【區域解析】建案爆量的A7重劃區 優點缺點全解析

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【區域解析】建案爆量的A7重劃區 優點缺點全解析

桃園市龜山區 A7站重劃區位於臺灣桃園市龜山區內,自從機捷開通後,開啟了北北桃共同生活圈,搭乘機捷僅需約30分鐘即可進北市,加上相對便宜的房價鄰近北市的地段優勢,成為雙北人口外移的首選區域。依2020年桃園市地政局資料顯示,龜山區去年全年交易量為3425棟,若與前年同期相比增長28%。然而隨著新案房價一路水漲船高,近期已在A7可見4字頭開價!看衰的人覺得空屋多、工廠又在旁邊,究竟A7適不適合買呢?而合宜住宅的限售令在今年陸續解除,又是否會對區域房市造成衝擊呢?讓我們繼續看下去吧!

 

■大林口生活圈首站

 

A7、A8、A9站常被統稱為大林口生活圈,A7意指以台北車站為A1起算,搭桃園機場捷運六站,就能抵達體育大學站,而A8、A9則分別是長庚醫院站及林口站。

  • A7站的發展起因於配合林口地區的都市發展,以大眾運輸為主軸開發,結合大眾運輸導向發展模式與生活機能,積極開發捷運系統沿線戰區周邊土地,已兼顧捷運運量與營運成本,及提供合理價位住宅,並規劃產業專用區吸引科技廠商進駐。根據樂居資料庫統計2016年至2021年已知資訊,6年間共推出62案,總戶數約有25000戶。對比台北市同時間的住宅使照量也不過約27000戶,就知道這裡的推案量體與去化速度都相當的可觀,平均每年的推案量有4000戶以上。
     
  • A8站附近發展比較早,雖然市容較為老舊,不過交通和生活機能完善,且為基捷直達站,保值性相對較高。
     
  • 而A9站周邊為均質住宅區,市容整齊、居住環境適宜,還有大量民間企業投資,近年五星級飯店、outlet接連進駐,三井、東森、三立也投入數百億元打造林口媒體影視區,帶入多項利多話題,也為三者間區域最高者。

A7站相較其他兩站開發較晚,建設和機能都在發展中,再加上部分區域還有福地及橫跨桃園龜山區,所以房價就比A8、A9還便宜,加上較鄰近北市的優勢,吸引了不少雙北的外移人口青睞。


 

■A7的三大優勢

 

究竟A7為何會深受雙北首購族的青睞,我們可以從「房價凹陷區」、「政府補助」及「生活產業鏈聚集」等層面做切入分析,以下將各自說明:

 

1.交通便捷+房價凹陷區:

A7站是機捷在桃園的第一站,與台北車站僅相隔7站,約30分鐘可進北市,對於搭乘大眾運輸的上班族還算是可接受的範圍,在價格擠壓下受到雙北外移人口的青睞。而從同心圓理論分析,A7目前區域行情,相較周邊生活圈,仍屬與房價凹陷區,更增添了民眾在此置產的吸引力。

 

2.捷運開發先行:

由於A7的發展是為了配合林口地區都市發展機場捷運系統通車,而先規劃了合宜住宅,先天條件已有機捷的交通動能,以及周邊的A8、A9生活機能,而不是跟一般的重劃區一樣,從想像開始,相對其他重劃區來說會相對便捷。

 

3.產業鏈聚集:

車程5分鐘內即有華亞科園區林口工業區,目前就業人口近3萬多人,而由順達、致茂、禾聯等三家廠商聯合標下的樂善科技園區,預計將創造2300個工作機會,中華郵政打造的郵政物流園區,預計也將提供5000個以上的工作需求,目前各計劃皆持續推進,整體區域動能自給自足。

 

※額外優勢:

比較少人知道的是,其實在A7買房,還有額外的稅制優惠!依據內政部公告所示,林口特定區屬於行政院核定開發的新市鎮,其中的「改善庶民生活行動方案—機場捷運沿線站區周邊土地開發—A7站區開發案興辦事業計畫」屬於劃定區域範圍內,因此到龜山A7買房,符合《新市鎮開發條例》第25條,能夠享有稅制上的優惠。

該條例說明,新市鎮特定區內的建築物在興建完成後,享有房屋稅地價稅的減免:第1年免徵,第2年減徵80%,第3年減徵60%,第4年減徵40%,第5年減徵20%,第6年起不予減免;買賣契稅的部分,則是從核發使用執照日起算,在使用執照核發5年內,第1次在新市鎮特定區買賣房屋,減免買賣契稅以1次為限。對於在A7首購族來說,也是不無小補的福利優惠。

