看屋筆記：桃園市龜山區樂田田(個案+價格分析)

樂田田位於A7站重劃區內的樂善國小生活圈，基地坐落於長慶二街及長慶三街之間，往南距機捷A7站車程約5分鐘，往北距林口長庚醫院車程約7分鐘，西側是區內舊有的文德文明商圈，可支援基本生活機能。近期區內第一家全聯已開幕，位於社區樓下提升生活便利性，接著，我們就一同來看看樂田田還有什麼特別的地方吧！

樂田田 外觀示意圖

建案特色：

1. 生活便利：

樂田田基地所處的樂善國小生活圈鄰近舊有的文德文明商圈(步行10分鐘內)，可支援基本生活機能，近期區內第一家全聯已開幕，位於社區樓下提升生活便利性。

2. 產品規劃佳：

多邊間戶，客餐廳空間旁規劃前陽台室內採光佳，另多戶規劃衛浴開窗，住起來舒服，臨保護區戶享綠景。

3. 交通便捷：

往南距機捷A7站車程約5分鐘，往北距林口長庚醫院車程約7分鐘，車行10分鐘上國道一號。

樂田田格局分析：

1. 本案為4棟規劃，總戶數199戶，建物規劃地上13層及14層，採RC結構，建物使用為住家及店面。停車場出入口面長慶二街，1F公設空間規畫完備，交誼廳、植栽步道、物流區及兒童活動區兼具。

樂田田1F規劃

樂田田 AB棟標準層平面圖

2. A棟規劃一層7戶，2支電梯，電梯跟戶別比例稍低，B棟規劃一層2戶，1支電梯，公設比32.6%。

3. 綠色區塊為1房產品，坪數約18坪左右。

A2及A3戶為1房1衛約18坪，邊間戶，進門後先客廳再餐廳，可規劃開放式廚房，衛浴開窗，室內通風良好不易潮濕。

4. 藍色區塊為2房產品，坪數約21-23坪左右。

A1及A5戶為2房1衛約21坪，可規劃開放式廚房，一間臥房對外開窗，一間臥房則對陽台開窗(採光稍差)，衛浴為4件式衛浴，但衛浴間未開窗。

A6戶為2房1衛約23坪，進門後有空間規劃鞋櫃收納，2間臥房開窗通風採光好，衛浴為4件式衛浴，但衛浴間未開窗，且客廳採光面被廚房阻隔，採光較差。

A7及A8戶為2房1衛約23坪，邊間戶，2間臥房開窗採光通風佳，具獨立廚房，衛浴為4件式衛浴，但衛浴間未開窗。

5. 黃色區塊為3房產品，坪數約39坪左右。

B1及B2戶為3房2衛約39坪，一層2戶舒服規劃，後陽台連接安全梯，進門後先客廳再餐廳，客廳旁前陽台享保護區方向綠景，可規劃開放式廚房，3間臥房開窗，且2間衛浴都對外開窗，條件優。

樂田田 CD棟標準層平面圖

6. C棟規劃一層2戶，1支電梯，D棟規劃一層4戶，1支電梯，公設比32.6%。

7. 藍色區塊為2房產品。坪數約29-30坪。

D1、D2、D3及D5戶為2房1衛約30坪，一層4戶邊間戶，進門後有鞋櫃收納空間，客廳餐廳採光通風良好，可規劃開放式廚房，2間臥房開窗，且衛浴開窗，條件佳。

8. 黃色區塊為3房產品，坪數為35-47坪。

C1及C2戶為3房2衛分別為約35坪及47坪，客廳旁前陽台享保護區方向綠景，可規劃開放式廚房，後陽台另連接安全梯，3間臥房開窗通風採光佳，且2間衛浴都開窗，另含前後雙陽台，條件優。

實價登錄分析：

樂田田位於A7重劃區內的樂善國小生活圈，該區近一年新屋成交價平均25.42萬元/坪。

2020年不分屋齡大樓成交價平均22.44萬元/坪，2021年截至目前不分屋齡大樓成交價平均25.49萬元/坪。

成交量部分，2020年成交783戶，2021年截至目前成交683戶。

整體而言該區呈現價漲量縮趨勢。

1. 樂善國小生活圈周遭個案行情：

樂田田：屋齡4年。平均成交價23.9萬/坪。近一年成交價45.72萬/坪。

和發大境/台北國際村NO2：屋齡3年。平均成交價30.35萬/坪。近一年成交價38.82萬/坪。

鴻築樂捷市/AiCity樂捷市：屋齡7年。平均成交價23.97萬/坪。近一年成交價40.92萬/坪。

鴻築鴻典：屋齡4年。平均成交價24.66萬/坪。近一年成交價40.45萬/坪。

樂善國小生活圈周遭個案行情

2. 文青國小生活圈周遭個案行情：

詠勝市中欣：屋齡3年。平均成交價24.38萬/坪。近一年成交價43.44萬/坪。

鴻廣新A7：屋齡4年。平均成交價26.98萬/坪。近一年成交價41.49萬/坪。

富宇哈佛苑：屋齡2年。平均成交價34.29萬/坪。近一年成交價48.77萬/坪。

文青國小生活圈周遭個案行情

3. 樂田田坐落的樂善國小生活圈及東側的文青國小生活圈，距離A7捷運站稍遠。但樂善國小生活圈鄰近舊市區，支援基本生活機能。

文青國小生活圈則因雙語國小的規劃，新屋行情多在25-33萬元/坪，而樂善國小生活圈目前新屋行情多在22-26萬元/坪，樂田田開價約在26萬元/坪，位於行情區間。

樂田田評價：

A7機捷站重劃區由於過去有價格凹陷區的優勢，加上就業市場帶來的住宅需求明確，隨著樂善科學園區及郵政物流園區未來發展，後續仍具發展潛力，樂田田以低總價2-3房產品為主，產品規劃普遍有衛浴開窗及採光良好等優點，是首購族可以好好考慮的。另外關於A7重劃區的發展，可以參考樂居A7區域房市分析說明。