看屋筆記：高雄市鳳山區御上園(個案+價格分析)

高雄鳳山區在受益於高速公路的開通後，促使原本的縣市區界逐漸模糊，使當地人前往市中心已不再受到阻礙，並且在擁有龐大面積的優勢下，成為高雄人口最多的行政區域，創下過去57年皆呈正成長的紀錄。今日將向各位介紹的「御上園」即坐落在鳳山、大寮、屏東三點交接處， 除了享有價格與悠閒生活環境等優勢，各位尚有什麼看法呢?我們一同來檢視吧~ 
 

「御上園」外觀圖：


 

建案特色：
 

1. 退縮寬敞棟距：社區規劃25M退縮長廊道，且基地前方為40M寬道路，共計約65米的寬敞棟距空間。另外，在廊道的設計方面，尚有規劃公園造景、中庭水景，讓住戶進入社區時，擁有充裕的緩衝空間，兼具安全性與心靈的寄託。
    
2. 景觀視野：區域周遭多為透天標的，較不易受到鄰棟建築的干擾。6F以上的樓層即可避免景觀受到影響，因此低樓層的住戶即能享得完整的景觀視野。
    
3. 稀缺、單純社區：近期由於土地成本不斷攀升，導致許多社區大樓愈蓋愈高、愈蓋愈大，卻也造成社區的複雜程度與危險性，而本案所規劃的75戶純住宅社區，尚為該區域較稀缺的標的，在居住安全方面也更受到保障。

御上園格局分析：

一樓平面分析：


 

1. 基地面積631 坪，建蔽率約25％，意謂整個基地僅使用1/4土地建蓋大樓，其社區環境較舒適、不擁擠。
    
2. 社區單面臨鳳捷路(約40M路寬)。鄰旁建築多為透天建築，約4~5F高，因此建議選擇6F以上，即能享得永久棟距，通風與隱私性較佳。
    
3. 社區採獨棟規劃，14F/B2 電梯大樓，全住宅規劃，共75戶。總戶數不多的情況下，社區相較好管理，且環境更加單純、安全。
    
4. 公設規劃：挑高7M接待大廳、前庭公園、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、KTV、高爾夫果嶺、信箱區、曬被區、空中花園。公設比36%，稍略偏高，但公設相較豐富。
    
5. 社區採約5.5M雙向車道，其出入口前方同為鳳捷路，有做人車分離規劃與車道緩衝空間，同時保障駕駛、用路人、行人的安全。汽車車位為坡道平面車位，共66車位；機車車位則規劃每戶配得一機車位。

標準層平面分析：
 

1. 每層6戶，2部電梯，皆可通達地下室、頂樓。電梯戶數比1:3，總戶數比1:37.5。雖然梯互比1:3，但由於戶數不多，且房型皆規劃為二房、三房，因此整體電梯的配置仍屬足夠。
    
2. 紫色區域為三房約43~44坪，皆位處於邊間位置，擁有三面採光，採光表現卓越。黃色區域為二房約30坪，為單面採光，表現稍遜於三房的規劃。每層樓高約3.2M，中規中矩，無壓迫感。
    
3. 梯間有開窗，樓層通風性以及採光效果不錯。
    
4. A1、A2、A3由於面朝西邊，6F以上的樓層須留意西曬狀況。
    
5. 主臥衛浴則有規劃通用化廁所，移除廁所出入口高低差，並設置出入口截水溝，落實居住安全，對於行動不便或者輪椅族為較貼心的設計。
    
6. 配置櫻花三機+微波烤箱，滿足廚房四機的需求。衛浴則採用德國badeboss。全棟安裝固多多窗框抗裂元件，並且提供防水保固3年。另有規劃天然瓦斯以及IH爐。
    
7. 每戶規劃為高雄厝陽台，陽台空間舒適，且冷氣室外機不需佔用陽台面積，不影響陽台使用的坪效。
    

A5傢配圖：


 

廚房可彈性規劃為獨立式或開放式，亦有規劃電器櫃空間，且空間尚屬充足。餐桌位置空間較小，如經常在家開伙須留意。客廳為直接採光，且房間皆有開窗，光線效果佳。整體格局採動靜分離規劃，可降低臥房受到客餐廳聲音的影響。為需留意的部分僅公共衛浴未開窗，其餘皆為不錯的表現。
 

A6傢配圖：

客廳為直接採光，臥房亦有開窗，採光表現不錯，為較難得的二房單面採光規劃。廚房可作為獨立式，但其通風性表現欠佳。行走至工作陽台則須經由客廳、行走至衛浴則需到門口旁，兩部分的行走路線方得留意。整體坪效表現不錯，無過多走道虛坪的空間。

 
實價登錄分析：

「御上園」位於鳳山國中生活圈

1. 鳳山國中生活圈個案：
   近一年，屋齡0~5年成交價約落在21.87萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在13~15萬，由於該區的老舊房屋較多，因此整體房市價格略低，但以近5年的建案，仍有突破2字頭。
   
   御上園　屋齡5年。平均成交價20.83萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   鋭揚巴洛克　屋齡2年。平均成交價25萬/坪。近一年成交價26.94萬/坪。
   
   棋琴21重奏　屋齡5年。平均成交價19.51萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   綠氧森仰森館　屋齡9年。平均成交價19.67萬/坪。近一年成交價26.22萬/坪。
   
   
    
2. 鳳山市區生活圈個案：
   近一年，屋齡0~5年成交價約落在21.8萬/坪。
   由2017~2021的整體成交價來看，約落在13~19萬。19年該區的房價有明顯急漲，但由於推案較少，因此整體區域的交易活絡度相對低迷。
   
   富邦大無疆EFH棟　屋齡5年。平均成交價20.55萬/坪。近一年成交價29.7萬/坪。
   
   大東聚匯　屋齡5年。平均成交價20.63萬/坪。近一年成交價30.11萬/坪。
   
   鳳山臻邸　屋齡6年。平均成交價21.62萬/坪。近一年無交易資訊。
   
   
    
3. 根據實價登錄資料顯示，可瞭解目前鳳山市區與鳳山國中生活圈的5年內新建案成交價約落在21~22萬左右，而相比「御上園」鄰旁的鋭揚巴洛克所開的27萬，此案確實相對平價，也比較符合該區的市場行情。況且，本案距離捷運站僅隔約850M，亦可享交通上的便捷，因此即將完工的「御上園」所開出的23萬尚落在可接受的範圍內。
    

御上園評價：

「御上園」坐落於鳳山、大寮、屏東三點交接處，在生活機能方面，雖然無法勝過市區熱鬧的環境，但基地鄰近眾多核心商圈，亦有四大超商環繞於周圍，其表現尚可接受。在格局方面，三房的規劃相當出色，擁有三面採光、動靜分離、高坪效等優勢。由於戶數不多，其電梯的配置仍屬足夠，休閒設施也豐富多元，僅可惜公設比稍顯略高，但整體而言，如在找尋鳳山區的標的，「御上園」屬於可作為考慮的標的，有興趣的話不妨實地去走走唄~