 

■A7的缺點

基於以上優點,市場對於A7重劃區的反應是相當熱烈的,但不能接受的人也很多,主要的缺點會是下面這二項。

 

1.塞車問題:

此區的購買客層,多以在雙北工作的族群為主。A7重劃區其實很大,超過一半以上的建案,是沒有辦法搭乘捷運通勤的。因此主要交通工具還是以開車為主。除了機場捷運線以外,A7重劃區往台北的三條主要幹道,分別是走文化一路上國道1號、或者走文桃路銜接台一線,或走青山路接新莊林口的交流道、文化一路本來就已經塞車嚴重,上下班塞車的問題,一直是這一區主要的困擾。我們試著用Google Map導航,來觀察上班時間往台北主要幹道車況 :

 

我們以Google Map設定了三個台北市的主要工作區域,包含:內湖、信義區、古亭,來觀察開車通勤要花多久時間,發現走文化一路上國道1號,一上交流道就會塞車,一路上顯示紅色的路段不少,在早上7點到9點,要到內湖、信義區及古亭,大概都要花上1.5個小時左右的通勤時間(平常時段約30分鐘)。

 

若是不想在上班時走國道一號這條路線,也可以走文桃路、壽山路,避開交流道,從新莊台1線的新北大道高架,接市民大道到達台北市,也差不多是1.5個小時。
 

而若是往新莊和板橋方向,從青山路銜接台六甲、台65線,則差不多要50分鐘。

 

2.空氣汙染的異味:
談到A7,網路上有一個常被提出來詢問的空氣異味問題A7重劃區由於鄰近華亞科技園區,是否有空氣汙染一直是網友討論的熱門話題。根據A7新林口的社區網站,裡面有參考了污染源地圖。

 

圖中圈裡來的五個地方,是該網頁參考被環保署的固定污染源管理資訊公開平台,揮發性有機物排放量最大的五個廠房,分別是穩懋華亞廠、華亞二廠、中環林口二廠、三廠、廣達電腦)。雖然桃園環保局都稱查無違法,但持續有居民舉報異味的事件發生,而且時間都發生在夏季,主要的陳述都是有酸臭味和塑膠味。這裡整理幾個網路上的重點給大家參考 :

1.可能跟夏季的西南季風有關。從五個工廠的位置和舉報社區的位置來看,應該是受西南季風的影響,把揮發性有機物吹向這些地點。

2.廠區的排放高度都低於建案的高度,也就是說氣味會沿著街道逸散,所以多數人是在華亞三路上感受到異味。另外,由於汙染是會往上升的,所以越過文化一路後,理論上也會受到影響的樂善國小周圍,反而較少反應異味

3.文樂路以東並沒有災情出現。即使在有舉報出現的文化里和樂善里,非直接迎風的戶別(西南向),也都沒有聞到異味。

從上面的資料來看,並不是整個A7都會有異味,有些網友會以偏概全的方式來說這一整個區域,其實並不正確。不過如果是在華亞三路周圍的案子,就建議要避開面西南向的房子。

 

 

■A7重大建設

 

1.空橋規劃:

未來中心商業區將沿著文化一路和文桃路設空橋連結,一路到捷運A7站。有專屬空橋可以從社區通往捷運,除了安全性提升,在下雨天或者大太陽的時候,是差很多的。這樣的設計會讓A7的捷運宅的真實範圍會擴大。
要特別說明的是,空橋的設計,有列在都市計劃的實施細則裡,所以未來開發的建案都需要規畫,但問題在於如果中間有土地是沒有開發的,那麼空橋就會接不起來,因此要真正可以達到通行,可能還要好幾年。
 

2.樂善園區+郵政物流園區:

結合桃園市的「亞洲·矽谷計畫」,在A7重劃區裡規劃有樂善科技園區及中華郵政物流總部。其中樂善科技園區由禾聯碩、順達科技、致茂電子聯合開發,中華郵政則規劃物流總部,未來還會引進賣場提升區域生活機能。上面這些都算是實質的廠商進駐計畫,會帶來不少的就業人口。
 

 

 

不過,本來還有另外兩項重大的規劃,能實質改善當地居住生活品質,但是目前看起來雷聲大雨點小,處於停滯階段:
 

1.樂善一路的開通:

