2021-06-01
看屋筆記看屋筆記：高雄市岡山區美好時代(個案+價格分析)
閱讀重點
重大建設或是重劃區話題往往可以為該區房市帶來關注，岡山區雖然是高雄市的蛋白區，但近期廠商進駐，包含：秀泰廣場、高醫體系、日式衣服廠商等，且該區交通機能完善，加上87期重劃區土地創下天價，讓該區的房屋型態有了變化，開始了大樓建案推出。
一起來看看岡山區大樓建案：旺德福建設『美好時代』
建案特色：
- 少數建案：岡山區目前推出的新建案大多以透天為主，美好時代是該區少數有大樓首購型建案，對比透天的高房價，該建案的首購房型相對親民。
- 單純公設：相較於現在建案多數為多元化的公設日後維修費用高，簡單且實用的公設越來越少，該建案公設只有接待大廳、健身房、兒童遊戲區、信箱區、曬被區、宴客廳、多功能教室等。
- 地理位置：基地位置位於岡山區，屬於房價相對低檔的區域。生活採買和學區上課車程約5分左右，距離捷運南岡山站車程大約10分左右。屬於單純住宅區。
美好時代格局分析：
標準層分析：
- 基地面積637坪，共一棟大樓分成A.B兩邊，地上14樓/地下3F，5店面規劃，社區共148戶。
- 雙面臨路，分別面公園西路三段84巷(8M寬)，未來計畫道路(約7米寬)。面公園西路另一側有大樓建案，兩面為透天，未來須留意低樓層的棟距和採光。
- A邊6戶併兩梯，B邊5戶併兩梯。電梯戶數比尚可接受，但樓層總戶數稍嫌偏多，日後住戶品質較難掌握。A.B兩邊中間有一道防火門。
- 建案為二-三房規劃：三房坪數約35坪、二+1房坪數28-30坪、二房坪數26坪。兩房為單面採光。
- 車道由公園西路三段84巷下地下室，採雙車道出入口。社區規劃為坡道平面車位和機械車位。平面車位共96個，機械車位共35個，車位比1:0.89，車位比尚可接受，建案附近巷弄居多，留意日後會車不易的情況。
- 一樓為公共設施場所。管理費：60/坪，平面車位：300/月，機車停車位：100/月，價格偏高。公設比：35%，相較於市場行情，尚屬合理。
A5傢配圖：
- A5/2房房型，權狀26.38坪，格局方正、無室內穿樑或壓樑情況、客廳採光通風佳。
- 開放型廚房，需留意通風問題。有開門見灶的狀況，可擺設屏風改善。兩房配置IH電子爐廚房。
- 2房單面採光，但只有一個工作陽台，使用空間稍嫌不足。
- 2房搭配雙衛浴，但雙衛浴沒有開窗，需注意日後潮濕情況。
- 兩房有規劃一套房且主客臥分開，隱私性佳。客臥有採光稍嫌不足的情況。兩間臥室都可以擺下雙人床，空間感尚可接受。
- 有冷氣室外所專屬位置，減少陽台使用空間。
- 房型設備有：廚具：林內，衛浴：TOTO，單層排氣、馬摩麗磁磚。屬於中階規格。
實價登錄分析：
- 國軍醫院生活圈個案：
近一年，屋齡0~5年成交價約落在0萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在10-12萬，由於該區的老舊房屋較多，尚未有5年內大樓的實價登錄。不過該區新屋開價已經朝2字頭的方向前進。
美好時代：屋齡1年。 平均成交價21.34萬/坪。 近一年成交價30.99萬/坪。
春福好里：屋齡2年。 平均成交價16.29萬/坪。 近一年成交價33.13萬/坪。
艾美御花園：屋齡2年。 平均成交價18.71萬/坪。 近一年成交價30.66萬/坪。
.png)
- 高雄新市鎮生活圈個案：
近一年，屋齡0~5年成交價約落在17.2萬/坪。
由2017~2021的整體成交價來看，約落在16-17萬，該區近期大樓建案推出量大，價格大幅成長，是未來房市焦點之一。
全民萬歲2：屋齡7年。 平均成交價17.69萬/坪。 近一年成交價28.17萬/坪。
巴黎行旅ABD棟：屋齡6年。 平均成交價16.68萬/坪。 近一年成交價23.89萬/坪。
京城森遠：屋齡3年。 平均成交價19.29萬/坪。 近一年成交價28.33萬/坪。
.png)
- 岡山區和橋頭區目前都是房市熱潮的焦點，同樣是位於高雄市的蛋白區，又受惠於科學園區，近期房市邁向2字頭。由於美好時代還在預售階段，還沒有實價登錄出爐，因此我們可以參考鄰近的橋頭區的成交價來做參考。橋頭趨近一年成交價落在16-17萬來看的話，美好時代開價19萬，應該有議價空間。
美好時代評價：
岡山區87期的重劃區土地成交創下單坪59萬天價，帶動當地行情上漲。美好時代是該區少數的首購型大樓建案，在春福好里完銷的狀況下，該建案也受到當地一定的關注。比較需要留意的是，建案附近巷弄居多，未來車多需留意交通狀況，同時樓層戶數也稍微偏多。如果看好岡山區為未來發展的你，也可以來吃個岡山羊肉爐後再去賞屋喔。