看屋筆記：高雄市楠梓區百達卓悅(個案+價格分析)

閱讀重點

百達卓悅評價：

楠梓區的右昌生活圈生活機能便利，除了鄰近高大特區與綠意盎然的右昌森林公園，且擁有完善的休閒機能，成為北高雄景觀首購大樓發展新熱區。最近楠梓區土地成交價每坪達43萬創下該區新高，刺激該區地價與房價行情大幅走高。

一起來看看鄰近右昌商圈的河景首購宅：友友建設『百達卓悅』

建案特色：

建案規畫：建案規畫全平面車位，車位比1:098，低樓層2房也可以搭配平面車位。幾乎全棟都有平面車位。
千坪大基地：基地坪數達1127坪，屬於大型建案，且可面後勁溪河景，鄰近濕地公園等大型綠地，綠地覆蓋率高。
地理位置：基地位置鄰近雙台17線，市區來往方便。距離右昌生活圈、家樂福生活圈車程都在約5分內，學區是援中國小和國昌國中車程也僅需5分內，其中國昌國中還是管制流量的明星國中。

百達卓悅格局分析：

標準層分析：

基地面積1127坪，一幢分成A.B左右兩棟，A棟每層7戶，B棟每層8戶，地上15樓/地下3F，屬於電梯大樓，無店面規劃純住宅設計，社區共214戶，稍微偏多，地下室可棟與棟互通。
單面臨路，面大學二十一路(10米寬)，東側為停車場未來會推出新建案，西側為大樓，南邊為空地，周邊空地還很多，日後都有機會推出大樓，與西側大樓棟距在2米內，該側的採光通風不佳。面大學二十一路則是永久棟距，採光良好。
大門面大學二十一路，會退縮18米，有景觀庭院，後面退縮8米，設置花園步道。
A棟每層7戶併兩梯，B棟每層8戶併兩梯，電梯戶數比稍嫌不足，樓層戶數也稍微過多。兩部電梯都可直達地下室。
建案規畫2房~3+1房，二房(24.5坪) 、三房(29.89~39.39坪) 、3+1房(43.4坪)。多元房型，建案客群包含首購型和換屋族。A.B兩棟棟距不大。
車道由大學二十一路下地下室。社區皆規劃為坡道平面車位。每戶配一機車位。平面車位共209個，車位比1:0.98，車位比佳，幾乎都可以買到車位。
建案規格：櫻花3機、樂天人造石檯面、GROHE、INAX衛浴、American Standard、王冠氣密窗。皆屬於中階以上。
公設包含：接待大廳、中庭花園、空中花園、健身房、交誼廳、親子遊戲區、KTV、廚藝教室、信箱區，公設比約：34.9%，符合市場行情。
管理費：55/坪，車位清潔費：300，機車清潔費：100，相較於市場行情，尚屬合理。

B3傢配圖：

傢配圖

B3/2+1房房型，權狀29.92坪，客廳採光稍嫌不足，留意室內可能有樑柱穿越的情況。
一字型廚房，靠近工作陽台，通風沒有問題且搭配明火設施。比較靠近客用衛浴。
2房規劃一個工作陽台，日後使用空間和通風稍嫌不足。
2+1房搭配雙衛浴且有主臥規劃，主臥衛浴開窗，但客用衛浴沒有開窗，需注意日後潮濕情況。都採用乾濕分離。
2間臥室和+1房都有開窗且兩間臥室都可以擺下雙人床，空間感尚可接受。
房型設備有：櫻花3機、INAX、American Standard、GROHE、王冠氣密窗、樂天人造石檯面。皆屬中階以上的規格。

實價登錄分析：

高雄大學特區區域個案：
近一年屋齡0~5年成交價約落在17.79萬/坪。
由2017~2021的成交價約落在16~18萬/坪，並且高雄大學特區年均成交價有逐年攀升的趨勢。

百達卓悅：屋齡4年。平均成交價17.81萬/坪。近一年成交價29.51萬/坪。

水悅集：屋齡7年。平均成交價20.35萬/坪。近一年成交價22.77萬/坪。

水丰光：屋齡5年。平均成交價20.01萬/坪。近一年成交價25.72萬/坪。
京城柏克萊　預售屋。開價23萬/坪起。

悦讀平均綠　預售屋。開價21萬/坪起。

富旺微美居鉑金特區　預售屋。平均成交價-萬/坪。

大學17-NO2　屋齡5年。平均成交價15.54萬/坪。近一年成交價20.18萬/坪。
該區目前開價行情已經站穩2字頭，而成交價在1字頭。百達卓悅目前還在預售階段，尚未有實價登錄資料。由於該建案離高大特區的家樂福商圈較遠，開價方面和高大特區的建案會有落差。從鄰近建案行情來看，資料顯示百達卓悅開價17萬來看，議價空間應該不大了，或是開價可能更高了。楠梓區1字頭大樓建案應該會越來越少了。

百達卓悅評價：

友友建設是高雄在地超過30年的建商，具有一定的知名度，大多以大坪數建案為主。這次百達卓悅建案是屬於多元建案，整體建案表現來看中規中矩。百達卓悅附近空地還很多，未來都有機會推出新建案，屆時棟距和採光通風會是需要留意的地方喔。別忘了看完建案可以順路到蚵仔寮欣賞海景享用海鮮喔。