看屋筆記：高雄市鳳山區微笑88(個案+價格分析)

隨著大社會人口結構不斷改變，去年台灣結婚對數更跌破13萬關卡，只剩下12萬左右，創下歷史第二低。在大環境高房價和普遍低薪資的雙重壓力下，市面上開始有套房產品出現。目前鳳山區多數房價已經上看2字頭，相對低總價的套房也會是首購族或投資客群參考的標的。
 

一起來看看鳳山區的套房建案：品尊建設『微笑88』
 

微笑88外觀圖：
 

建案特色：
 

1. 建案規格：套房房型的建案在高雄來說，還是屬於較少數的規格。目前該地段以透天居多，微笑88是當地稀有的低總價套房建案。
    
2. 建案建材：建材使用：結構混凝土強度280kg/m2(4000psi/cm2)與85大樓同等級，(亞東水泥高流量混凝土HFC無灌水施工)，台玻強化膠合玻璃，鑫百豪進口石材、德匠廚具，日本INAX衛浴，王冠高品質隔音氣密窗，虹牌乳膠漆等，都屬於中階以上的規格。以套房來說是加分的配備。
    
3. 地理位置：基地位置靠近88快速公路，通往高雄市區和南往屏東交通方便，車程高雄市區約5分鐘、屏東約15分鐘。鄰近鳳山區目前最大的重劃區(77期)，具有未來重劃區話題性。
    

微笑88格局分析：

標準層分析：
 

1. 基地面積449坪，獨棟設計，地上13樓/地下2樓，2戶店面規畫設計住宅大樓，建案含店面總共90戶。
    
2. 單面臨路，面188縣道，目前採光通風佳，但四周多為空地，未來都有機會推出新建案。屬於尚待開發區域。
    
3. 面88快速道路房型，須留意車道聲音和風沙情況，基本上面該側的房型，窗戶都不太會打開。
    
4. 建物每層8戶併兩梯，樓層戶數和電梯戶數比尚可接受。梯間有開窗，採光良好。
    
5. 整棟規劃套房設計，坪數17-18坪。
    
6. 車道由188縣道進入，車道車流量較大且汽機車沒有分道，過彎時須特別留意。
    
7. 全社區規劃全平面車位，車位共44個，車位比1:0.49，車位比不足。不過套房可以配置平面車位，已經是不錯的配置。
    
8. 坪數18坪的為高雄厝房型，坪數17坪的則不是。
    
9. 公設比35%，管理費：60/坪。符合市場行情。機車位：100/月。
    

實價登錄分析：
 

1. 微笑88：屋齡5年。 平均成交價18.26萬/坪。 近一年成交價23.47萬/坪。
   
   
   
    
2. 錢進高雄：屋齡4年。 平均成交價19.53萬/坪。 近一年成交價22.7萬/坪。
    
3. 前進高雄NO2：預售屋。 平均成交價21.58萬/坪。 近一年成交價26.2萬/坪。
   
   
    
4. 套房的計價方式和一般傳統房型不太一樣，需要用總價下去評估，並不適合用坪數單價去評估喔。依照實價登錄來看，微笑88成交價不含車位大約落在300萬上下，對比小港區錢進高雄建案來看，新屋套房差不多都落在這個價格，如果加上車位125-135萬，總價會來到425-435萬左右，價格上來看並不算低。
    

微笑88評價：

套房並不是市面上主流的房型，考慮到日後要轉手的客群有限，在購買套房時會建議評估好未來的購屋計畫喔。微笑88是屬於較大坪數的套房且其建材用料都屬於中階以上。建案附近大車不少且面88快速公路，交通和聲音方面會需要多加留意的地方。