看屋筆記:鳳山區微笑88(個案+價格分析)

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看屋筆記:鳳山區微笑88(個案+價格分析)

品尊微笑88/品尊WON

隨著大社會人口結構不斷改變,去年台灣結婚對數更跌破13萬關卡,只剩下12萬左右,創下歷史第二低。在大環境高房價和普遍低薪資的雙重壓力下,市面上開始有套房產品出現。目前鳳山區多數房價已經上看2字頭,相對低總價的套房也會是首購族或投資客群參考的標的。
 

一起來看看鳳山區的套房建案:品尊建設『微笑88』
 

微笑88外觀圖:
 

外觀圖
 

建案特點:
 

  1. 建案規格:套房房型的建案在高雄來說,還是屬於較少數的規格。目前該地段以透天居多,微笑88是當地稀有的低總價套房建案。
     
  2. 建案建材:建材使用:結構混凝土強度280kg/m2(4000psi/cm2)與85大樓同等級,(亞東水泥高流量混凝土HFC無灌水施工),台玻強化膠合玻璃,鑫百豪進口石材、德匠廚具,日本INAX衛浴,王冠高品質隔音氣密窗,虹牌乳膠漆等,都屬於中階以上的規格。以套房來說是加分的配備。
     
  3. 地理位置:基地位置靠近88快速公路,通往高雄市區和南往屏東交通方便,車程高雄市區約5分鐘、屏東約15分鐘。鄰近鳳山區目前最大的重劃區(77期),具有未來重劃區話題性。
     

建案平面分析:
 

標準層分析:
 

標準層
 

  1. 基地面積449坪,獨棟設計,地上13樓/地下2樓,2戶店面規畫設計住宅大樓,建案含店面總共90戶。
     
  2. 單面臨路,面188縣道,目前採光通風佳,但四周多為空地,未來都有機會推出新建案。屬於尚待開發區域。
     
  3. 面88快速道路房型,須留意車道聲音和風沙情況,基本上面該側的房型,窗戶都不太會打開。
     
  4. 建物每層8戶併兩梯,樓層戶數和電梯戶數比尚可接受。梯間有開窗,採光良好。
     
  5. 整棟規劃套房設計,坪數17-18坪。
     
  6. 車道由188縣道進入,車道車流量較大且汽機車沒有分道,過彎時須特別留意。
     
  7. 全社區規劃全平面車位,車位共44個,車位比1:0.49,車位比不足。不過套房可以配置平面車位,已經是不錯的配置。
     
  8. 坪數18坪的為高雄厝房型,坪數17坪的則不是。
     
  9. 公設比35%,管理費:60/坪。符合市場行情。機車位:100/月。
     

實價登錄分析:
 

  1. 微笑88:屋齡2年。 平均成交價17.69萬/坪。 近一年成交價17.71萬/坪。

    實價登錄

     
  2. 錢進高雄:屋齡2年。 平均成交價19.16萬/坪。 近一年成交價18.64萬/坪。
     
  3. 前進高雄NO2:預售屋。 平均成交價-萬/坪。 

    實價登錄
     
  4. 套房的計價方式和一般傳統房型不太一樣,需要用總價下去評估,並不適合用坪數單價去評估喔。依照實價登錄來看,微笑88成交價不含車位大約落在300萬上下,對比小港區錢進高雄建案來看,新屋套房差不多都落在這個價格,如果加上車位125-135萬,總價會來到425-435萬左右,價格上來看並不算低。
     

結論:
 

套房並不是市面上主流的房型,考慮到日後要轉手的客群有限,在購買套房時會建議評估好未來的購屋計畫喔。微笑88是屬於較大坪數的套房且其建材用料都屬於中階以上。建案附近大車不少且面88快速公路,交通和聲音方面會需要多加留意的地方。

 

更新時間 2021/05/12
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