由於A7地理形勢,有山溝的屏障的阻隔,生活圈較難串聯,當地居民希望能將樂善一路打通,讓合宜宅以及文青國中小生活圈可以做實質的串聯,不用再繞到文化一路。

 

不過這條道路,中間山溝垃圾清運成本過高,政府暫無開通的計畫,政府目前的道路開通計畫,分別是圖上的三條:文學路連結文化一路、「牛角坡路延伸至文化一路」,以及文藝街的延伸開闢,主要的目的都是使車流分散,並非實質的的串聯,幫助將極為有限。

 

2.龜山第三公墓遷移:

目前的華亞科技園區已達滿載,華亞二期的規劃呼聲不斷,不過今年(2021年)四月桃園市政府華亞科二期擴大計劃有針對公墓的部分有第四次相關會議,雖然先前曾因華亞工業區擴大變更計畫公告遷葬、禁葬,但在公墓管委會及墓地家屬反彈下,暫緩遷葬。到等到實際開發,尚需一段時間。

 

■A7區域特色

本次介紹的A7重劃區總面積186.43公頃,地段上南側緊鄰國立體育大學、長庚大學;西側為華亞科技園區;東側及北側為保護區。主要交通幹道以文化一路為聯外道路,文化一路及文桃路/壽山路兩者成T字形貫通串連本計劃區,東側連接林口,東南側聯外道路青山路則通往新莊,往南則可接振興路通往桃園。

不同於以往的是,過去區段徵收地區都是開發完成,提升生活機能後,人口慢慢移入;而A7的開發則是為了配合林口地區都市發展,及機場捷運系統通車,先興建合宜住宅、住戶也先行入住,才陸續開發產業專區與公共建設,使得A7的生活機能相對為缺乏

 

 

桃園市住宅區的建蔽率約為60%,容積率約230%,商業區建蔽率約為80%,容積率約為380%,從容積率來看,A7整體的區域規劃大樓的高度及密集感會較高一些。

 

A7重劃區區域特色

 

A7重劃區大致可分為五個區域:體育大學生活圈中心商業區生活圈文青國小生活圈郵政物流中心樂善國小生活圈。最早開發的為機捷A7站體育大學生活圈周邊,也是合宜住宅所在的區域。整體來說街廓條件整齊,不過也由於政府規劃的關係,其他區域生活機能相對較為缺乏。以下將針對各區域進行分別介紹。

 

 

1.體育大學生活圈週邊:

  • 區域特色:與機捷A7站最近的區域,也為合宜住宅的開發區域。A7合宜宅以來原先新北市民為主,因為房價相對台北、新北來得低,加上機場捷運使桃園和雙北往來更方便,對於要成家的年輕人有吸引力。相較其他區域,機能相對成熟。
  • 生活機能:文青路上多家商家進駐,包含便利商店、早餐店、路伊莎等,重劃區內第一間家樂福也為於此處(遠雄新未來樓下)。
  • 平均房價:由於區域開發較早,超商及店家相對多元,主力產品為26-41坪2-3房,區域行情約26-33萬。
  • 代表個案:富宇天匯

 

富宇天匯 標準層平面圖

富宇天匯 標準層平面圖

 

富宇天匯主力規劃為21-42坪2-3房,單層4~6戶雙電梯規劃,2+1房以上規劃的戶別皆有雙面或三面採光,整體居家空間通透舒適。該案距離A7站距離不遠,且面森林保護區,價格上稍高於區域行情,近一年成交價約32.55萬/坪。

 

合宜住宅可買嗎?  

A7重劃區的合宜住宅是由遠雄文青、皇翔歡喜城、麗寶快樂家、名軒快樂家合建,共4238戶,於 2016年開始交屋,最早成交單價 14.45/坪 -22.23萬 約18萬左右 。當年法規為防止有人買進後立刻轉售,炒作牟利,政府設禁賣期,A7合宜宅規定5年內(2016-2021) 禁止轉售,而禁賣令於今年(2021年)4月起陸續解除,可進入市場自由銷售。

合宜住宅早期在興建時存在較多的爭議,包含:預標售制度、環保局稽查開罰,施工造成周邊環境污染、基地面積和建照不符、基地位於坡地,恐有安全隱憂等問題等,建議可在多方蒐集資訊評估。從價格層面分析:由於是由政府提供土地,低價賣給民間廠商,由民間廠商提供資金技術興建,一般來說合宜住宅與一般市面上之建案並無太大差別。加上屋主持有成本較低的狀況下,的確有可較低的售價釋出,對於買賣雙方互利的狀況,買方可在多方評估合適價格後接手。

