看屋筆記:淡水區新市二丁目 (個案+價格分析)

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看屋筆記:淡水區新市二丁目 (個案+價格分析)

新市二丁目

 

淡海新市鎮大致以濱海路分為南北兩側,南側因開發階段較早,目前街廓輪廓已經成形,且鄰近行政中心與家樂福商圈,生活機能完善。近期因新民隧道開通以及淡江大橋將於2023年竣工等交通紅利,使此區受到許多矚目。新市二丁目基地位於新市一路一段99巷內,小區發展已相對完整,街道綠意盎然、機能充足,且可快速銜接新民隧道,一起來看看有什麼特色吧。

 

 

建案特色:


1. 區域環境:本案位於濱海路南側區域,為淡海新市鎮較早開發的區塊,開發較為完整。區域內具有許多500~1000戶的大型建案,人口紅利造就此區塊生活機能相對充足。基地旁已有大型超商進駐,且街道路樹已成蓊鬱,環境宜人舒適。

2. 交通機能:基地位置距離輕軌濱海沙崙站僅450米,可與至紅樹林站與捷運淡水信義線站內轉乘,連結台北市心。另外距離新民隧道約300米,未來淡江大橋完工後,將被視為台61快的起點,具有快速連接61線、64線的交通優勢。

3. 格局特色:新市二丁目在格局規劃相當用心,室內少有走道及零碎空間,坪效比高;且樑柱外推,室內少有柱位,傢俱好安排;全房型皆無暗廳暗房,採光面充足;另因爲新建照,雨遮不計坪不計價,相同權狀坪數得房率更高。

 

 

平面分析:

 

1. 本案分為A、B兩棟,兩棟為鏡像對稱設計。每層5戶,包含兩房1戶及三房4戶,共用一部電梯。

2. 全區規劃梁柱外推,室內少有柱位,傢俱空間好規劃。

3. 雨遮不計坪不計價,得房比高。

4. 藍色部分為兩房,

1) A3、B3戶,為對稱相似格局,約25.5坪:

  • 單面採光,無暗聽暗房。
  • 獨立廚房,兩房較少見,可避免油煙外溢。
  • 採1.5套衛浴設備,可滿足家庭成員使用需求。

5. 綠色部分為三房,

  • 雙面採光,無暗聽暗房。
  • 少走道空間,坪效比高。

1) A1、A2、B1、B2戶,為對稱相似格局,約31.7~31.8坪。

  • 配置玄關設計,可規劃鞋櫃位置。
  • 陽台空間寬敞,工作空間充足。

2) A4、A5、B4、B5戶,為對稱相似格局,約35.9坪。

  • 客餐廳寬敞。
  • 主臥空間尺度大,可規劃衣帽櫃。
  • 前後雙陽台規劃,工作空間充足。

 

 

5. 本案一樓規劃店面及公設空間,二樓以上為住宅。

1) 店面設有6戶,皆為面新市一路一段99巷。

2) 公設部分包含:接待大廳、會議室、健身房、中庭花園

3) 獨立車道設計,住戶較不易受燈光或噪音影響。

 

 

實價登錄分析:

 

1. 濱海路南側

1) 新市二丁目預售屋。開價31萬/坪起。

2) 新市一丁目預售屋。開價27萬/坪起。目前已完銷。

3) 台北灣NO6江南大宅屋齡2年。近一年成交價25.62萬/坪。

4) 宏盛蒙德里安/宏盛新世界NO2屋齡4年。近一年成交價24.51萬/坪。

 

 

2. 濱海路北側

1) 佳陞Park189預售屋。開價28萬/坪起。

2) 新潤心苑預售屋。開價27萬/坪起。

3) 馥樂樂預售屋。開價28萬/坪起。

 

 

3. 淡水濱海路南側開發較飽和,因此新推案較少,屋齡五年內的新屋近一年成交均價為24.79萬/坪。淡水區五年內新屋近一年漲幅達8.69%,觀察一期新市一丁目新市二丁目的開價,符合目前淡水房市的漲幅;而濱海路北側新案較多,開價約27~28萬元/坪,實際成交價約為22~23萬元/坪,五年內新屋近一年成交均價為22.97萬元/坪。詳細區域房價行情資料可使用樂居區域房價功能查詢。

 

評價:

 

淡水新市鎮已購戶多以在地客為主,除了換屋需求外,也有相當多淡水本地人為二代置產;因近期淡海新市鎮有許多交通利多釋出,也吸引許多雙北通勤的首購族關注。本案一期新市一丁目銷售成績亮眼,目前已經完銷,因此二期新市二丁目開案隨即引發許多話題。以上資訊提供讀者參考,若對淡海新市鎮的區域發展有興趣,可參考樂居區域解析影片的淡水專題研究報告

 

更新時間 2021/09/25
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