看屋筆記：新北市淡水區新市二丁目(個案+價格分析)

淡海新市鎮大致以濱海路分為南北兩側，南側因開發階段較早，目前街廓輪廓已經成形，且鄰近行政中心與家樂福商圈，生活機能完善。近期因新民隧道開通以及淡江大橋將於2023年竣工等交通紅利，使此區受到許多矚目。新市二丁目基地位於新市一路一段99巷內，小區發展已相對完整，街道綠意盎然、機能充足，且可快速銜接新民隧道，一起來看看有什麼特色吧。

建案特色：

1. 區域環境：本案位於濱海路南側區域，為淡海新市鎮較早開發的區塊，開發較為完整。區域內具有許多500～1000戶的大型建案，人口紅利造就此區塊生活機能相對充足。基地旁已有大型超商進駐，且街道路樹已成蓊鬱，環境宜人舒適。

2. 交通機能：基地位置距離濱海沙崙站僅450米，可與至紅樹林站與捷運淡水信義線站內轉乘，連結台北市心。另外距離新民隧道約300米，未來淡江大橋完工後，將被視為台61快的起點，具有快速連接61線、64線的交通優勢。

3. 格局特色：新市二丁目在格局規劃相當用心，室內少有走道及零碎空間，坪效比高；且樑柱外推，室內少有柱位，傢俱好安排；全房型皆無暗廳暗房，採光面充足；另因爲新建照，雨遮不計坪不計價，相同權狀坪數得房率更高。

新市二丁目格局分析：

1. 本案分為A、B兩棟，兩棟為鏡像對稱設計。每層5戶，包含兩房1戶及三房4戶，共用一部電梯。

2. 全區規劃梁柱外推，室內少有柱位，傢俱空間好規劃。

3. 雨遮不計坪不計價，得房比高。

4. 藍色部分為兩房，

1) A3、B3戶，為對稱相似格局，約25.5坪：

• 單面採光，無暗廳暗房。
• 獨立廚房，兩房較少見，可避免油煙外溢。
• 採1.5套衛浴設備，可滿足家庭成員使用需求。

5. 綠色部分為三房，

• 雙面採光，無暗廳暗房。
• 少走道空間，坪效比高。

1) A1、A2、B1、B2戶，為對稱相似格局，約31.7～31.8坪。

• 配置玄關設計，可規劃鞋櫃位置。
• 陽台空間寬敞，工作空間充足。

2) A4、A5、B4、B5戶，為對稱相似格局，約35.9坪。

• 客餐廳寬敞。
• 主臥空間尺度大，可規劃衣帽櫃。
• 前後雙陽台規劃，工作空間充足。

5. 本案一樓規劃店面及公設空間，二樓以上為住宅。

1) 店面設有6戶，皆為面新市一路一段99巷。

2) 公設部分包含：接待大廳、會議室、健身房、中庭花園

3) 獨立車道設計，住戶較不易受燈光或噪音影響。

實價登錄分析：

1. 濱海路南側

1) 新市二丁目屋齡2年。平均成交價29.08萬/坪。

2) 新市一丁目屋齡3年。平均成交價24.09萬/坪。目前已完銷。

3) 台北灣NO6江南大宅屋齡7年。近一年成交價32.79萬/坪。

4) 宏盛蒙德里安/宏盛新世界NO2屋齡9年。近一年成交價34.9萬/坪。

2. 濱海路北側

1) 佳陞Park189屋齡3年。平均成交價23.75萬/坪。

2) 新潤心苑屋齡2年。平均成交價26.88萬/坪。

3) 馥樂樂屋齡1年。平均成交價30.53萬/坪。

3. 淡水濱海路南側開發較飽和，因此新推案較少，屋齡五年內的新屋近一年成交均價為24.79萬/坪。淡水區五年內新屋近一年漲幅達8.69%，觀察一期新市一丁目與新市二丁目的開價，符合目前淡水房市的漲幅；而濱海路北側新案較多，開價約27～28萬元/坪，實際成交價約為22～23萬元/坪，五年內新屋近一年成交均價為22.97萬元/坪。詳細區域房價行情資料可使用樂居區域房價功能查詢。

新市二丁目評價：

淡水新市鎮已購戶多以在地客為主，除了換屋需求外，也有相當多淡水本地人為二代置產；因近期淡海新市鎮有許多交通利多釋出，也吸引許多雙北通勤的首購族關注。本案一期新市一丁目銷售成績亮眼，目前已經完銷，因此二期新市二丁目開案隨即引發許多話題。以上資訊提供讀者參考，若對淡海新市鎮的區域發展有興趣，可參考樂居區域解析影片的淡水專題研究報告。