看屋筆記：台北市中山區中山凱宴(個案+價格分析)

中山區晶華酒店商圈一帶非常熱鬧，欣欣秀泰影城，眾多日式料理店，大量日本觀光客或來這邊工作也非常喜歡來這區觀光及住宿，此區租金也相對的較高，這次就來介紹位於本區的中山凱宴個案。

建案特色：

1. 生活便利：晶華酒店商圈一帶，店家林立生活機能強，秀泰影城走路5分鐘。

2. 交通便利：離捷運中山國小站800公尺（走路約10分鐘），開車約8分鐘上國道1，近新生高架橋及建國高架橋。

3. 租金行情高：因本區日本租客多，租金行情較好，小2房可以承租4-4.5萬，大2房可以5-6萬上下。

中山凱宴格局分析：

1. 全區2-3房規劃20-32坪，主力為2房產品，除了A10戶為3房，其餘皆是2房規劃。

2. 同一樓層15戶，3部電梯，規劃上較為不足。

3. A1、A3、A5、A16、A17戶為2房22-26坪規劃，格局相似，長型格局，以A3戶面前方視野較佳，邊間雙面採光，坐北朝南，衛浴無開窗，低樓層要注意車道問題。

4. A6、A7、A8、A9、A11、A12、A13、A15戶為2房20-24坪規劃，格局相似，長型格局，單面採光，以A6、A7、A8、A9戶前方視野較佳，坐北朝南，衛浴無開窗。

5. A10戶為小3房32坪規劃，邊間三面採光，長型格局，坐北朝南，廚房在客廳前方，會擋住採光面，衛浴有開窗。

6.整體的格局規劃上沒有太大問題，客廳和房間還是有採光。

實價登錄分析：

1. 中山凱宴平均成交約為95.43萬，近期成交約88-95萬。

2. 晶華酒店商圈附近個案：

璞園貴象目前開價為110萬與附近新個案開價差不多。

忠泰味屋齡4年，平均成交約為78.64萬，近期成交約76-84萬。

品中山屋齡1年，平均成交約為75.82萬，近期成交約69-78萬。

3. 晶華酒店商圈，區域內大多數都是屋齡較高的舊大樓，價格大約在50-60萬區間，較新大樓約在60-70萬區間，中山凱宴與璞園貴象價格差不多，較區內新個案價格略高，此區小環境有一些酒店，與純住宅區環境相比，比較雜一點。不過會購買這一區的客戶，多以置產性質為主，因許多日本客戶來台工作及觀光客皆會住這邊，所以出租的行情也相對較高一些。

中山凱宴評價：

晶華酒店商圈一帶，整個商圈非常繁榮，小環境比較複雜一些，但是日本來台工作及觀光客人潮多，有許多租屋的需求，租金行情好，中山凱宴個案採飯店式規劃，適合有投資置產需求的客群。不過價格因素，造成這個案子的銷售較為遲緩，換過多次案名。大家可以參考看看。