看屋筆記：台南市安平區景泰然(個案+價格分析)

台南安平的五期重劃區為發展相當悠久的區域，也因為該區擁有諸多政府機關設立，有著市政特區的稱譽，為台南數一數二的高級地區。由於發展較早的緣故，整體的生活機能尚屬便利，且近期所推動的安平自由貿易港區、台南運河星鑽計畫區、歷史風貌園區等觀光商業區，更加添增安平整體的完整性，其中本篇將介紹的「景泰然」即坐落在該區的核心周遭，那麼快來一同揭曉吧！

「景泰然」外觀圖：


 

建案特色：
 

1.  一巷宅：基地位於寬敞馬路邊轉進的靜巷住宅，除了前往繁華熱鬧的區域更加便利，亦可享得寧靜的生活環境。
    
2. 四面臨路：為台南五期重劃區最後一塊擁有四面臨路的完整街廓建築基地，要在成熟完善且高級的地段擁有四面臨路的特色，為相當難得且稀缺的標的。
    
3. 建材設備：提供眾多進口品牌的設備，譬如Leicht櫥櫃、V&B衛浴、Grohe五金、Panasonic免治馬桶、歐洲進口瓷磚、林內三機、Toyoura日本進口壓花水槽、Sanei檯面式伸縮龍頭等中高階配備，為小宅較難出現的配置。
    

景泰然格局分析：

一樓平面分析：


 

1.  基地面積1153坪，坐擁4面臨路的完整街廓，分別為永華六街、永華六街25巷、建平八街、建平八街332巷。
    
2. 社區採三棟規劃，皆為15F/B3電梯大樓。5戶店面，156戶住家，共161戶。公設有規劃中庭花園、交誼廳、會議室、閱覽室、健身房、親子遊戲區、廚藝教室等設施，其公設比33%，屬於略為偏低的配置。
    
3. 社區正面面寬約75M，大廳挑高約6.7M、門廳挑高約7.36M，規劃為飯店式設計，營造出門面不凡氣勢。
    
4. 主要進出為延平八街。社區四面皆有做退縮設計，增加與相鄰建築的棟距，以及增強社區的隱私性。
    
5. 車道則由永華六街25巷進出，由於車流較少，因此相對安全。採雙向車道規劃，並且配置全坡道平面車位，共180位，意謂即使2房也可配得到車位，為相當貼心的配置。
    

標準層平面分析：


 

1. 採甲、乙、丙3大獨立建築，皆單層4戶配置2部電梯與雙安全梯，梯戶比1:2，總梯戶比1:26，為相當充足的配置，可減緩等候電梯的時間，對上班族群更加便利。
    
2. 甲棟(A、B、C、D)皆為4房，規劃約45~47坪。乙棟(E、F、G、H)皆為2房，規劃約29~30坪。丙(I、J、K、L)棟皆為3房，規劃約39~41坪。
    
3. 樓層梯間皆有開窗，使氣流順暢且光線明亮，為相當舒適的樓層環境。
    
4. 由於有四面臨路的優勢，戶戶皆為邊間且擁有三面採光，光線及通風性表現不俗。此外該區周遭尚無大樓建案，中高樓層的住戶即可享得絕佳的賞景優勢。

 
實價登錄分析：

「景泰然」位於台南市政特區：
 

1. 台南市政特區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在28.08萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落15~21萬/坪，去年價與量皆顯著驟升，其中平均的0~5年新案與5~10年中古屋就相差近10萬/坪，為房價差異較大的區域。
   
   景泰然　屋齡2年。平均成交價24.38萬/坪。近一年成交價34.43萬/坪。
   
   龍騰第五大道　屋齡2年。平均成交價27.73萬/坪。近一年成交價31.51萬/坪。
   
   龍騰菁英特區/鑫市政NO2/市政之星NO2　屋齡7年。平均成交價28.94萬/坪。近一年成交價33.93萬/坪。
   
   戀戀風格　屋齡9年。平均成交價27.81萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   
    
2. 億載國小生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在25.37萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落14~18萬/坪，每年交易量相當穩定，且房價可分三個區段，分別是0~5年、5~20、20年以上，其中新案與中古屋的價格差異較大。
   
   佳鋐謙邑　屋齡4年。平均成交價22.76萬/坪。近一年成交價32.03萬/坪。
   
   微微風　屋齡4年。平均成交價27.99萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   昕暉昕都心　屋齡4年。平均成交價20.19萬/坪。近一年成交價27.45萬/坪。
   
   
    
3. 受益於五期重劃區完善的規劃下，生活機能逐漸發達成熟，其中也因為社區街廓整齊、環境寧靜、單純，吸引眾多高收入族群遷居至此，房價以及交易量更是在去年有明顯的漲幅。市政特區的0~5年新案平均價格已經來到了28萬/坪，可謂台南數一數二的高級特區，鄰旁的億載國小生活圈則也有25萬/坪的水準，而本案「景泰然」雖然未公開價格，但在建材與設備方面仍優於周遭建物，並且擁有地理位置的優勢，合理價格有機會落在28~30萬左右。

景泰然評價：

坐落在安平市政特區的「景泰然」，可享得五期重劃區的大片綠地公園，屬於高綠覆率的特區，生活環境也更加愜意與舒適。四面臨路的基地更顯本案的優勢，且又屬於一巷宅，成為該區極為珍貴的標的。本案的建設規劃也相當不錯，擁有低公設比、低梯戶比等優勢，且建材設備配置中高階規格，可謂輕豪宅規劃。 
 

即使如此，仍須留意每戶房型皆為+1房，隔間的費用需再考量；部分格局不方正；以及市政特區0~5年與5~20年的建案價格差異較懸殊。倘若找尋新案標的，且價格並非第一考量的話，「景泰然」將會是不錯的選擇。