看屋筆記：高雄市仁武區微笑之墅(個案+價格分析)

仁武區為高雄人口成長率最高的行政區，其中幾個主要原因除了基期較低，也受益於鄰近發達的市中心－三民區、左營區，以及尚有提供豐富就業機會的仁武工業區，因此已逐漸成為在地購屋族群會納入考量的區域。本次向各位介紹的「微笑之墅」即坐落於八卦寮商圈周遭，除了鄰近生活機能較為便利的八德中路及榮總商圈，距離仁武工業區僅需約10分鐘車程，其地理位置也頗具便利性，而至於其他細節呢，就讓我們在文章為你揭曉吧！

建案特色：
 

1. 小型造鎮計畫：規劃為相較單純的社區型透天案，社區總戶數僅33戶，生活環境更加純樸、寧靜，可大幅降低因為戶數過多而有進出複雜的疑慮。
    
2. 價格優勢：目前主打1880萬起，以及2080萬起的電梯透天標的。以現況的區域行情，屬於較為親民的價格；即可用市區約3房、4房的價格購得獨有的透天案，且又可省掉車位的支出。
    
3. 併排雙車宅：面寬規劃約5.2M~6.5M的併排雙車位，屬於較難得的小地坪透天配置，且目前車位價格更是水漲船高；依市場現況，兩個坡平車位大約就要360萬了，換算起來整體價格更為親民，亦解決日常停車的需求。

微笑之墅格局分析：

1. 基地佔地約720坪，坐落於前路後巷，規劃為4樓半透天案，共33戶住家，為純住宅區的社區型標的。
    
2. 主要進出道路為善德街，社區內道路則約6M~8M寬。前後棟皆有稍做退縮，可增加室內採光及通風效果。
    
3. 區域周遭多以透天案居多，約3F高，鄰旁亦有宮廟。該區則無高大建築影響社區採光等，雖然內部有做退縮規劃，但仍需留意棟距狀況。
    
4. 電梯透天案，地坪約23坪起，建坪約62坪起，面寬則約5.5M起。
    
5. 一般透天(無電梯設施)，地坪約20坪起，建坪約45坪起，面寬則約5.2M起。
    
6. 社區共有持分地約佔7坪，需留意。
    
7. 一、二樓挑高約3.4米，其餘樓層約挑高3.2米，整體空間較無壓迫感。
    
8. 建材採用高松櫥櫃、歐洲Svago IH爐、林內三機、美國Reco立式水龍頭等設備。衛浴則附西班牙Roca衛浴、免治馬桶、面盆等。
    
9. 1F規劃為雙車位、2F為客餐廳、3F為整層主臥室、4F為雙臥房配一衛浴、頂樓則可彈性規劃為書房、儲藏室、遊戲間、神明廳等。
    

A13傢配圖:
 

 

1. 規劃為電梯透天案。
    
2. 1F尚有空間可規劃為起居室作使用。
    
3. 2F廚房未開窗，需仰賴抽油煙機作排風，得留意油煙狀況；客廳為直接採光，光線表現佳；有小陽台規劃，梯間有採光。
    
4. 3F整層主臥無壓樑的狀況，且衛浴採四合一乾濕分離式，亦有開窗，可降低室內濕氣狀況。
    
5. 4F電梯旁的臥房空間較小，適合規劃為單人房、兒童房等，另一間則較為寬敞，尚有更衣室可運用。惟可惜衛浴未開窗，但由於位處樓層間，通風效果相較佳。
    
6. 頂樓則擁有寬闊空間可作使用，亦有大露臺可作為休憩環境，或者植栽空間。

 
B3傢配圖:
 

 

1. 規劃為一般透天案(無電梯設施)。
    
2. 1F有後陽台空間，可增加樓層通風性。
    
3. 2F客廳為直接採光，光線、通風性佳。廚房需留意電器櫃擺放空間。半套衛浴有開窗，但行徑至陽台需經由廁所，行走動線需注意。
    
4. 3F整層主臥採三合一乾濕分離式，亦有開窗，可降低室內濕氣狀況。
    
5. 3F以上樓層皆有再作退縮規劃，增加棟與棟之間的距離，使採光及通風性升級。
    

實價登錄分析：

根據實價登錄分析以及目前市場銷售的透天標的檢視，仁武區相似「微笑之墅」建坪的一般透天行情約落在1300~1500萬，至於附有電梯設備的透天則約2000萬起跳。以目前土地成本屢創新高的情況下，未來透天將有機會成為稀缺性標的，況且本案開價僅1198起及1680起，相當於市區3、4房的大樓案價格，且不須再扣除高公設佔比，以及額外購買車位；整體而言，「微笑之墅」在價格表現較優於該區行情，值得納為考量。
 

微笑之墅評價：

在土地與房市屢創新高的時代，擁有低總價的「微笑之墅」顯其獨特。以4樓半的透天，並且可規劃至4~5房，亦有雙車位的配置，屬於相當吸引人的特色，不需再飽受購買高公設比卻不會使用的大樓公設，以及價格貴鬆鬆的汽車停車位。生活機能雖然略遜於市區，但坐落的地理位置通往市區或工業區也相當便利，周遭的機能亦可滿足日常所需。即使如此，本案尚有幾點需留意，基地旁為宮廟及社區出入口有路冲，但由於有做退縮規劃，以及社區內的計畫道路，因此較不影響社區中間位置的標的；整體而言，在低總價的考量下，「微笑之墅」的優勢仍位居上風，倘若考慮購買3~5房的民眾，不妨實地至現場做進一步瞭解吧~