 

2.中心商業區生活圈周邊:

  • 區域特色:整體區塊呈現長條型,南段鄰近A7站,北段靠近樂善三大園區,左側緊鄰華亞科技園區。華亞園區內匯集國內外匯集高科技廠商、亞太區企業總部,每年產量高達4000億元,目前廠商已超過100家已達滿載,預計啟動華亞二期(區段徵收面積約49.68公頃)。
  • 生活機能:目前機能上須依靠體育大學周邊或A8商圈機能,未來商業區將沿著文化一路和文桃路設空橋連結,一路到捷運A7站,仿效信義計劃區模式。目前陸續有釋出招商消息,進駐狀況有待觀察。
  • 平均房價:主力產品為21-40坪2-3房,區域內個案依距離A7站遠近,成交價約22-29萬不等。
  • 代表個案:鴻築捷市達 開價40-46萬。

 

鴻築捷市達地段上屬於中心商業區,距離機捷A7站走路約1分鐘可達,採用戴雲發Alfa Safe系統工法+EDS制震系統,房型規劃24-38坪2-3房,近期成交價約32.39萬/坪。

 

3.文青國小周邊:

  • 區域特色:市府預計將文青雙語中小學打造為雙語教育環境,另會增設附幼滿足雙薪家庭的托育需求。桃園市政府教育局局長林明裕在日前答詢時透露,文青國中小設校案目前正辦理建築師徵選作業,預計「文青雙語中小學」預計2023年辦理國小招生、2026年辦理國中招生。
  • 生活機能:生活機能尚未健全,尚須依靠體育大學周邊機能。而桃園市府規劃「文學路延伸與樂善一路延伸之T字道路(變一)」等3案希望能改善當地交通,總計工程及用地經費10.6億元,已獲中央同意補助,目前正在進行用地取得作業,最晚後年就可動工發包,有望改善文青路塞車問題及體育大學周邊個案上學的便利性。
  • 平均房價:主力產品為25-40坪2-3房,有雙語學校的加值,區域行情約25-33萬。
  • 代表個案:富宇哈佛苑

 

補充說明:

變1:主要是打通文學路連接文化一路,紓解文青路車流,總長度389米,並將拓寬為20米道路;因用地範圍內含牛角坡煙囪、八卦窯等文化資產設施,目前正依文化資產保存法規定辦理審議程序,於文化資產認定前,同步辦理細部設計作業,預計於後年發包,可能採架高方式通過該區域,但工期多久因為無相關設計公布尚無法預估。

*在地居民最為徵求打通的樂善一路延伸,是連接合宜區聚落以及未來文青雙語國中小的重要道路,也是真正落實文青里前往文青國中小就學的必要條件,不過目前因中間山溝垃圾清運成本過高而無進一步消息。

 

變2:「牛角坡路延伸至文化一路」、長163米,將拓寬為20米道路,預計8月完成規劃設計,同步辦理用地取得,預計明年底至後年初可進行發包。

 

變3:文藝街延伸開闢、長70米,將開闢為6到15米寬的道路,該案內政部已核定工程經費2498萬元,市府於4月23日召開協議價購會議,目前正辦理簽約過戶程序,預計下半年將先完成用地取得即可發包。

 

富宇哈佛苑 標準層平面圖

富宇哈佛苑 標準層平面圖

 

富宇哈佛苑 位於文青雙語中小學預定地首排,A、B棟一層六戶,戶戶邊間兩、三面採光,且衛浴都有對外開窗和前後雙陽台設計,坪數規劃22-44坪2-4房,為目前區域內開價最高者,近一年的成交價約32.79萬/坪。

 

4.郵政物流生活圈周邊:

  • 區域特色:結合桃園市「亞洲·矽谷計畫」,規劃有樂善科技園區中華郵政物流總部,並規劃4000坪郵政形象公園,打造優質休閒環境。
    樂善科技園區由禾聯碩、順連科技、致茂電子聯合開發,目標將以複製內湖科技園區成功發展經驗,規劃綠能產業、資訊產業、精密機械、研發創新、雲端科技、營運總部等低汙染高效能產業
    中華郵政物流總部規劃五大建築(標準化、自動化、智慧化,成為台灣郵政、電商、國際物流重鎮),預計未來將引進大型賣場、旅宿、會議展覽等產業。
  • 生活機能:目前機能上在開發中,物流中心(2021)、資訊中心(2022) 預估完工,北台灣郵政作業中心、訓練中心(2024),工商服務中心,以前店面,後廠商的商業模式(去年公告招商,預計完工2024-2025) 面臨40米文桃路。目前商場流標,暫緩開發。可能人口大量進駐後,才會另案開發。
  • 平均房價:區域內以產業園區為主,建案部分較少,主力產品為20-50坪2-4房,區域行情約24-30萬。
  • 代表個案:禾悅花園

