看屋筆記:橋頭區森遠(個案+價格分析)

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看屋筆記:橋頭區森遠(個案+價格分析)

京城森遠

高雄橋頭新市鎮是近來房市熱門話題之一,受惠於高雄橋頭科學園區的就業人口紅利,帶動當地購屋需求上漲,成為建商行銷房市最好的工具,且重劃區的市容整齊和路況完整,在科學園區和重劃區雙重利多下,橋頭房市未來可期。
 

一起來欣賞位於橋頭新市鎮的建案:京城建設『森遠』
 

森遠外觀圖:
 

外觀圖


建案特點:
 

  1. 稅率優惠:根據橋頭新市鎮開發條例第25條規定,高雄新市鎮特定區內的建築物,興建完成後,可以擁有三稅(買賣契稅、房屋稅、地價稅)優惠。內容為:1.買賣契稅免徵 (一次為限) 2.房屋稅/地稅價6年內減徵。在購屋稅率優惠不少。
     
  2. 建案規畫:戶戶全配置平面車位,車位比1:1.01,低樓層2房也可以搭配平面車位。全棟都有平面車位。
     
  3. 地理位置:基地位置位於橋頭重劃區,除了有台1線省道往北通往岡山和往南楠梓區外,鄰近捷運紅線R22青埔站區步行約10分,加上政府積極開發橋頭科學園區,未來潛力高。建案同時主打面高雄都會公園第一排,該區綠覆蓋率佳。
     

 

建案平面分析:
 

1樓平面分析:
 

1樓平面
 

  1. 基地面積2656坪,屬於大型千坪建案,社區三面臨路,分別為橋新一路(20M路寬)、橋新七路(20M路寬);大廳由橋新七路進出。附近空地還很多,未來都有機會推出建案,留意日後棟距狀況。
     
  2. 社區採獨幢規劃,15F/B4電梯大樓,共規劃504戶住家,戶數過多,日後住戶品質較難掌握。
     
  3. 公設有規劃接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、會議室、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、親子遊戲區、KTV、信箱區、曬被區等,公設比35%,屬於正常行情。
     
  4. 採雙向車道口,其出入口前方同為橋新一路,目前車流量不多且道路寬敞。汽車停車位則配置全坡道平面,共510車位,另有規劃每戶配一機車位。

     

標準層分析:
 

標準層
 

  1. 建案總共分成A.B.D.E.F 五棟,A棟每層8戶,B.D.E.F棟每層7戶,社區每棟每層2部電梯。電梯戶數配置較為不足,如果選擇高樓層的住戶,上下班時段可能會遇到久候電梯的情形。
     
  2. 建案規畫:二房(22~25坪) ~三房(30~40坪)。不管事首購族或是換屋族都可以參考。
     
  3. 建案配備:大雅廚具、蒸烤爐、全熱式交換機、ROCA衛浴等,屬於中階規格。

     

A3傢配圖:
 

A3傢配圖
 

  1. 3房房型,格局方正,客廳空間感大、採光通風良好。
     
  2. 獨立式廚房,靠近工作陽台,通風佳,避免了油煙問題。廚房使用IH電子爐。
     
  3. 3房搭配2衛浴,有主臥配置,可惜的是雙衛浴都沒有開窗,日後可能會有潮濕問題。
     
  4. 三房只有單一陽台規劃,使用空間上稍嫌不足。該建案不是高雄厝陽台。有另外規劃冷氣室外機位置,減少只有一個工作陽台的空間負擔。
     
  5. 3間臥室都有開窗且主臥空間感表現佳,該房型為雙面採光。


 

B7傢配圖:
 

B7傢配圖
 

  1. 為2房格局,格局方正,客廳採光稍嫌不足。
     
  2. 開放式廚房,有開門建灶的情況,需留意油煙問題,採用IH電子爐。
     
  3. 單一衛浴,但衛浴沒有開窗,日後可能有潮濕問題。都採用乾濕分離且有浴缸。
     
  4. 只有一個工作陽台且設立在主臥室,動線流暢度有待加強。有另外規劃冷氣室外機專屬位置。


 

實價登錄分析:
 

森遠位在高雄新市鎮生活圈
 

  1. 高雄新市鎮個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在17.2萬/坪。
    由2017~2021的整體成交價來看,約落在16-17萬左右,該區為目前高雄房市熱區,2020年成交量來到700戶以上。

    全民萬歲2:屋齡2年。 平均成交價15.73萬/坪。 近一年成交價19.25萬/坪。

    巴黎行旅ABD棟:屋齡1年。 平均成交價14萬/坪。 近一年成交價16.59萬/坪。

    京城森遠:預售屋。 開價22萬/坪起。 

    實價登錄

     
  2. 高雄大學特區區域個案:
    近一年屋齡0~5年成交價約落在17.79萬/坪。
    由2017~2021的成交價約落在16~18萬/坪,並且高雄大學特區年均成交價有逐年攀升的趨勢。


    京城柏克萊 預售屋。開價23萬/坪起。

    悦讀平均綠 預售屋。開價21萬/坪起。

    富旺微美居鉑金特區 預售屋。平均成交價-萬/坪。

    大學17-NO2 屋齡5年。平均成交價15.54萬/坪。近一年成交價20.18萬/坪。

    高雄大學特區區域個案

     
  3. 高雄新市鎮和高大特區都是鄰近區域且熱門的房市區域,可以相互參考成交價格。森遠目前還是預售階段,尚無實價登錄參考。該建案近期預計封盤不賣,等待成屋後才開始銷售。對未來該區房市有極高的信心。目前該區開價都在2字頭,成交價在1字頭。
     

結論:
 

橋頭新市鎮雖然一直熱度不減,但生活圈機能尚待開發中,還須依賴其他區域商圈。該區客群自住戶和投資客目前各占一半左右,未來是否可以發展成功還需要觀察。森遠建案整體規劃設計偏向投資方向,雖然擁有地理位置優勢且都會公園第一排,但總戶數達504戶還是偏多。下次來到橋頭新市鎮賞屋時,也別忘了到都會公園享受被大自然擁抱的感覺喔。

 

 

 

更新時間 2021/05/12
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