,是大部分人心目中比較理想的住家。

40年以上的中古屋,如同前面所說,銀行會因為建物耐用年限的原則,放貸成數極低,甚至無法貸款,願意買而且能拿出全額現金的人,是很少的。在供需上,算是「死」的供給。房子雖然存在,但少了銀行的幫忙,就算想買也很困難。所以在2019年之後,「可以買賣的房子」,首度少於「不容易買賣的房子」

 

■老屋占比創新高 首都台北市最嚴重 

台北市的老屋問題是最嚴重的,2015年就開始出現交叉,2021年的時候,屋齡20年以下的房子不到15萬棟,只占全台北市房屋的16%,屋齡40年以上的屋子大約40萬棟,占比約44%。也就是說,你要在台北市買到適合的房子會越來越難,看來看去都是老房子。

 

新北市整體的老屋也是較多的狀況,屋齡20年以下的房子約40萬棟,只有22%。屋齡40年以上的屋子大約48萬棟,占比達32%。2020年出現交叉。 

 

桃園市,房屋年齡算年輕,屋齡20年以下的房子約35%。屋齡40年以上的屋子約20%。

 

新竹縣市,問題也不大,屋齡20年以下的房子約38%。屋齡40年以上的屋子占約22%。

 

台中市,兩者的比例已經接近,屋齡20年以下的房子約26%。屋齡40年以上的屋子大約23%。

 

台南市的交叉點也在2019年,20年以下的房子約22%。屋齡40年以上的屋子約31%。

 

高雄市的交叉點在2019年,目前屋齡20年以下的房子約23%。屋齡40年以上的屋子約32%。

 

把上述的資料整理後,其實全台都有這樣的狀況。從銀行視角來看,願意核貸的房子是持續減少的,台北、新北、高雄、台南相對更嚴重些。

房屋市場跟你想得不一樣,真正可以被買賣的房子,因為持續減少,資金追逐下,就會越來越貴,而且市中心因為開發的早,屋齡高的房子更多,造成想住市中心,卻沒甚麼適合的房子可以選擇,要不屋齡太老,要不房價太高,所以只能往外圍去。

 

■少子化衝擊房價?未考慮供給面、市場對新屋熱度

覺得未來人口減少,房子會太多,長期房價會下跌的論點,是因為把每間房子視為相同的金融商品,一戶人配一間房子,看看房子比較多還是人比較多,就決定房價的上漲和下跌。

這樣的假設前提是完全忽略了銀行體系在房地產交易的重要性,而且只討論了需求面,沒考慮供給面。銀行不願意貸款的房子,根本沒辦法交易,不能稱為供給。

有人會說,那就都住上一代人的房子就好,幹嘛出去買房子?1.現在不是農村社會,人口遷徙會持續 2.房子舊了真的很難住,你住過漏水一直修不好的房子,就會想搬新房子的。

因此,舊房子會持續退出交易市場,人口持續減少,適合且可以被買賣的房子,也在減少。這就是人口負成長,房價會下跌這個理論已經出現20年了,卻一直沒發生的真相。大家都會用來舉例的日本,其實他的房價,也已經悄悄創下20年來的新高了,1990年代的房價泡沫,跟他的經濟關係是比較大的。

 

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更新時間 2022/03/03
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