 

禾悅花園 標準層平面圖

 

禾悅花園規劃了2020坪中庭森林花園,並搭配智慧家電、加厚樓地板、浴室全室210cm防水及十年防水保固,坪數規劃22-47坪2-4房,近一年成交價約31.23萬/坪。

 

 

5.樂善國小周邊:

  • 區域特色:地段上鄰近A8生活圈,區域鄰近文德文明完整商圈機能,樂善國小去年(2020年)剛完成校舍擴充,未來有望成為大坪頂地區的指標學校。
  • 生活機能:文德文明商圈小吃、商家林立,機能充足,區域內有A7第一間全聯,於今年8/5開幕,位於長慶三街、新案「樂田田」旁。
  • 平均房價:雖然地段較為靠近A8,不過鄰近的文德文明商圈發展較早,市容較為老舊,主力產品為25-40坪2-3房,區域行情約22-26萬。
  • 代表個案:協勝玉子園

 

協勝玉子園 標準層平面圖

玉子園標準層平面圖


協勝玉子園位於樂善國小首排,地段上享有A8舊市區的生活機能,除了有永久棟距與就學便利性,社區還規劃了近300坪的超大中庭空間,綠意十足。建案規劃24-43坪2-3房,近一年成交價約21.73萬/坪。

 

 

綜合以上分析,體育大學周邊由於開發較早,生活機能相對完整,加上鄰近機捷A7大學站,近期合宜住宅大量釋出,新建案開價相對較高,建議可多方比較。中心商業區仍處於開發階段,有鄰近華亞科技園區的地段優勢,不過空氣異味問題及福地問題相對影響較大,建議實際走訪看看是否符合需求。相較之下文青國小周邊會是未來幾年推案量的重點區域,除了有新建的雙語學區,腹地完整度與小區環境相對舒適。郵政物流中心周邊則以商業規劃為主,樂善國小周邊主要依靠A8生活圈及文德文明商圈機能。目前整體房價部分隨著生活機能與開發進度略有影響,越靠近A7站房價越高。


■相近房價,還有哪些選擇?

 

近年房價不斷上漲,A7重劃區今年的實價登錄已站上3字頭,預售案更是喊出了4字頭的開價。對於雙北的客群而言,我們整理了近一年屋齡0-5年的新建案,房價相近的A7重劃區、林口北側、洲子洋重劃區來進行比較分析:

 

從生活機能來看,A7及洲子洋都仍屬於開發中的階段,A9區域發展規劃完整,整體街廓環境也比A7來得好一些;若以交通便利性而言,從A7站搭乘機捷約30分鐘可到達北市,但若是開車的通勤族,相較之下位於新北的洲子洋仍是方便些。

A7的買房客群也以大台北輕移民居多,尤其下新莊、龜山迴龍的買盤比例較高,因為有地緣性,但目前生活機能欠缺,未來將逐步完善,可以說是用時間換取發展空間。

 

■結論

A7重劃區現在到底還能不能買呢?我們可以分別從投資自住兩個角度來分析:

如果以投資角度來看,房價凹陷的優勢正在逐漸收斂,空間應該還有一些,但已經不多了。

如果以自住的觀點來看,空汙的問題其實不用太過考慮,注意前面提到有發生問題的區域,以及朝向即可,比較大的問題會是在可不可以接受上下班的交通,以及生活圈無法串連的問題。如果可以接受,這裡的總價,依然還在可以負擔的範圍內。

如果你主要的工作或生活區域比較偏向台北市中心,那麼建議選擇體育大學生活圈還有中心商業區,靠近捷運站這一側的個案。這裡的生活機能或者未來的發展都會比較好,需求也會比較強。

如果比較偏向林口區域的生活範圍,那麼樂善國小、物流園區,以及文青國小生活圈會比較合適。

未來的發展上,主要就是要看樂善一路是否可以打通,以及公墓的搬遷進度,對中心商業區的個案還有文青國小周圍個案的影響會較大。

更新時間 2021/11/22
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