看屋筆記:三民區興富發博愛(個案+價格分析)

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看屋筆記:三民區興富發博愛(個案+價格分析)

興富發博愛/博愛京棧/博愛宝格麗

高雄過去長期受到鐵路阻隔發展,今年在中博高架橋拆除後,串聯博愛路和中山路,環境品質和交通便利都大幅提升,火車站BOT案吸引許多廠商進駐,區域發展未來可期,且進一步帶動區域內房市發展。其中博愛路是高雄的主要道路,不僅享有台鐵與捷運紅線的雙軌優勢,也是高雄的金融大道,只要該路段推出建案,就能引起不小話題。
 

一起來看看博愛路上的新建案:興富發建設『博愛』
 

建案特點:
 

  1. 地理位置:該建案最大的賣點就是地段,基地位置在博愛路上,擁有博愛路門牌。不管是台鐵、後驛生活圈、美式賣場、百貨公司、高醫、愛河之心等等車程都在10分以內皆可抵達。捷運R12步行約5分左右。可快速串連南北高雄。
     

  2. 多元公設:建案公設擁有接待大廳、閱覽室、空中花園、空中游泳池、健身房、SPA、KTV、信箱區、Lounge Bar、棋藝室、烤肉區等豐富公設。且公設比35.8%,對比市場,尚屬合理。
     

  3. 超高大樓:『博愛』規劃地上35F的SRC大樓,成為該區少數超高大樓的地標,高樓層可在市區遠望三民公園、大武山、柴山、壽山等景觀。


建案平面分析:
 

頂樓

頂樓

 

頂樓夾層

頂樓

 

一樓平面

1樓平面分析



一樓夾層

1樓夾層
 

  1. 基地面積422.59坪,社區雙面臨路,分別為博愛路、重慶街146巷(6M路寬);大廳由博愛路進出。鄰旁兩側為大樓,因此面朝建築低樓層的房型需留意棟距狀況。
     
  2. 社區採獨棟規劃,35F/B6超高電梯大樓,共規劃307戶住家,沒有店面規劃的純住宅。一樓挑高7.25米,1樓公設有規劃接待大廳、閱覽室、信箱區,KTV、機車停車位等,其中部分的游泳池、空中花園、健身房、BBQ等公設規劃於頂樓,可一邊運動兼享壯麗景觀。
     
  3. 採雙向車道口,其出入口為博愛路,須留意該路段車流量多。汽車停車位則配置坡道平面、坡道機械車位,平面/機械:98/45個,共143車位,車位比:1:0.47,車位比不足且附近停車不易,兩房和18樓以下的三房無法購買車位。另有規劃每戶配一機車位。

     

25F-27F標準層分析:
 

標準層分析
 

  1.  14樓以下皆為2房房型,每層11戶,3部電梯;14樓以上皆為3房房型,每層8戶,3部電梯,電梯戶數比稍嫌不足,2房房型樓層戶數過多,整體電梯配置較為不足。
     
  2. 建案規畫二房~三房設計,坪數為19~37坪。採飯店式大樓設計。
     
  3. 部分房型採用高雄景觀厝陽台和通用化廁所。
     
  4. 因為是超高大樓設計,留意室內樑柱是否有穿越或壓樑情況。
     
  5. 須留意中繼水箱規劃在14F和24F。
     
  6. 整棟大樓沒有天然瓦斯,廚房部分都是採用IH電子爐。陽台可能會安裝電熱水器,陽台空間略受影響。
     

實價登錄分析:
 

  1. 後驛生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在23.5萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在19-21萬左右,該區域老舊大樓和透天居多,以博愛路和高醫生活圈劃分,房價方面也漸漸有落差了。

    擁捷:屋齡1年。 平均成交價24.58萬/坪。 近一年成交價24.47萬/坪。

    棋琴22重奏:預售屋。 開價28萬/坪起。 

    興富發博愛:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 


    實價登錄
     

  2. 高醫生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在25.5萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在18-20萬左右,該區域私人土地大量釋出,近年來建案大量推出,日後會有一波交屋潮。


    璟HOUSE:預售屋。 開價27萬/坪起。 

    文心苑:預售屋。 開價28萬/坪起。 

    純白B棟:預售屋。 開價29萬/坪起。 

    實價登錄
     

  3. 目前興富發博愛還在預售階段,還沒有實價登錄出爐。根據網路資料顯示興富發博愛開價29~35萬,因為該建案完工日期預計2024年,還有一段時間,參考鄰近建案的成交價和開價,可以猜測興富發博愛的開價偏向未來價格,以現在行情來看,開價屬於偏高。
     

結論:
 

高雄71期重劃工程將會讓新高雄車站成為本市最重要的交通中心,首當受惠的就是鄰近火車站的地段。興富發博愛擁有地理位置優勢且工期較長,付款壓力相對較小。比較需要留意的是該建案不管是總戶數或樓層戶數都屬偏多,比較偏向投資型產品,車位較少也是不方便的地方。話說小編超級期待新高雄火車站BOT案開幕那天的拉~

 

更新時間 2021/05/18
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