看屋筆記：新北市鶯歌區金鶯鎮(個案+價格分析)

鶯歌的尖山路一帶，一般人並不熟悉，不過它算是雙北少數還可以看到1字頭的房價的區域。近期有多起建案陸續推出，因為較低的房價，引開始吸引了不少目光，這次來介紹景冠建設在鶯歌5000坪推案計畫的第一塊拼圖金鶯鎮。

建案特點：

1. 價格調整：目前為建商自售，推出優惠戶活動，直接讓利給客戶(之前海悅代銷接案，銷售價格約22萬/坪左右，目前廣告戶在一字頭)。

2. 雙併規劃：戶戶雙拼規劃，不會同一層太多戶，住戶較單純。

3.公設豐富：因為基地較大，相對於區域其他個案，在公設比相近的情況下，有多項公共設：中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、KTV、瑜伽教室、Lounge Bar、禮賓迴車道。

金鶯鎮格局分析：

先說結論，四房的話，A2戶較好。三房以B1戶較好。(D2戶視野較佳，但距離鐵軌較近)。

1.  金鶯鎮分為A、B、C、D棟，A棟為4房規劃，其餘B、C、D棟為3房規劃，每棟都是單層雙拼。

2. A1、A2戶54坪為社區最大戶，2戶格局對稱相同，坐東北朝西南，都是邊間三面採光，方正格局，主浴、客浴皆有對外窗，雖然沒有用外露樑工法，但低單價產品尚可接受。A2戶側面與臨棟棟距較近，A1戶本來條件最好，但把車道規劃在此戶別的一樓，是主要敗筆。

3. B1、B2、C1、C2、D1、D2戶均為三房，格局對稱相同，B1、D2戶是邊間三面採光，其餘戶別前後採光，座向都是坐東北朝西南，長型格局，無暗房，無走道空間浪費，格局無瑕疵，B1、D2戶主浴、客浴皆有對外窗。B1戶側面與臨棟棟距較近，D2戶側邊開窗面會有鐵軌噪音的問題。

實價登錄分析：

1. 金鶯鎮目前開價為24萬，實際成交價格會在低一些，目前有優惠戶活動請參考這裡。

2. 尖山路周圍個案：

微笑日日屋齡1年，平均成交約20.87萬，近期成交約19-20萬。

公園1綻屋齡1年，平均成交約19.62萬，近期成交約18-19萬。

3. 鶯歌火車站附近個案：

長虹陶都，鶯歌大型指標新個案，知名建商品牌加持，目前開價32萬，實際成交價在低一些請參考這邊。

成發居屋齡2年，平均成交約26.23萬，近期成交約23-26萬。

八方心砌屋齡1年，平均成交約26.8萬，近期成交約24-27萬。

4. 金鶯鎮與尖山路周圍個案微笑日日及公園1綻相比，價位都相差不多，但是金鶯鎮的公設比30%略低，公設規劃較完善，基地尺度較大，

5. 尖山路周圍個案與鶯歌火車站附近個案相比較，鶯歌火車站周遭生活機能較強，交通較便利，加上離未來的捷運三鶯線鶯歌老街捷運站較近，所以鶯歌火車站周遭個案價格較高。

金鶯鎮評價：

金鶯鎮擁有豐富公設，目前推出3房廣告優惠戶918萬起含車位， 換算下來大約一坪19.5萬，相對鶯歌火車站周遭個案，相差約5分鐘車程，但是一坪可以省下約5-6萬；對於台北的通勤族，一字頭的個案相當少見，值得參考。