看屋筆記：台南市善化區南科名門(個案+價格分析)

南科近期成為台南的主要熱門話題，也是帶動台南房市的一個重要樞紐，並且在護國神山-台積電的助益下，拉升南科區域周遭的行情，其中的LM特區更是深受許多人愛戴。LM特區為善化發展最完善的重劃區，街廓整齊、環境寧靜，且又鄰近於南科園區，而今日將與各位分享的「南科名門」即坐落於此，那麼在諸多民眾愛戴的特區中，本案有何特色呢?讓我們一探究竟吧!

「南科名門」外觀圖：

建案特色：
 

1.  交通便捷性: 身處於南科車站厝邊，僅需步行250M(約3分鐘)即可到達南科火車站，對於時常依賴台鐵的民眾，極具吸引力。
    
2.  地理位置：為目前整個LM特區中，最鄰近台南科學園區的標的之一，僅需行徑西拉雅大道，即可在約10分鐘抵達園區內，對於南科的上班族，頗為便利。
    
3. 套房小宅標的： 規劃為飯店型套房小宅標的，方便進行出租或給小坪數需求的民眾居住，生活打理也更便利，可不必再花費過高的裝潢、傢俱等費用。
    

南科名門格局分析：

一樓平面分析：


 

1. 基地面積1,852 坪，社區單面臨西拉雅大道，社區前方退縮約20M。基地坐北朝南，面朝西拉雅大橋，周遭目前為空地，通風、採光不受建築影響，但需留意西曬狀況。
    
2. 社區採雙棟規劃，兩棟皆為11F/B2 電梯大樓。其中，有6戶為店面，總共規劃186戶。
    
3. 公共設施：接待大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、桌球室、信箱區。公設比38%，屬於較高的公設配比。
    
4. 為雙向獨立式車道，上方無建築。前方道路為西拉雅大道。汽車車位皆設置為坡道平面車位，共規劃149位。
    
5. 管理費用：40元/坪/月，屬於較平價的管理支出。
    

標準層平面分析：


 

1. 每層9戶；其中，7戶為兩間獨立式套房、2戶為二房規劃，共16間房型(7×2+2=16)。
    
2. 3部電梯，電梯戶數比1:3，總戶數比1:30。雖然梯戶比1:3稍顯偏高，但由於樓層不高，且皆規劃為二房房型，因此整體電梯的配置仍屬足夠。
    
3. 紅色區域為二房房型規劃，黃色區域則為雙獨立套房規劃，皆大約28~30坪。 
    
4. 建材設備：HITACHI冷氣、TECO冰箱、TECO電視、和成衛浴、三洋洗衣機。

房型傢配圖：
 

2房傢配圖（左側圖）：
 

1. A1、A5、B1、B5皆為鏡射格局，示意圖為兩戶的介紹。
    
2. 客廳為間接採光，需透過廚房的光線。
    
3. 廚房電器櫃空間則須留意擺放位置。
    
4. 衛浴則可從主臥與廚房進入，須注意與廚房之間的衛生狀況，但有開窗通風效果佳。
    
5. 客廳旁的臥房未開窗，採光表現較差，尚得留意濕氣狀況。
    

雙套房傢配圖（右側圖）：
 

1. 每戶床頭後方的牆壁為共同壁，需留意隔音效果。
    
2. 廚房為開放式廚房，得注意油煙狀況，且未預留電器櫃空間。
    
3. 衛浴有開窗，並採乾濕分離式，可減少室內濕氣狀況。
    
4. 每間套房尚有配置一工作陽台，能滿足日常洗衣、曬衣需求。
    
5. 格局方正，無走道虛坪空間，坪效表現不錯。
    

實價登錄分析：

「南科名門」位於南科L&M特定區：
 

1. 南科L&M特定區個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在19.02萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在18萬/坪。由於近期受到護國神山的庇護，去年整體房價帶動了不少，今年的表現更讓整體房市站上2字頭，來到22餘萬/坪。
   
   南科名門 　屋齡9年。平均成交價17.14萬/坪。近一年成交價27.27萬/坪。
   
   W創世紀　屋齡5年。平均成交價18.44萬/坪。近一年成交價32.62萬/坪。
   
   山豐海富LM　屋齡5年。平均成交價18.23萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   LM藏金　屋齡7年。平均成交價20.54萬/坪。近一年成交價31.87萬/坪。
    
2. 善化車站生活圈個案：
   近一年屋齡0~5年成交價約落在20.28萬/坪。
   由2017~2020的整體成交價來看，約落在14~18萬/坪，雖然區域中古屋較多，但房市仍屬於上漲階段。
   
   呈豐日日NO1　屋齡10年。平均成交價20.02萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   呈豐日日NO5　屋齡9年。平均成交價17.89萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   北揚協奏曲　屋齡3年。平均成交價18.91萬/坪。近一年成交價38.42萬/坪。
    
3. 坐落在LM特區的標的，近期都受益匪淺，擁有環境優美、街廓整齊，又鄰近南科園區的特色，上漲的情勢也提升不少，可謂南科周遭最熱門的區域。善化車站則擁有發達的生活機能，亦為許多南科人選擇的區域，整體房市也有明顯上升的趨勢。依照實價登錄顯示，「南科名門」近一年平均成交價僅17萬，為較親民的價格，但如果未來南科持續茁壯發展，該案則仍有機會站上2字頭。
    

南科名門評價：

「南科名門」最為突出即是地理位置，除了坐落在高級地段的LM特區，亦有著鄰近南科車站的優勢，而本案主打的套房小宅更適合從外縣市派駐來南科上班的民眾，也因為坪數需求不大，本案所規劃的空間恰好適當，並無過多多餘的空間可浪費。即使如此，仍需留意基地前方有橋梁經過，可能會有噪音疑慮；前方道路為單行道，須迴轉上西拉雅大橋才能抵達南科園區；以及，公設比過高的情形。