看屋筆記：高雄市苓雅區摩天100(個案+價格分析)

高雄鐵路地下化2018年底正式啟用，從左營到鳳山沿線，總共新增10個車站。鐵路地下化為該區段增加交通的便利性，因此助攻沿站房價上揚。科工館車站就是推案熱區其中之一，不僅未來將連接輕軌C30站，更鄰近成熟的武廟商圈，吸引許多建商進駐。
 

一起來欣賞苓雅區的建案：皇普建設『摩天100』

 

摩天100外觀圖：
 

建案特色：
 

1. 建案配備：建案採用空氣品質規劃VAF專利正負壓淨流系統、全棟式淨軟水系統、隔音錦鋐氣密窗及5+5膠合強化玻璃等。為空氣、水、居住品質加分不少。
    
2. 單純公設：接待大廳、交誼廳、健身房、親子遊戲區、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區等，相較於市場豐富公設，日後維護和維修相對簡易。且公設比僅33.5%，略低市場行情。
    
3. 地理位置：基地位置屬於鬧中取靜。生活機能依賴武廟商圈，車程約3分左右。步行約2分可到科工館火車站，日後還有輕軌連接等交通話題。休閒方面：車程10以內分鐘可到科工館、文化中心。
    
4. 完整學區：學區為凱旋國小、大仁國中、道明中學等，含蓋12年國教。且距離不遠，步行都在15分以內或車程2分以內。
    

摩天100格局分析：

標準層分析：
 

1. 基地面積769.86坪，共一棟大樓分成A.B兩邊，地上24樓/地下5F，9店面規劃，社區共376戶。屬於超高大樓。
    
2. 三面臨路，分別南面憲政路(17M寬)、西面樂仁路(約17米寬)、東面樂善街(10米寬)。面北側和樂仁路有大樓和公寓，未來須留意低樓層的棟距和採光。樂善街另一側有空地，未來有機會推出新建案。
    
3. A邊8戶併兩梯，B邊8戶併兩梯，兩邊為對稱房型。電梯戶數比稍嫌不足，樓層總戶數偏多，日後住戶品質較難掌握。A.B兩邊中間有一道防火門。
    
4. 建案為二~三房規劃：二房(21~23坪) 、三房(32~39坪) 。兩房多為單面採光(A6/B6除外)。A1.A5.B1.B5為三房格局和雙面採光。
    
5. 車道由樂善接下地下室，採雙車道出入口。社區規劃為坡道平面車位和機械車位。平面車位共165個，機械車位共98個，車位比1:0.7，車位比稍嫌不足。兩房可以B4配平面車位。
    
6. 一樓為公共設施場所。管理費：50/坪，平面車位：300/月，機車停車位：100/月，價格尚可接受。
    

B5傢配圖：
 

1. 為B5/32.88坪/3房/格局，室內約21.87坪，客廳採光稍嫌不足，第三房需自行隔間。
    
2. 一字式廚房，靠近工作陽台，通風良好，全棟採用IH電子爐，有明確冰箱擺放位置。
    
3. 3房搭配雙衛浴，主臥衛浴有開窗且採用乾濕分離。客用衛浴沒有開窗，日後可能有潮濕問題。
    
4. 雙陽台規劃，增加可用空間，此房型為高雄厝陽台。景觀陽台連結第三間客房，室內動線稍嫌不流暢。
    
5. 3間臥室皆有開窗採光佳且無暗房。主臥規劃為套房設置且空間感大。
    

實價登錄分析：
 

1. 摩天100位於武廟生活區
   
   武廟生活區個案：近一年屋齡0~5年成交價約落在23.6萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在19-21萬/坪，近期該區推案量大，新成屋多，所以不管是成交價或量都有大幅提升的現象。
   
   摩天100：預售屋。 平均成交價22.69萬/坪。 近一年無交易資訊。
   
   東高新STYLE：屋齡3年。 平均成交價27.87萬/坪。 近一年成交價35.75萬/坪。
   
   鳳凰頌：屋齡0年。 平均成交價28.18萬/坪。 近一年成交價38.48萬/坪。
   
   
   
    

2. 沐樂：屋齡1年。 平均成交價23.55萬/坪。 近一年成交價22.95萬/坪。
   
   本業好漾：預售屋。 開價28萬/坪起。 
   
   幸福O8：預售屋。 開價23萬/坪起。 
   
   
    

3. 目前苓雅區的武廟生活圈的推案量不小，但都是預售居多，剛好該區都有成屋的成交價可以參考。摩天100還是預售的階段，尚未有實價登錄出爐，鄰近有東高新STYLE成屋，成交價落在27萬左右。對比兩個建案的房型和規格，摩天100開價30萬，應該有不小的議價的空間。
    

摩天100評價：

高雄都會區鐵路地下化後的廊帶，將依地方特色營造園道主題，成為高雄休閒新地標。該區目前預估有4-5個建案動工中，可以多加參考。摩天100地理位置佳，不僅少了武廟商圈喧嘩，且不管在交通、學區、生活圈都有一定的優勢。提醒一點，因為樓層中間的防火門依規定是不能關上的，所以日後樓層住戶數可能有過多的情況。小編有注意到越來越多人在鐵路地下化的廊帶運動喔~