看屋筆記：三民區興富發博愛(個案+價格分析)

高雄過去長期受到鐵路阻隔發展，今年在中博高架橋拆除後，串聯博愛路和中山路，環境品質和交通便利都大幅提升，火車站BOT案吸引許多廠商進駐，區域發展未來可期，且進一步帶動區域內房市發展。其中博愛路是高雄的主要道路，不僅享有台鐵與捷運紅線的雙軌優勢，也是高雄的金融大道，只要該路段推出建案，就能引起不小話題。
 

一起來看看博愛路上的新建案：興富發建設『博愛』
 

建案特點：
 

1. 地理位置：該建案最大的賣點就是地段，基地位置在博愛路上，擁有博愛路門牌。不管是台鐵、後驛生活圈、美式賣場、百貨公司、高醫、愛河之心等等車程都在10分以內皆可抵達。捷運R12步行約5分左右。可快速串連南北高雄。
    

2. 多元公設：建案公設擁有接待大廳、閱覽室、空中花園、空中游泳池、健身房、SPA、KTV、信箱區、Lounge Bar、棋藝室、烤肉區等豐富公設。且公設比35.8%，對比市場，尚屬合理。
    

3. 超高大樓：『博愛』規劃地上35F的SRC大樓，成為該區少數超高大樓的地標，高樓層可在市區遠望三民公園、大武山、柴山、壽山等景觀。

建案平面分析：
 

頂樓

頂樓夾層

一樓平面

一樓夾層

1. 基地面積422.59坪，社區雙面臨路，分別為博愛路、重慶街146巷(6M路寬)；大廳由博愛路進出。鄰旁兩側為大樓，因此面朝建築低樓層的房型需留意棟距狀況。
    
2. 社區採獨棟規劃，35F/B6超高電梯大樓，共規劃307戶住家，沒有店面規劃的純住宅。一樓挑高7.25米，1樓公設有規劃接待大廳、閱覽室、信箱區，KTV、機車停車位等，其中部分的游泳池、空中花園、健身房、BBQ等公設規劃於頂樓，可一邊運動兼享壯麗景觀。
    
3. 採雙向車道口，其出入口為博愛路，須留意該路段車流量多。汽車停車位則配置坡道平面、坡道機械車位，平面/機械：98/45個，共143車位，車位比：1:0.47，車位比不足且附近停車不易，兩房和18樓以下的三房無法購買車位。另有規劃每戶配一機車位。
   
    

25F-27F標準層分析：
 

1.  14樓以下皆為2房房型，每層11戶，3部電梯；14樓以上皆為3房房型，每層8戶，3部電梯，電梯戶數比稍嫌不足，2房房型樓層戶數過多，整體電梯配置較為不足。
    
2. 建案規畫二房~三房設計，坪數為19~37坪。採飯店式大樓設計。
    
3. 部分房型採用高雄景觀厝陽台和通用化廁所。
    
4. 因為是超高大樓設計，留意室內樑柱是否有穿越或壓樑情況。
    
5. 須留意中繼水箱規劃在14F和24F。
    
6. 整棟大樓沒有天然瓦斯，廚房部分都是採用IH電子爐。陽台可能會安裝電熱水器，陽台空間略受影響。
    

實價登錄分析：
 

1. 後驛生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在23.5萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在19-21萬左右，該區域老舊大樓和透天居多，以博愛路和高醫生活圈劃分，房價方面也漸漸有落差了。
   
   擁捷：屋齡1年。 平均成交價24.58萬/坪。 近一年成交價24.47萬/坪。
   
   棋琴22重奏：預售屋。 開價28萬/坪起。 
   
   興富發博愛：預售屋。 平均成交價-萬/坪。 
   
   
   
    

2. 高醫生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在25.5萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在18-20萬左右，該區域私人土地大量釋出，近年來建案大量推出，日後會有一波交屋潮。
   
   
   璟HOUSE：預售屋。 開價27萬/坪起。 
   
   文心苑：預售屋。 開價28萬/坪起。 
   
   純白B棟：預售屋。 開價29萬/坪起。 
   
   
    

3. 目前興富發博愛還在預售階段，還沒有實價登錄出爐。根據網路資料顯示興富發博愛開價29~35萬，因為該建案完工日期預計2024年，還有一段時間，參考鄰近建案的成交價和開價，可以猜測興富發博愛的開價偏向未來價格，以現在行情來看，開價屬於偏高。
    

結論：
 

高雄71期重劃工程將會讓新高雄車站成為本市最重要的交通中心，首當受惠的就是鄰近火車站的地段。興富發博愛擁有地理位置優勢且工期較長，付款壓力相對較小。比較需要留意的是該建案不管是總戶數或樓層戶數都屬偏多，比較偏向投資型產品，車位較少也是不方便的地方。話說小編超級期待新高雄火車站BOT案開幕那天的拉~