X
立即登入樂居
X
忘記密碼

請輸入您的帳號/信箱。
確認無誤後,系統會將密碼信寄至此信箱。

X
忘記帳號

請輸入您的 手機/生日。
確認無誤後,將顯示您的帳號。

X
客服中心
  • 電話:02-23210856
  • 週一至週五 9:00-18:00
X
錯誤回報
  • 電話:02-23210856
  • 週一至週五 9:00-18:00
X
我想賞屋
  • 電話:02-23210856
  • 週一至週五 9:00-18:00

看屋筆記:鶯歌新潤幸福莊園(個案+價格分析)

2017-09-13 |

新潤幸福莊園

房屋開價
28萬/坪
公設比
33%
車位開價
坡道平面 / 145 萬
坪數資料
22 / 23 / 25 / 33 / 37 / 42

基本資料

  • 地址:鳳福路、鳳鳴路口
  • 總戶數:245
  • 總樓高:15
  • 土地使用分區:第一種住宅區
  • 構造種類:RC
  • 建設公司:新潤建設
  • 建築設計:呂建勳建築師事務所

地理位置在鶯歌和桃園交界的鳳鳴重劃區,總共佔地約50公頃,未來發展的主要利多就是台鐵捷運化的鳳鳴車站設站及捷運三鶯線,不過就在桃園段的台鐵捷運化要從高架改成地下化後,連帶鳳鳴車站的施工也就停止了,對重劃區的影響相當大。因為這個利空,讓原本被一路喊價超過30萬的鳳鳴重劃區,推案瞬間凍結。不過也因為這樣,讓大家有一個冷靜,重新檢視價值的機會。這次就來介紹這個重劃區裡較大型的個案-新潤幸福莊園

 

外觀

 

建案特點:

 

1. 交通便捷:未來鳳鳴火車站650公尺(走路約8分鐘),開車上交流道約6分鐘。(不過這是未來式,需要時間,目前還是只能靠汽車)

 

2. 付款輕鬆:目前有搭配首付25萬起,工程款月付8800元方案,讓頭期款不足也能夠購買。

 

1F平面圖

 

建案平面解析:

 

1. 本區分成A、B棟,全區為2-3房規劃,21-42坪。

 

2. A棟同一層7戶2部電梯,B棟同一層10戶,4部電梯,A棟電梯稍嫌不足。

 

3. 藍色區塊為2房房型21-23坪,格局大致相同,方正格局單面採光,客廳都是暗廳,採光較不佳,除了A3、B5戶衛浴有開窗,其餘皆無開窗。

 

4. 黃色區塊為3房房型24-42坪, B1、B11、B6、B7戶為24-25坪的2+1房規劃,面中庭花園,客廳採光較不佳,衛浴和和室沒開窗,有總價優勢,但空間尺度和採光較差,使用上需注意。B9戶為37.5坪小三房規劃,方正格局,邊間雙面採光,外露樑柱規劃,主浴有開窗,不過為車道出入口,會影響低樓層,加上面後方舊鐵皮屋較不佳。其他戶別則問題不大。

 

平面圖

 

平面圖2

 

實價登錄分析:

 

1. 新潤幸福莊園目前開價為28萬,實際成交請參考這裡的討論。

 

2. 鳳鳴重劃區個案:

丞石菁英薈目前開價為28萬,實際成交請參考這邊的討論。

和瑞微美目前開價為26萬,實際成交請參考這裡的討論。

 

2. 桃鶯路附近個案: 

康鈞賦NO2屋齡2年,平均成交價約22.84萬,近期成交約19-21萬。

美力城邦極美館屋齡3年,平均成交價約21.13萬,近期成交約19.48萬。

 

3. 新潤幸福莊園與鳳鳴重劃區個案相比較,開價大都差不多,估計成交大概都會落在2字頭初。目前區內無生活機能,區內個案都要倚賴桃鶯路上的生活機能,與桃鶯路附近個案相比,價格上會稍高一些,桃鶯路整體來說,個案屋齡都較高,5年內新屋大都在19-20萬出頭,雖然街廓沒有鳳鳴重劃區整齊,但是生活機能卻好很多。

 

地圖

 

評價:

 

鳳鳴重劃區的重點,真的是鳳鳴火車站。如果有台鐵捷運化,以通往台北上班的客群來看,2字頭的價格,加上低自備,的確很有吸引力。不過在車站施工被延後的情況下,鳳鳴重劃區完全都要依靠汽車出入,生活機能需仰賴桃鶯路,但價格反而略高的情況下,對於區域客的接受度可能就比較低了。區內目前的案子不多,差異點不會太大,想了解鳳鳴重劃區,可以參考看看。