看屋筆記:仁武區多城市(個案+價格分析)

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看屋筆記:仁武區多城市(個案+價格分析)

多城市/多城HelloMiraiCity

高雄市仁武區為高雄近10年來人口成長速度最高的行政區,人口連續124個月都是正成長。累積五年(2015年至2020年)人口增加約9300人,是目前高雄折合成長率最高的行政區,約11%。人口紅利帶動購屋需求且房價基期較低成為區域優勢,加上鄰近國道能迅速連接北高巨蛋商圈,還有重劃區等題材挹注,價格吸引許多首購族關注。
 

一起看看位於仁武區的預售建案:多城建設『多城市』
 

多城市外觀圖:
 





建案特點:
 

  1. 建案配備:建案採用廚具:Panasonic原裝日本進口L-Class廚俱、Panasonic人造石檯面、GROHE龍頭、喜特麗廚具、SVAGO雙口感應爐,衛浴:TOTO、INAX、Panasonic四合一暖風機,ERIE中央淨軟水設備、三菱電梯、大金冷暖變頻冷氣、冠軍磁磚、WAFERLOCK電子鎖等等,都屬於中階以上規格。
     
  2. 多元房型:建案規畫二房(24~26坪) 、三房(39~49坪) 、四房(47坪),採多元房型,首購族和換屋族都可以參考購屋。
     
  3. 地理位置:基地位置在84重劃區,擁有重劃區的話題性。附近步行5分可到北屋滯洪池公園、澄觀公兒一公園,綠覆蓋率高。車程約10分可到國道10號,車程約15分可到高鐵左營站。
     

建案平面分析:
 

地理位置圖:
 

地理位置
 

標準層分析:
 

標準層
 

  1. 基地面積1630坪,分成A、B、D、E共四棟組成的社區型大樓。A.B棟單層7戶,D棟單層2戶,地上15樓/地下2F,社區共237戶,稍嫌過多。地下室可棟與棟互通。
     
  2. 雙面臨路社區,面北屋北街街另一側愛河上游為永久棟距,面永愛街(8米寬)另一側為新建案的基地,日後須留意A棟的採光和通風。和後側大樓棟距較近。
     
  3. A.B 2棟都是7戶併2部電梯,A.B棟電梯戶數比尚可接受但樓層戶數稍嫌過多,D棟是2戶併1部電梯,電梯戶數比和樓層戶數比表現佳。電梯都可直達地下室。
     
  4. 大廳由B棟道路進入,A.B棟規劃2~4房都有,D棟規劃純大坪數約47坪。E棟目前是建商使用。
     
  5. 車道由永愛街下地下室,採雙車道出入口。社區皆規劃為坡道平面和坡道機械車位,共有平面式121個、機械車位94個。每戶配一機車位。車位比1:0.9,車位比表現佳,2房只能購買機械車位。
     
  6. 單純公設:接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、視聽室、健身房、KTV、廚藝教室。公設比35.5%,尚屬合理。
     
  7. 管理費:60/坪,機械車位清潔費:600,機車管理費:100,相較於市場行情,屬於偏高。
     

A5傢配圖:
 

傢配圖

  1. 為A5/26.59坪/2房格局,客廳採光不足,第2房需自行隔間。
     
  2. 一字式廚房,使用明火廚房。靠近工作陽台,通風良好,有明確冰箱擺放位置。
     
  3. 單一衛浴且衛浴有開窗,採用乾濕分離。以兩房來說是不錯的設計。
     
  4. 雙陽台規劃,增加可用空間,此房型為高雄厝陽台。景觀陽台設立在主臥室,動線稍嫌不流暢。
     
  5. 2間臥室皆有開窗採光佳且無暗房。主臥規劃為套房設置且空間感大。有另外規劃冷氣室外機位置。
     

實價登錄分析:
 

耘川位於八卦寮生活圈
 

  1. 八卦寮生活圈個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在18.03萬/坪。
    由2017~2020的整體成交價來看,約落在17萬/坪,該生活圈內的84期重劃區建案銷售狀況佳,所以2020的成交量或房價都有明顯上漲的情況

    耘川:屋齡0年。 平均成交價19.71萬/坪。 近一年成交價19.71萬/坪。

    多城市:預售屋。 開價20萬/坪起。 

    花曆河: 開價19萬/坪起。 

    實價登錄
     
  2. 高雄大學特區區域個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在17.79萬/坪。
    由2017~2021的成交價約落在16~18萬/坪,並且高雄大學特區年均成交價有逐年攀升的趨勢。

    京城柏克萊 預售屋。開價23萬/坪起。

    悦讀平均綠 預售屋。開價21萬/坪起。

    富旺微美居鉑金特區 預售屋。平均成交價-萬/坪。

    大學17-NO2 屋齡5年。平均成交價15.54萬/坪。近一年成交價20.18萬/坪。

    高雄大學特區區域個案
     
  3. 現在的仁武區和楠梓區同為高雄房市的熱區可以互相參考價格。目前多城市還在預售階段,沒有實價登錄,因此我們可以參考附近的成交價格。永信耘川成交價約19萬來看,多城市開價19萬,還有議價的空間。
     

結論:
 

84期重劃區目前有許多建案正在動工中,和澄德重劃區一樣都是仁武造鎮的重點區域。多城市建案的表現中規中矩,屬於投資或自住皆可的建案。多城市2期已經準備動工,須留意未來A棟採光和通風。可以安排吃個仁武烤鴨再去賞屋然後到附近的北屋滯洪池公園走走,體驗一日仁武生活圈喔。

 

更新時間 2021/05/13
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