看屋筆記：桃園市龜山區大亮泊(個案+價格分析)
閱讀重點
機捷開通後，大林口生活圈的發展一直是熱門的房市話題之一，位於生活圈首站的A7捷運站週遭，享有低房價的優勢，而大亮泊就是位於A7站重劃區內的中心商業區內，接著，我們就一同來看看大亮泊還有什麼特別的地方。
大亮泊 外觀示意圖
建案特色：
1. A7重劃區發展潛力強：
大亮泊基地鄰近華亞科技園區等辦公區域，住宅需求具備，且機捷通車後加上都市計劃要求開發商需將各棟大樓以空橋連結，擴大捷運站周遭交通可及性，後續還有北側樂善科技園區及郵政物流園區後續陸續開發(步行10分鐘內)，區域發展潛力強。
2. 交通便捷：
往南距機捷A7站約700公尺(步行約10分鐘)，車行經文化一路至長庚醫院約8分鐘，上國道一號約10分鐘。
3. 精品建材：
- 廚具: BOSCH排油煙機＋IH感應爐＋嵌入式洗碗機 + Noblessa德國進口櫥櫃。
- 衛浴: TOTO＋hansgrohe。
- 室內地板、浴室地板、牆面，廚具櫃體、檯面，提供多種款式供消費者選擇，不另加價
大亮泊格局分析：
1. 本案為4棟規劃，總戶數1255戶，建物規劃地上26層及29層，地下層規畫至B6，採RC結構，建物使用為商辦、住宅及店面。目前已公開的為AD兩棟，D棟坐落最東側且面文化一路為一般事務所規劃，A棟坐落最西側，採住宅規劃。
2. A/D棟皆採一層10戶3支電梯，權狀坪數為18~26坪，以2房產品為主，公設比33.9%，本文以下介紹A棟。
大亮泊 A棟標準層平面圖
3. 藍色區塊為2房產品，坪數約17-23坪。
A6戶為2房1衛，約為17坪，西面採光，西側舒服棟距約25公尺，進門後有空間規劃鞋櫃收納，可規劃開放式廚房，主臥房可放置雙人床及書桌，但有一間暗房。
A5及A7戶為2房1衛，約為18坪，西面採光，西側舒服棟距約25公尺，進門後有空間規劃鞋櫃收納，可規劃開放式廚房，主臥房可放置雙人床及書桌，另次臥可規劃單人床與書桌。
A3及A9戶為2房1衛，約為19坪，單面採光，進門後有空間規劃鞋櫃收納，可規劃開放式廚房，2間臥房都有對外開窗且都能放置雙人床。
A4及A8戶為2房1衛，約為23.6坪，邊間2面採光，西側舒服棟距約25公尺，進門後先客廳再餐廳，可規劃開放式廚房，且廚房可規劃L型空間好利用，2間臥房可放置雙人床且都對外開窗，另洗手台與衛浴分開設置，使用更具彈性。
4. 黃色區塊為3房產品，坪數約25-26坪。
A1戶為3房1衛25.69坪，面向社區內開窗較寧靜，進門後先客廳再餐廳，可規劃開放式廚房，且廚房可規劃L型空間好利用，2間臥房可放置雙人床及擺設書桌，另加上小書房獨立空間(暗房且無法放置床)。
A2及A10戶皆為3房1衛26.17坪，邊間2面採光，進門後先客廳再餐廳，可規劃開放式廚房與餐廳及客廳呈現一字型空間，2間臥房可放置雙人床，另1間可放置單人床。
實價登錄分析：
1. A7站週遭行情：
大亮泊：預售屋。開價38~40萬元/坪。
A7地王竹城甲子園：屋齡4年。開價29-32萬元/坪。
鴻築捷市達： 屋齡0年。開價45-48萬元/坪。
富宇天匯：屋齡3年。開價41-48萬元/坪。
A7站週遭行情
2. A9站週遭行情：
亞昕昕銀座：預售屋，開價48-52萬元/坪。
新潤Double：預售屋，開價39-45萬元/坪。
旺洲逸品：預售屋，開價39-45萬元/坪。
玄泰PTW日光區：預售屋，開價37-39萬元/坪。
A9站週遭行情
3. 大亮泊坐落的A7捷運站前重劃區，在機捷開通後，房價逐漸上漲，價格凹陷區的特性逐漸收斂，區域內個案逐漸站上30萬元/坪。而A9捷運站週遭則為林口區的蛋黃區，房價行情高於週遭區域，約在40-45萬元/坪。
大亮泊開價36萬/坪，可望持續帶動A7捷運站前重劃區內新建案行情。
大亮泊評價：
A7機捷站重劃區由於過去有價格凹陷區的優勢，加上就業市場帶來的住宅需求明確，隨著樂善科學園區及郵政物流園區未來發展，後續仍具發展潛力。
大亮泊以低總價2/3房產品為主，且產品坪效比很高，25-26坪就能買到3房產品，很值得預算固定的看屋者多加參考。
另外關於A7重劃區的發展，可以參考樂居A7區域房市分析說明。