看屋筆記:鶯歌華登天囍(個案+價格分析)

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看屋筆記:鶯歌華登天囍(個案+價格分析)

華登天囍

鄰近鶯歌區的華登天囍,位在尖山路生活圈,附近有尖山公園,其區域發展較晚,機能尚未成熟,因此價格上相對的便宜,讓我們看看適合首購族群的華登天囍

 

華登天囍外觀圖

 

建案特點:

 

1.公園綠帶:距尖山公園僅250公尺,走路約3分鐘即可到達。旁邊更有尖山第二公園,雖占地較小,但僅不到100公尺,步行1分鐘即可。

 

2.低單價低總價:這一區的成交很多都落在1字頭。在新北市的區域,相對少見。大概只剩此區域和淡水新市鎮的某些建案有機會看到。

 

3.獨立車道:可避免低樓層住戶受聲音干擾。

 

華登天囍1F圖

 

建案平面解析:

 

1. 全區分為A、B兩棟,為2-4房22坪~50坪規劃。

 

2. 每棟同層3戶,使用1部電梯。

 

3. 綠色區塊為2房23~35坪規劃。較推薦23坪A2戶,邊間單面採光,其房型格局方正,但衛浴未開窗。較不推薦B1戶,其35坪做2房過大,可改作小3房,但會造成暗廳問題,且衛浴未開窗。

 

4. 藍色區塊為4房46-50坪規劃。較推薦50坪B3戶,邊間三面採光,主客浴皆有開窗。較不推薦B2戶,邊間雙面採光,46坪做4房且規劃3間浴室,造成使用空間較不足。

 

華登天囍標準層平面圖

 

實價登錄分析:

 

1. 華登天囍目前開價約24.5萬元左右,預估實際成交會再低一些。

 

2. 尖山生活圈附近個案:

 

金鶯鎮目前開價約24左右,實際成交會再低一些,可以參考這裡

 

微笑日日屋齡1年,平均成交約21.05萬,近期成交價為20.32萬。

 

公園1綻屋齡1年,平均成交約19.42萬,近期成交價為17.6萬。

 

3.鶯歌市區周遭個案:

 

成發居屋齡2年,平均成交約26.35萬,近期成交價為29.5萬。

 

長虹陶都目前開價約32萬元左右,實際成交價可能稍低一些,可以參考這裡

 

八方心砌屋齡1年,平均成交價26.8萬,近期成交價為24.62萬。

 

4.鶯歌市區行情比起尖山生活圈單價來的高出許多,主要因舊市鎮生活機能以及交通便利,且近期又有捷運的利多,故在價格上相對都較高。華登天囍價格與八方心砌長虹陶都以及成發居相比皆便宜許多。如果與尖山生活圈相比,華登天囍與周圍建案金鶯鎮微笑日日以及公園1綻接近,價格皆比鶯歌市區低許多,華登天囍價格符合區域行情。

 

華登天囍-實價登錄尖山生活圈2

 

華登天囍-實價登錄圖-鶯歌市區3

 

評價:

 

整體來說,華登天囍距鶯歌舊市鎮不遠開車約6分鐘,生活機能可以到舊市鎮區域,周圍鄰近尖山公園,離交流道也不遠,尖山區價格比起舊市鎮便宜許多,為新北市少數較便宜的區塊,對於預算比較沒這麼高的族群來說,是值得參考看看的。

 

更新時間 2017/12/07
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