看屋筆記:苓雅區摩天100(個案+價格分析)

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看屋筆記:苓雅區摩天100(個案+價格分析)

皇普摩天100

高雄鐵路地下化2018年底正式啟用,從左營到鳳山沿線,總共新增10個車站。鐵路地下化為該區段增加交通的便利性,因此助攻沿站房價上揚。科工館車站就是推案熱區其中之一,不僅未來將連接輕軌C30站,更鄰近成熟的武廟商圈,吸引許多建商進駐。
 

一起來欣賞苓雅區的建案:皇普建設『摩天100』

 

摩天100外觀圖:
 

外觀圖
 

建案特點:
 

  1. 建案配備:建案採用空氣品質規劃VAF專利正負壓淨流系統、全棟式淨軟水系統、隔音錦鋐氣密窗及5+5膠合強化玻璃等。為空氣、水、居住品質加分不少。
     
  2. 單純公設:接待大廳、交誼廳、健身房、親子遊戲區、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區等,相較於市場豐富公設,日後維護和維修相對簡易。且公設比僅33.5%,略低市場行情。
     
  3. 地理位置:基地位置屬於鬧中取靜。生活機能依賴武廟商圈,車程約3分左右。步行約2分可到科工館火車站,日後還有輕軌連接等交通話題。休閒方面:車程10以內分鐘可到科工館、文化中心。
     
  4. 完整學區:學區為凱旋國小、大仁國中、道明中學等,含蓋12年國教。且距離不遠,步行都在15分以內或車程2分以內。
     

建案平面分析:
 

標準層分析:
 

標準層
 

  1. 基地面積769.86坪,共一棟大樓分成A.B兩邊,地上24樓/地下5F,9店面規劃,社區共376戶。屬於超高大樓。
     
  2. 三面臨路,分別南面憲政路(17M寬)、西面樂仁路(約17米寬)、東面樂善街(10米寬)。面北側和樂仁路有大樓和公寓,未來須留意低樓層的棟距和採光。樂善街另一側有空地,未來有機會推出新建案。
     
  3. A邊8戶併兩梯,B邊8戶併兩梯,兩邊為對稱房型。電梯戶數比稍嫌不足,樓層總戶數偏多,日後住戶品質較難掌握。A.B兩邊中間有一道防火門。
     
  4. 建案為二~三房規劃:二房(21~23坪) 、三房(32~39坪) 。兩房多為單面採光(A6/B6除外)。A1.A5.B1.B5為三房格局和雙面採光。
     
  5. 車道由樂善接下地下室,採雙車道出入口。社區規劃為坡道平面車位和機械車位。平面車位共165個,機械車位共98個,車位比1:0.7,車位比稍嫌不足。兩房可以B4配平面車位。
     
  6. 一樓為公共設施場所。管理費:50/坪,平面車位:300/月,機車停車位:100/月,價格尚可接受。
     

B5傢配圖:
 

傢配圖
 

  1. 為B5/32.88坪/3房/格局,室內約21.87坪,客廳採光稍嫌不足,第三房需自行隔間。
     
  2. 一字式廚房,靠近工作陽台,通風良好,全棟採用IH電子爐,有明確冰箱擺放位置。
     
  3. 3房搭配雙衛浴,主臥衛浴有開窗且採用乾濕分離。客用衛浴沒有開窗,日後可能有潮濕問題。
     
  4. 雙陽台規劃,增加可用空間,此房型為高雄厝陽台。景觀陽台連結第三間客房,室內動線稍嫌不流暢。
     
  5. 3間臥室皆有開窗採光佳且無暗房。主臥規劃為套房設置且空間感大。
     

實價登錄分析:
 

  1. 摩天100位於武廟生活區

    武廟生活區個案:近一年屋齡0~5年成交價約落在23.6萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在19-21萬/坪,近期該區推案量大,新成屋多,所以不管是成交價或量都有大幅提升的現象。

    摩天100:預售屋。 開價30萬/坪起。 

    東高新STYLE:屋齡1年。 平均成交價27.23萬/坪。 近一年成交價27.24萬/坪。

    鳳凰頌:預售屋。 開價27萬/坪起。 

    實價登錄

     

  2. 沐樂:屋齡1年。 平均成交價23.55萬/坪。 近一年成交價22.95萬/坪。

    本業好漾:預售屋。 開價28萬/坪起。 

    幸福O8:預售屋。 開價23萬/坪起。 

    實價登錄
     

  3. 目前苓雅區的武廟生活圈的推案量不小,但都是預售居多,剛好該區都有成屋的成交價可以參考。摩天100還是預售的階段,尚未有實價登錄出爐,鄰近有東高新STYLE成屋,成交價落在27萬左右。對比兩個建案的房型和規格,摩天100開價30萬,應該有不小的議價的空間。
     

結論:
 

高雄都會區鐵路地下化後的廊帶,將依地方特色營造園道主題,成為高雄休閒新地標。該區目前預估有4-5個建案動工中,可以多加參考。摩天100地理位置佳,不僅少了武廟商圈喧嘩,且不管在交通、學區、生活圈都有一定的優勢。提醒一點,因為樓層中間的防火門依規定是不能關上的,所以日後樓層住戶數可能有過多的情況。小編有注意到越來越多人在鐵路地下化的廊帶運動喔~

更新時間 2021/05/17
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